正文 當代物權法百科全書小辭典初稿8... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿886-2
專控共有物與物權化
一、基本概念
專控共有物與物權化，系指集體重大財產、公益性財產以及權利，或者私人關鍵性財產以及權利，被共有制、共有權和特定的財產保護請求權所約束，需要以專門化或者格式化的辦法強化保護，不能跟一般物品或者民事專有人那樣隨意交易與處分，保證維持物的存在價值與使用價值，平衡共有人的現實利益與遠景利益，防止對於共有物的不當處分而造成意外的物權損失。
專控共有物，主要是指集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施，以及集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育設施和其他重要的不動產和動產及其權利。集體共有的重大財產、公益事業的財產，應當一併列為限制流通、限制處分的財產，列為共有人重點保護對象，共有權人保持較強勢的支配力、管領力、控制力與統治力，保持長久而和諧的共有關係。物的檔次與保護等級上，僅次於專有共有物與物權化，優於集體、私人之一般共有物的檔次與保護等級。
除此之外，居民小區業主的專控共有物，指業主共有並日常生活必需的供電、供水、供氣、供暖、供室內外通行公路或電梯、供防空設施、需役地與供役地等不動產和動產，個人房屋轉讓時不得擅自處分或者破壞這些特定的共有物。
家庭內部的主要專控共有物如不動產等，可參照居民小區業主的專控共有物實行，家庭、夫妻之間另有約定的按照約定。家庭解體、夫妻離異時，或者共同繼承財產時，未分割的財產視為專控共有物，共有人不得單方面處分或者消滅專控共有物。
私人合夥人的專控共有物及其物權化保護，基於合同關係等的佔有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。
全民所有制亦大量存在「專控共有物」，但性質上屬於「專控公有物」，故不在本文討論的範圍之內。請參考《國家專控類佔有物》一文。
集合所有制或者混合所有制中亦存在「專控共有物」，共有關係相當複雜，故不在本文討論的範圍之內。請參考《合有物合有制及其物權化》一文。
所謂專控共有物，就是共有人共同專項控制、專門控制和專一性控制的重要共有物。共有人的重大財產、核心資產以及核心權利不能隨意處分，應當依據法律規定、規章制度、共同約定的辦法進行物權化保護，保持共有關係的穩定性、持久性或者競爭力。集體、私人和其他共有人都有不同種類的專控共有物，共有人應當對此進行重點保護，不得隨意處分和消滅，侵佔、私分、破壞專控共有物將會造成不良後果，侵害人、破壞人應當承擔較大的法律責任。
所謂物權化，亦即對於特定的重大財產進行有針對性的格式化保護，不同於一般物權的保護或者一般性的保護。是指依照法律規定或者共有人的約定，將專控共有物作為限制處分的重點對象，將共有權人及其共有權、共有制、共有關係進行物權化保護，提高物權保護的水平，進一步改善共有關係。
同樣是專控共有物，共同佔有與單獨佔有的效力與形態肯定是有很大差別的。以佔有人的人數為一人或數人為標準，佔有可分為單獨佔有與共同佔有。一人對於物所為的佔有，為單獨佔有；數人對同一物的佔有，為共同佔有。單獨佔有人可以獨立自主地處分自己之物或者權利，共同佔有人需要共同處分所佔有之物或者權利。
其中，共有份額的共同佔有人分割財產時，從嚴控制處理程度大於按份佔有人分割財產時的程度。按份的共同佔有人可以相對自由地退出共有關係圈子，共有份額的共同佔有人不能自由自在地隨意退出共有關係圈子。所有權之共同佔有是如此，他物權人之共同佔有同樣是如此。
現行的《物權法》規定，專注於所有權之共同佔有之規定，關於他物權人之共同佔有之規定已經省略了。因此，我們在普法、學法、用法、執法時應當融會貫通，舉一反三，全面理解與實行《物權法》的精神實質。
綜上所述，專控共有物與物權化，在對外關係和對內關係上，都要進行物權化的整體保護，不能只顧一個方面的物權化保護。很多時候堡壘是從內部攻破的，共有人的內部管理、自我約束更加重要。
2、主要類型
專控共有物可分為以下幾個主要類型與層次分明。
第一層次是集體的專控共有物，稱之為共有專控共有物。
其中農村集體的專控共有物是最主要的類型，包括集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施，以及集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育設施等不動產或者動產。
一方面屬於集體的共益事業或者公益事業，是不能隨意搞市場化、自由化和私有化的，集體成員有權抵制擅自轉讓、抵押這些重要的不動產。另一方面，這些基礎設施的農村建設用地使用權是享用型土地使用權，需遵守國家專地專用的基本政策，如果要轉讓這種土地使用權應當經過公開協議、招標或者拍賣等公開出讓形式進行。
城鎮集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育設施等不動產或者動產，其控制佔有的辦法與農村集體的基本相當。城鎮集體以出讓形式取得的建設用地使用權，有比較自由的轉讓權與抵押的自由權。而以劃撥方式取得的建設用地使用權，且需遵守國家專地專用的基本政策，如果要轉讓這種土地使用權應當經過公開協議、招標或者拍賣等公開出讓形式進行。所有這些，主要由不動產制度物權法規範與調整，其次由普通物權法或者擔保物權法規範與調整。
第二層次是居民小區業主的專控共有物，稱之為私有專控共有物，與集體公寓略有差別。
業主所使用的建設用地所有權屬於國家所有，儘管物權法沒有專門地細緻地說明，但大家應當明白這個道理。城市居民小區是受物業管理企業、居委會、土地與規劃主管部門、房屋主管部門、公安機關、市政管理部門和其他多個部門共同管轄與監管的。業主依法享有地上權、地面權、地下權和地役權。業主轉讓或者抵押房屋所有權，需同不動產專有權、共有權和地上權、地面權、地下權和地役權等一併轉讓或者抵押。
所有這些，主要由不動產制度物權法規範與調整，其次由普通物權法或者擔保物權法規範與調整。
第三層次是工商業小業主的專控共有物，一般是指農村集體或者城鎮集體企業的生產經營類不動產，稱之為擬定升級的共有專控共有物。
此類專控共有物是從一般共有物中篩選出來的專控共有物。集體企業認為需要提高佔有控制等級的，就可以不失時機地加以專門控制。許多集體企業只顧眼前利益，不顧長遠利益，結果導致賤賣集體財產甚至於出現貪污盜竊和私有化不良傾向，嚴重地損害了集體成員的合法權益。因此，集體企業的一些重點的不動產和動產應當比照第一層次的監管方式進行。
專控共有物與物權化方針，基本上趨向保守、保全與定向保護共有物，反對商品化、市場化、自由化與私有化運作方式，反對地方政府野蠻拆遷、血腥拆遷和顯失公平的拆遷，反對各種破壞專控共有物的非法行為。
二、主要特徵
專控共有物具有以下幾個主要特徵。
一是基本集中於不動產範圍內，不容易與專有權區分清楚。確切地說，專控共有物與專有共有物的物權化界限不是很清晰。原則上，能夠提高監管檔次就不失時機地提高監管檔次。
二是集體的專控共有物的監管，總體上反而不如業主專控共有物的監管，但各有千秋。原因在於，集體佔有與轉讓不動產是整體性的，不用切割共有權與專有權，容易搞商品化、市場化、自由化與私有化運作，容易滋生以權謀私等貪污腐化行為。
業主佔有專控共有物與業主自己的專有物有交叉關係，處理不當也會發生物權糾紛。但是，非獨立房屋之轉讓不動產往往不是整體性的，個別人轉讓自己專有的不動產不容易影響到其他人佔有的不動產份額。
三是優先權有轉化的趨勢。集體的不動產專控共有物原來享受了優先權的，在抵押與轉讓不動產方面反而相對困難一些。除非是以出讓方式取得的有償使用的建設用地使用權才相對容易一些。
業主的不動產專控共有物，於取得建設用地使用權時是以出讓方式取得的，此時沒有享受優先權，在抵押與轉讓不動產方面反而相對輕便一些。
四是不動產專控共有物適度從嚴佔有控制，動產專控共有物適度從寬佔有控制。
實際上，不動產專控共有物之土地使用權的控制等級與不動產專有共有物之土地使用權的控制等級幾乎是一致性的，只不過是地上建築物與構建物的控制等級不同而已。
第一層次之農村集體或者城鎮集體的專控共有物，地上建築物與構建物涉及到共益性或者公益性的不動產；第二層次之農村集體或者城鎮集體的專控共有物實際上是一般的不動產，故佔有控制等級就不同。
相關法律：物權法第241條
相關名詞：
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專控共有物與物權化，系指集體重大財產、公益性財產以及權利，或者私人關鍵性財產以及權利，被共有制、共有權和特定的財產保護請求權所約束，需要以專門化或者格式化的辦法強化保護，不能跟一般物品或者民事專有人那樣隨意交易與處分，保證維持物的存在價值與使用價值，平衡共有人的現實利益與遠景利益，防止對於共有物的不當處分而造成意外的物權損失。
專控共有物與物權化，在對外關係和對內關係上，都要進行物權化的整體保護，不能只顧一個方面的物權化保護。很多時候堡壘是從內部攻破的，共有人的內部管理、自我約束更加重要。
共有關係的責任人帶頭違反法律規定、規章制度和合同約定，侵佔、鯨吞、私分、瓜分、哄搶、截留、挪用、破壞共有財產與權利，損害其他共有人的合法權益的需要承擔違約責任和損害賠償責任，性質嚴重的需要承擔刑事責任。
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