正文 當代物權法百科全書小辭典初稿902-2 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿902-2
法律限制與不動產的無權佔有
一、基本理念
法律限制與不動產的無權佔有，全稱是法律限制自物權或他物權與不動產的無權佔有，是推定不動產之無權佔有的主要辦法。並不是說所有的不動產的無權佔有皆由法律來規定，在這裡不能簡單地套用「法無明文規定不為過」的倫理觀點。不動產是很重要、很特別、很有價值的一類財產，法律的保護與限制永遠是並行不悖的。
不動產佔有涉及到多極化、長期化和物權均衡化等條件的制約，不動產之有權佔有與無權佔有、善意佔有與惡意佔有之間存在某種交叉地帶，不能完全肯定「法無明文規定不為過」的推定。
即使是土地私有制國家，關於不動產的無權佔有，事實上不動產惡意佔有範圍遠遠大於不動產善意佔有範圍。因為不動產登記法的統一實行，大大排除了善意佔有的可能性。實行法律限制以後，再結合「實際知道」、「調查知道」和「登記知道」等措施，排除不動產佔有人「知道或者應當不知道」佔有的非法性，從而排除善意佔有的可能性，推定為惡意佔有的行為。
土地公有制國家，關於不動產有權佔有與無權佔有、善意佔有與惡意佔有，除了一般性的法律限制以外，還有一些特殊性的法律限制。
法律限制不動產的無權佔有，這是一種手段，其目的在於運用系統工程原理與一般均衡原理來統一規範與調整不動產佔有關係，從不確定性中得到確定，從不平衡性中實現平衡。
所謂法律限制，應當包括以下幾層意義。
一是，法律已經規定的某些不動產物權得限制物權變動，以防止不動產無權佔有形式的發生。
由於制度物權法、政策物權法和普通物權法、擔保物權法的限制，即由於行政法、行政經濟法、政策法規和民法、物權法、侵權責任法等法律的限制，使得不動產無權佔有範圍有了鐵定的特別推定方案，並與常規的法理式推定方式迥然不同。
二是，對於不動產無權佔有類型的推定，法理上限制隨意將惡意佔有塗改為善意佔有。
不動產無權佔有推定方式，是有法律效力之分的，法律確定的限制條件是法律要件，任何單位與個人是不能以任何借口討價還價的，將違反法律規定之不動產無權佔有統一推定為惡意佔有是必須的，這樣做的結果也會使得不動產惡意佔有的對象大量顯現，並且不能隨意將此類惡意佔有塗改為善意佔有。
合同關係、人事關係、人緣關係和對世關係的限制條件是意定的要件，法律效力方面不及法律要件，客觀上存在不動產善意佔有的類型，但不能任意擴大範圍。主要集中於可流通、可交換的不動產或者不動產佔有權方面，總體上，此類善意佔有比例數量應當低於動產的善意善意佔有比例數量。
三是，物權化方針及其平衡機制的限制。
實行不動產自物權與他物權、主物權與從物權同時限制的物權化方針，實行公佔有、共佔有、合佔有、私佔有和其他佔有的限制統籌兼顧的辦法。
對照各種不動產之佔有權、佔有制、佔有人、佔有物和佔有條件、佔有事實、佔有情勢、佔有形式、佔有狀態、佔有關係、佔有效力等方面的項目，正確而精準地推定不動產有權佔有與無權佔有、善意佔有與惡意佔有以及各種相關問題，就會自然而然地聯想到法律的限制、物權化方針及其平衡機制的限制。
公共利益保護主義和國家利益保護中心論，是一種非常特權式、特殊式的限制性佔有方針，凡是破壞這種物權化方針的，一律推定為惡意佔有，其中不動產之惡意佔有最為突出，發生的概率也很大。
所有權保護主義和所有權中心論，於普通物權法中是一種優先權式限制性佔有方針，物權的設立、變更、轉移、消滅，物權的確認、保護、利用與規範、調整、限制，需符合這樣的物權化方針。當土地、自然資源等不動產所有權被法律確定後，不能隨意改變此類特別所有權的性質，否則構成不動產的惡意佔有。
擔保物權保護主義和擔保債權中心論，於擔保物權法中是一種優先權式限制性佔有方針，是對於普通物權法之「所有權保護主義和所有權中心論」方針進行調整的新方針。債權人佔有債務人的財產或者權利，受法律要件、合同要件和事實要件的限制。抵押權人對於抵押人之抵押不動產的佔有，應當是精神佔有和間接佔有，否則便是惡意佔有。
中國物權法不將不動產列為質權、留置權對象，是因為土地所有權是公共所有的，民事主體不能自由買賣土地。隨意買賣土地者，侵犯土地所有權者，均推定為惡意處分與惡意佔有。
四是，限制不動產無權佔有人的侵權、越權行為，依法依約追究其法律責任、違約責任、損害賠償責任等侵權責任。
物權法佔有編，都是從民法角度來規定侵權責任的。倘若從公法角度來規定侵權責任，起碼需要以數倍的條文來加以規定。關於不動產有權佔有與無權佔有、善意佔有與惡意佔有等方面的命題，遠非人們想像的那麼簡單，實踐過程中應當結合全部的法律規定和限制條件來統一推定。
有專家學者認為：「對於不動產以及其他需要登記才能進行物權變動的動產而言，它們的物權變動已經有登記作為更有公信力和權威的辦法，佔有的權利推定已經沒有發揮作用的餘地。」這是一種登記萬能論的觀點，失之偏頗。
西方世界包括大陸法系國家和英美法系國家，實行了統一的不動產登記制度，為什麼還要實行「實際知道」、「調查知道」和「登記知道」並舉的方針？誰能保證所登記的不動產權利與資料是完全正確無誤的？所有的邏輯推理都要結合實際和結合法律限制條件，才能得出正確結論來。
中國一直沒有實行統一的不動產登記制度，不動產未登記的、登記錯誤的和虛假的比比皆是，有法不依、執法不嚴、違法不究的常有發生。問題在於，對於已經登記的不動產，不能不信，也不能全信。對於未登記的不動產，對於基於登記生效主義規則的不動產，對於基於登記對抗主義的不動產，肯定存在善意佔有與惡意佔有之分。
「佔有權利的推定」不是「已經沒有發揮作用的餘地」，而是必須進行這樣的推定，而是需要採取充分想像力的推定，而是要把其佔有權利的推定充分發揮到極致，不能有一絲一毫的鬆懈。
法律限制與不動產的無權佔有，密集性地涉及制度物權法和政策物權法，零物權主體甚至涉及到國家機關、事業單位這種特殊的主體。國家機關、事業單位帶頭破壞不動產法律管制制度，一般應當列為知法犯法的不動產的無權佔有，應當承擔更加嚴重的法律責任，不只是賠償損失的責任。
土地、自然資源等生產資料公有制的國家，法定的物、權利人、相關權利等對像較多，相關不動產的無權佔有，首先是來源於法律限制方面的無權佔有，其次是合同限制、人事限制、對世限制方面的無權佔有。況且，法律方面的限制往往是最大板塊和極其重要的條件限制。
有鑒於此，有關不動產的無權佔有之推定規則，除了常規性推定規則以外，必須首先考量、重點考量因法律限制後的無權佔有。而且，因違反法律規定的無權佔有，一般表現為惡意佔有，一般不存在善意佔有。
通過對於各種不動產之佔有權、佔有制、佔有人和佔有條件、佔有事實、佔有情勢、佔有形式、佔有狀態、佔有關係、佔有效力等方面的比較研究，制度、政策物權法的物權化方針與普通、擔保物權法的物權化方針確實不同。
制度、政策物權法板塊中，專門規定了一些法定的優先佔有權，以及一些限制流通和禁止流通的不動產，只能由特定的所有權人或者使用權人佔有，其他單位或者個人佔有只能推定為惡意佔有，不能推定為善意佔有。這樣的板塊中只設立惡意佔有對象，不設立善意佔有對象。
比如，依據不動產所有製法或者所有權法、使用權法和佔有權法等特別法律規定，建設用地所有權只能由國家法人享有，劃撥的建設用地使用權只能由特定的單位享有，無論是否發生物權變動，都要限制其他單位與個人取得這樣的特別優先權。
推定不動產無權佔有時，不能以「不懂法」、「不知法」和「不知道」、「應當不知道」等理由來進行隨意推定善意佔有。凡是違反特別法明確規定的不動產或者權利而構成侵權事實的佔有，只能推定為惡意佔有，不能推定為善意佔有。
普通、擔保物權法板塊中，是分為兩個基本點的。
一是，法定的不動產及其佔有權利，同樣屬於全社會統一的規範化、正規化範疇，凡是違反普通法明確規定的不動產或者權利而構成侵權事實的佔有，只能推定為惡意佔有，不能推定為善意佔有。
二是，意定的不動產及其佔有權利，依據合同關係成立的佔有，或者發生惡意佔有，或者發生善意佔有，兩者兼而有之。原則上，不能隨意擴大善意佔有的對象範圍，不能隨意將惡意佔有塗改為善意佔有，使得惡意佔有人規避應當承擔的法律責任。
迄今為止，各國物權法的內容與精髓，主要集中於不動產部分。這種佔有關係比動產的佔有關係重要、複雜得多。物權法的寫作規範，當然是重點規定不動產的有權佔有，對於不動產的無權佔有則一筆帶過。按照常規辦法，推定有權佔有就可以推翻無權佔有，或者推定無權佔有就可以推翻有權佔有。
不動產佔有關係往往是錯綜複雜的，不動產有權佔有與無權佔有、善意佔有與惡意佔有，往往需要認真仔細的或者進一步的推斷與區分。
首先是所有制關係與所有權關係盤根錯節，甚至於同一所有制內部也有佔有權之爭。地方政府與國有企業均為信託佔有權人，兩者之間既有統一的一面，有時候卻發生對立的一面。甚至中央政府與地方政府之間也會發生土地規劃與利用方面的矛盾。
其次是土地所有權向國有化方向發展，土地使用權向非國有化方面讓度，這裡面有巨大的剪刀差，不動產佔有物權之均衡化，是一道極為複雜的物權方程式。
鑒於以上實際問題的存在，不動產的無權佔有會因為宏觀調控而經常發生動態的現象，我們不能僅僅將目光停滯於靜態的法律規範之中。
不動產的佔有，推定是否合法、合理、合格、合規、合約、合適至關重要，推定不動產之有權佔有與無權佔有、善意佔有與惡意佔有是必需的。
通觀世界各國，「法律限制與不動產的無權佔有」是一個共同的命題，結論和事實是其惡意佔有更加突出，遠遠大於善意佔有的範圍。發生不動產物權變動時，依法律要件當事人的佔有權、處分權是首要的推定程序，依法理邏輯、合同約定或者人事關係、人緣關係、對世關係來推定佔有權、處分權是次要的。
二、概括分析
法律限制與不動產的無權佔有，可以分為四大板塊。
第一板塊，抽像性的法律規定。
如憲法規定的是大政方針，受法律性質和篇幅所限，不能具體地規定無權佔有的每一個細節，只能是抽像性規定一下主要的問題與主要的方面。無先占特權的、無合理利用權的、有破壞自然資源行為的，非法買賣土地取得的，以及因公共利益的需要等特殊情況剝奪佔有權的，就是不動產的無權佔有。
第二板塊，具體性的法律規定。
如土地管理法、土地管理法實施條例、礦產資源法、礦產資源實施條例、煤炭法、森林法、草原法、水法、漁業法、漁業法實施條例、海域使用管理法、城市房地產管理法、城市房地產開發經營條例、農村土地承包法等專門法，對於某一門類所有制、佔有製作出具體規定。無所有特權、先占特權、行業佔有權、准入佔有權的，是法定的或原始的零物權式無權佔有；或者逾越權限、用權不當、濫用物權的，是事實的或人為的零物權式無權佔有。
第三板塊，邏輯性的法律規定。
如物權法，較少採用列舉法來界定不動產的無權佔有，注重用法理邏輯來界定不動產的無權佔有，通過等級物權制或者兩極物權制來進行物權化規範與調整，可以從複雜多變的不動產佔有關係中揭示出規律性和必然性，從而提綱挈領，舉一反三。這是一種非常獨特而行之有效的法律，可以濃縮許多法律內容於一體，引導人們迅速掌握佔有關係的一些技巧。
其一，等級物權制的法理邏輯是主次有別的充分而必要的條件，不動產無權佔有的推定不能脫離這一客觀存在。
等級物權制，就是主從物權制。主物權有著領導的、主動的特殊地位、特殊需要、特殊作用與特殊義務，顯示出其高級佔有權或者高級佔有制，對於主物權不動產無權佔有的推定，就是欠缺主物權充分而必要的條件。從物權有著被領導的、被動的從屬地位、一般需要、一般作用與一般義務，顯示出其低級佔有權或者低級佔有制，對於從物權不動產無權佔有的推定，就是欠缺從物權充分而必要的條件。即使是共有制中，仍然存在不同形式的等級物權制。如業主的房屋所有權—專有權是主物權，建築物附屬設施共有權是從物權；基地使用權是主物權，地役權也是從物權。
普通物權法裡面，等級佔有制是以所有制牽頭、所有權開路，突出所有權的領導地位，指出用益物權等他物權的從屬地位，擺平建築物區分之共有權、專有權、共管權、互管權、成員權、相鄰權和地役權的位置，擺平建設用地、土地承包、宅基地、自留地、自留山、四荒地等佔有權的位置，擺平地上權、地下權、地表權、地役權和地上隨著物所有權位置，沒有相應的物權地位或者位置的，立即推定為無權佔有。
擔保物權法裡面，等級佔有制是以債權優先制牽頭、擔保物權開路，突出擔保法鎖的領導地位，指出擔保物權高於普通物權、債權人可以依法制約債務人，非所有權人可以控制甚至佔有所有權人的財產，並可以依法剝奪債務人的財產所有權。
有權佔有與無權佔有的推定，從主體到客體上某種意義上說是「反客為主」，反一物一權主義、反排他性、反定限物權，顛覆了「所有權中心論」，反式推定為：總體佈局上，主導推定有權佔有，是首先從非所有權人入手的，不是從所有權人入手的；主導推定無權佔有，是首先從所有權人入手的，不是從非所有權人入手的。
反正推定不動產無權佔有，從主體到客體的視角與方法，與普通物權法的推定迥然不同。
其二，兩極物權制的法理邏輯，是對立統一規律在物權法中的生動反映，不動產無權佔有的推定不能脫離這一客觀存在。
兩極物權制，就是自物權與他物權兩極分化的物權制。這種兩極分化，不是要有意無意地擴大兩種物權的差別、人為地造成「兩極分化」（極強的和極弱的物權），而是如何正視他們之間確實存在水火不容的一面，承認他們之間應有的物權差別。
一般而論，自物權佔有是個自由、靈活的佔有者，只有在擔保物權法或者受法律限制，才不得不限制其自由與靈活的佔有。
自從人類邁進商品經濟社會以來，物權運動每時每刻都從來沒有停止過。如果整個經濟社會的物權是單極的，其財產佔有關係完全是自給自足的，不可能實現物權經濟化和經濟物權化，也不可能發生物權運動，物的利用與效用因沒有社會性而很差、很低。
承認兩極物權制並不是一件壞事，至少它可以幫助我們深刻認識到各種物權關係、佔有關係，至少可以成為推定不動產無權佔有的一個工具。
自物權與他物權兩極分化的物權制的成立，是對立統一規律在物權法應用研究上的哲學模式。儘管自物權或他物權有時候可以獨立存在，儘管兩極物權有時候時生時滅、時長時消、時靜時動，然而，總體佈局上依然是兩極式的，這一組物權是既對立、又統一的，往往是相輔相成的。
第四板塊，補充性法律規定。
不動產的無權佔有，是一個漸進的過程。歷史在前進，形勢在發展，社會在變化，法律也隨著改進與提高，各式各樣的大大小小的補充規定不定期地公佈下來。
物權主體上，由一般民事主體擴展至國有房地產企業和地方政府，限制地方政府的審批權限、規劃權限和盲目投資建設權限，抑制地方政府「土地財政」、「大拆大遷」、「強制拆遷」的暴利與暴力衝動，力戒他們暴殄天物、鋪張浪費等敗家子作風，合力地合理利用土地資源，適當地保護耕地面積，對於各級政府採取嚴格的審計與督察制度，並要求國務院各部委帶頭執行國家的各項法律、法規、法令、條例、條令、政策與規章制度。
對於國有房地產企業，應與其他房地產企業一視同仁，除了公共利益需要等特殊情形以外，開發房地產不再享受劃撥地的優先照顧，不在此領域設立土地資源的先占特權，同樣地採取掛牌、招標、投標、拍賣等公開競爭的方式取得建設用地。
物權本體上，集權與放權的方式不同，所有權之公有、使用權之民有同時在擴大。
一方面，國家所有的地域範圍在不斷擴大，集體的土地所有權在不斷縮小。一步步地由土地所有權二元化向一元化，即向土地所有權完全國有化邁進。與此同時，不動產投資的公益化範圍也在不斷擴大。
另一方面，民事主體的土地使用權範圍也在不斷擴大。因為中國不搞土地所有權私有制，土地使用權可以在一定範圍內搞私有制，主要在有償使用之建設用地使用權方面開放。這樣做的目的，是遵循價值規律的積極表現，利用不動產資源的經濟槓桿、經濟價值，合理利用寶貴的土地資源，變死物為活物與財物，增加財政收入，搞活國民經濟。
物權客體上，因土地資源和使用範圍的條理化、明細化、規範化以及物權化，將林林總總的不動產佔有關係一一展示出來。不動產無權佔有的補充規定，大部分不是顯示在法律層面上，而是顯示在行政法規、法令、條例、條令、政策與規章制度，因為過於零碎與過於新穎，大多數上不了法律的檯面，首先是由下位法、下下位法來作為試驗性規定。一旦成熟以後，視情況再上升到法律層面上來。
由中國法製出版社出版的《土地法律小全書》，共收錄了220部制度法，以下位法、下下位法居多。分為「綜合」（節選）、「規則與耕地保護」、「土地權利與登記」、「土地利用」、「土地監察與法律責任」五大部分。所有這些，具有更加前瞻性、更加具體性、更加準確性、更加適用性的特徵，因為細節決定成敗利鈍，不動產佔有關係的細節一再刷新，關於不動產無權佔有所展示的範圍將會進一步擴大。
其中，2002年公佈的《國土資源部關於印發〈土地分類〉的通知》（國土資發255號），是個劃時代的專門法，可操作性程度很強。因地籍與地種不同，土地及其他不動產的佔有形態、佔有關係也就不同，掌握了這些法律要件與大量數據，無論是從事專業業務與司法業務，操作起來就容易得多。
《全國土地分類（試行）》列舉了一級類3大總綱（農用地、建設用地、未利用地）、二級類15支目（耕地、園地、林地、牧草地、其他農用地/商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建設用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地、未利用地、其他土地）、三級168屬（從略），所有這些，對於精細化管理、縱橫化規範取得了突破性進展，特別是利用計算機管理、遠程式管理和衛星監視管理等，具有特別重要的意義。
相關法律：物權法第242條
相關名詞：
有權佔有無權佔有善意佔有惡意佔有自物權無權佔有他物權無權佔有動產的無權佔有無權佔有的性質三大物權法系對佔有關係推定的側重點善意佔有制度自物權與他物權的善意佔有惡意佔有的推定原則惡意佔有的性質與零物權惡意佔有人的損害賠償責任
全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務
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本文要點
法律限制與不動產的無權佔有，全稱是法律限制自物權或他物權與不動產的無權佔有，是推定不動產之無權佔有的主要辦法。並不是說所有的不動產的無權佔有皆由法律來規定，在這裡不能簡單地套用「法無明文規定不為過」的倫理觀點。不動產是很重要、很特別、很有價值的一類財產，法律的保護與限制永遠是並行不悖的。
不動產佔有涉及到多極化、長期化和物權均衡化等條件的制約，不動產有權佔有與無權佔有、善意佔有與惡意佔有之間存在某種交叉地帶，不能完全肯定「法無明文規定不為過」的推定。
不動產的佔有，推定是否合法、合理、合格、合規、合約、合適至關重要，推定不動產之有權佔有與無權佔有、善意佔有與惡意佔有是必需的。
通觀世界各國，「法律限制與不動產的無權佔有」是一個共同的命題，結論和事實是其惡意佔有更加突出，遠遠大於善意佔有的範圍。發生不動產物權變動時，依法律要件當事人的佔有權、處分權是首要的推定程序，依法理邏輯、合同約定或者人事關係、人緣關係、對世關係來推定佔有權、處分權是次要的。
中國一直沒有實行統一的不動產登記制度，不動產未登記的、登記錯誤的和虛假的比比皆是，有法不依、執法不嚴、違法不究的常有發生。問題在於，對於已經登記的不動產，不能不信，也不能全信。對於未登記的不動產，對於基於登記生效主義規則的不動產，對於基於登記對抗主義的不動產，肯定存在善意佔有與惡意佔有之分。
「佔有權利的推定」不是「已經沒有發揮作用的餘地」，而是必須進行這樣的推定，而是需要採取充分想像力的推定，而是要把其佔有權利的推定充分發揮到極致，不能有一絲一毫的鬆懈。