正文 當代物權法百科全書小辭典初稿7... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿716-2
鄉村建設用地四荒地等專項抵押的特別規定
鄉村建設用地使用權和四荒地使用權等專項抵押的特別規定，是一個新的命題。一方面，法律規定允許鄉鎮、村企業的建設用地使用權和有償受讓的四荒地使用權抵押與轉讓，農民們的土地利用權和作用權有了一定的保障。另一方面，對於轉讓土地所有權的限制和對於受讓人土地用途的限制。這種特別規定，首先是由所有制制度決定的，其次是由所有權制度、擔保物權制度決定的。
1.鄉村建設用地使用權等專項抵押的特別規定
鄉村建設用地使用權等專項抵押的特別規定，全稱是「鄉村建設用地使用權、四荒地承包經營權等專項抵押的特別規定」，系指依據國家現行的農村土地管理制度而選擇性設立不動產專項抵押範圍，它們是「依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔有範圍內的建設用地使用權一併抵押的」不動產專項抵押範圍，對於這些不動產抵押進行全面的地權屬性、土地用途方面作出特別規定：「實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權（統轄權、利用權）的性質和土地用途。」
本條款昭示人們：農村的所有土地，無論是可以抵押的或者是不可以抵押的，無論是已經抵押的或者是沒有抵押的，無論是該土地使用權是抵押前或者是抵押後的，或者是抵押權實現前或者是抵押權實現後的，均一律執行「未經法定程序，不得改變土地所有權（統轄權、利用權）的性質和土地用途」的根本原則，任何單位和個人不得違反這項根本原則。
縱觀不動產抵押權制度，基於城鄉土地所有權二元化的現實條件，基於有償使用和無償使用土地使用權的雙軌制，衍生出了可抵押和不可抵押的兩大系列的土地使用權，衍生出了土地用途的「專地專用」制度和相應的土地規劃制度，因而產生了土地使用權抵押權制度的非對稱性、非自主性特徵。特別是在農村的絕大多數不動產是不允許抵押的，因而只有極少數被列為專項抵押財產。即使是專項抵押財產，也要始終如一地遵從「專地專用」的根本原則。
鄉村建設用地使用權、四荒地承包經營權等專項抵押制度，是中國新型的地權融資制度。因為這是新生事物，需要有個自我完善、自我奮進的過程。為了在現實條件下改善融資環境，提高抵押權的成功率，應當根據需要和可能建立健全可靠而適用的抵押權模式，以便於在全國各地廣泛推廣。
2.鄉村不動產與動產抵押權的優選模式
根據全國農村當前和今後情勢的分析，中國最有發展前途的應當是鄉鎮村企業擬定動產集合抵押、鄉鎮村企業不動產集合抵押、農村四荒地擬定動產集合抵押。
其主要成因在於：
（1）大多數鄉鎮村企業經營困難、融資困難，大多數鄉鎮企業的產品附加值並不高、銷路也不暢通，用鄉鎮企業單一的資產或者產品抵押或者轉讓，對於抵押人和抵押權人雙方來說都不太理想。選擇鄉鎮村企業擬定動產集合抵押模式或者鄉鎮村企業不動產集合抵押模式，可以優勢互補，解決許多難題。
對於鄉鎮村企業擬定動產集合抵押模式，可以相對地從寬處理，因為抵押和轉讓鄉鎮企業的生產設備、原材料、半成品、產品基本上不會傷筋動骨，一般不會受制度物權法的限制，基本上是在鄉鎮村企業可以忍受的範圍內進行抵押擔保。對於鄉鎮企業不動產集合抵押模式應當相對地從嚴處理，因為抵押和轉讓鄉鎮村企業的廠房等建築物和建設用地使用權，一般會受制度物權法的限制，基本上是在鄉鎮村企業難以忍受的範圍內進行抵押擔保。
鄉鎮村企業擬定動產集合抵押模式跟鄉鎮企業最高額抵押模式是差不多的抵押模式。只不過是，鄉鎮村企業擬定動產集合抵押模式是以現有的和將有的「最高額抵押物」為表現形式的，鄉鎮村企業最高額抵押模式以現有的和將有的「最高額抵押值」為表現形式的。
（2）大多數荒山、荒溝、荒丘、荒灘等「四荒地」承包經營權人，本身是通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的四荒地」承包經營權，已經為此付出了不少的對價與人力物力，有的可能會為還貸、還債而發愁。
從事農業的比從事鄉鎮企業的附加值更低，他們的生產生活更加困難；如果利用「四荒地」從事規模化養殖業，其所投入的成本很高，對於養殖技術、養殖場地、家畜家禽良種、市場佔有率的要求都相當高，有時候需要失敗後再重來，需要再融資、再東山再起等等。
客觀上，種植業、養殖業的生產週期相當長，一般需要幾個月甚至於幾年，種植林木更需要幾十年的生產週期；一些農產品市場價格波動相當大，不確定因素較多，需要從長計議。所有這些客觀條件，決定了「四荒地」承包經營權抵押模式，或者農產品擬定動產集合抵押模式，肯定了是首選模式。
誠然，農產品擬定動產集合抵押模式跟農產品最高額抵押模式是差不多的抵押模式。只不過是，農產品擬定動產集合抵押模式是以現有的和將有的「最高額抵押物」為表現形式的，農產品最高額抵押模式以現有的和將有的「最高額抵押值」為表現形式的。
（3）現行的擔保物權法律體系為鄉鎮村企業擬定動產集合抵押模式、鄉鎮村企業不動產集合抵押模式、農產品擬定動產集合抵押模式等大開了綠燈，指明了物權化方向。
鄉鎮、村企業擬定動產集合抵押模式的法律規定。本物權法第180條第4項之「生產設備、原材料、半成品、產品」、第5項之「正在建造的船舶、航空器」、第6項之「交通運輸工具」等項擬定動產集合抵押的適用範圍，理應也適用於鄉鎮、村企業之擬定動產集合抵押。物權法本條款沒有涉及到鄉鎮村企業之擬定動產集合抵押，是因為本條款涉及的是「鄉村建設用地使用權、四荒地承包經營權等專項抵押的特別規定」，而本文是借題發揮。
鄉鎮、村企業不動產集合抵押模式的法律規定。本物權法第183條規定：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。」從字面上講，這裡也是明確規定了「房地合一」和「地隨房走」的抵押原則，而實質上是規定了「鄉鎮村企業不動產集合抵押模式」。之所以要冠名「鄉鎮、村企業不動產集合抵押」，是因為鄉鎮、村企業的建設用地使用權單獨抵押的情況比較複雜，出現的問題也比較多，隱蔽性地改變地權屬性的和擅自改變土地用途的違法行為較難查處；況且，跟他們講「房地合一」和「地隨房走」，倒不如講鄉鎮、村企業不動產集合抵押更加直截了當一些。
農產品擬定動產集合抵押模式。本物權法第180條第4項之「生產設備、原材料、半成品、產品」、第6項之「交通運輸工具」等項擬定動產集合抵押的適用範圍，理應也適用於農業生產經營者農產品擬定動產集合抵押。物權法本條款沒有涉及到農業生產經營者農產品擬定動產集合抵押，是因為本條款涉及的是「鄉村建設用地使用權、四荒地承包經營權等專項抵押的特別規定」，而本文是借題發揮。
3.鄉村抵押權的優選模式與專地專用制度及地權保護制度的關係
本條款，是關於四荒地等土地承包經營權或者鄉鎮、村企業建設用地使用權專項抵押的特別規定。規定的全文是：「依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔有範圍內的建設用地使用權一併抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途」，指的是實現抵押權後農村專地專用制度和農村地權保護制度的過程控制問題。
談起農村專地專用制度和農村地權保護制度的過程控制問題，以上提到鄉鎮、村企業不動產集合抵押模式和農產品擬定動產集合抵押模式與「過程控制」直接有關，鄉鎮、村企業擬定動產集合抵押模式與「過程控制」間接有關。
依據本法第187條的規定，鄉鎮、村企業不動產集合抵押和農產品擬定動產集合抵押采登記生效主義的高度限制措施，實現抵押權後仍然采登記生效主義的高度限制措施，任何一次抵押與轉讓均采登記生效主義的高度限制措施。既然抵押與轉讓四荒地使用權、鄉鎮村企業建設用地使用權是如此，自然會促進受讓人在生產經營中理解和執行農村專地專用制度和農村地權保護制度的實際意義。實際上，農產品不完全是擬定動產集合抵押類型的，農產品擬定不動產集合抵押類型的也有。如用材林木、薪炭林木和果樹林木在被砍下來之前就是不動產，農村林農一般都懂得自覺遵守專地專用制度和農村地權保護制度。
依據本法第188條的規定，鄉鎮、村企業擬定動產集合抵押采登記對抗主義的限制措施。實現抵押權後，鄉鎮、村企業在沒有關閉破產情勢下會按原來的生產經營類型按部就班地照常進行，原來搞工礦業的繼續工礦業，原來搞三產商服業的繼續三產商服業。因為鄉鎮、村企業融資的目的，不是為了、改行，是為了在原廠址上繼續擴大再生產，或者繼續融資、再繼續擴大再生產，所以與「農村專地專用制度和農村地權保護制度的過程控制」間接有關。鄉鎮、村企業擬定動產集合抵押是一個模式，實際上這是個農村專地專用制度和農村地權保護制度的粘合性質的模式。
農村專地專用制度是土地資源合理利用的經濟模式，農村地權保護制度也是保護農民合法權益的物權模式。所有這些都只不過是框架式模式。而本來的模式，與鄉鎮、村企業不動產集合抵押模式和農產品擬定動產集合抵押模式，與鄉鎮、村企業擬定動產集合抵押模式等都有一定的關聯，因為所有這些都會直接影響到農村企業和農業生產經營者的生產經營模式，反過來對於農村專地專用制度和農村地權保護制度進行了生產要素的量化處理。
考量農村專地專用制度和農村地權保護制度，就肯定要考量他們生產經營什麼，考量他們抵押和轉讓什麼，考量他們是否有個什麼模式以及起什麼作用，一切問題就迎刃而解了。
相關法律：物權法第201條
相關名詞：
鄉村建設用地四荒地等專項抵押的範圍與原則
字數：3888字
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