正文 當代物權法百科全書小辭典初稿6... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿616-1

    供役地及其使用權部分轉讓承接模式

    一、導論

    供役地及其他使用權部分轉讓與承接模式，一般可以參考需役地及其使用權部分轉讓與沿襲模式。沿襲模式中保有地役權的，承接模式中也會保有地役權負擔的義務。這種類比推理是很有成效的。只不過是本文省略了許多篇幅並增加了一些新內容而已。

    供役地及其他使用權部分轉讓，可能發生以下結果。

    第一，供役地及其他使用權部分轉讓後，受讓人沒有受讓到供役地，新的土地承包經營權人、建設用地使用權人沒有承接到供役地的義務。根據需要和可能，由新的土地承包經營權人、建設用地使用權人設立供役地，並為新老地役權人提供利用土地的便利，則需要具體情況具體安排。

    第二，供役地及其他使用權部分轉讓後，受讓人已經受讓到供役地，新的土地承包經營權人、建設用地使用權人已經承接到供役地的義務。按物權法第167條的規定實行。

    積極地役權和繼續地役權，是正確處理現行地役權關係的理論基礎。定點法、定線法、定面法等定位法，是準確承接供役地義務的參考辦法。

    二、承接模式

    1.供役地及其他使用權部分轉讓的「一併轉讓」的模式

    供役地及其他使用權部分轉讓的「一併轉讓」或「打包轉讓」、「協同轉讓」的固定模式如下：

    a.土地承包經營權上供役地及其使用權部分轉讓的「一併轉讓」模式

    公式一

    農用供役地及其使用權部分轉讓=供役地義務人土地承包經營權部分轉讓+土地使用權部分轉讓+（需役地及其使用權部分轉讓）+地役權轉讓+相關農用供役地義務一併轉讓

    公式二

    農用供役地及其使用權部分轉讓=供役地義務人全套土地使用權部分轉讓+土地利用權轉讓＞農用供役地及其義務單獨轉讓

    公式三

    農用供役地及其使用權部分轉讓=單個或者多個新的地役權人（需役地使用權人）受讓地役權以及土地承包經營權、土地使用權+（需役地使用權）+相關農用供役地及其義務一併轉讓

    公式四

    農用供役地及其義務部分轉讓限制性順序=供役地義務人土地承包經營權轉讓↘土地使用權轉讓↘需役地及其使用權部分轉讓↘地役權轉讓↘相關農用供役地及其義務轉讓

    說明：（1）公式一、公式三括號部分的「需役地及其使用權部分轉讓」，將會因此而產生新地役權人，亦即相關供役地義務人的新義務對象。（2）農用供役地上的建築物、構建物及其附屬設施用於負擔地役權的，供役地權利人不能擅自轉讓，只能「專物專用」包括「專地專用」。

    承包用地供役地及其義務負擔部分轉讓限制性順序，是由主物權、正物權、大物權帶動從物權、副物權、中小物權和供役地及其義務負擔轉讓，並一併轉讓。

    b.建設用地使用權上供役地及其使用權部分轉讓的「一併轉讓」模式

    公式一

    建設供役地及其使用權部分轉讓=供役地義務人房屋所有權（部分）轉讓+建設用地使用權部分轉讓+（需役地及其使用權部分轉讓+地役權轉讓）+相關供役地及其義務負擔一併轉讓

    公式二

    建設供役地及其義務負擔部分轉讓=供役地義務人房屋所有權（部分）轉讓+全套土地使用權和土地利用權轉讓＞供役地及其義務負擔部分單獨轉讓

    公式三

    建設供役地及其義務負擔部分轉讓=單個或者多個新的供役地權人受讓供役地及其及其義務負擔以及房屋所有權、建設用地土地使用權+（需役地使用權轉讓+地役權轉讓）+相關供役地及其義務負擔一併轉讓

    公式四

    建設供役地及其義務負擔部分轉讓限制性順序=供役地義務人房屋所有權轉讓↘建設用地土地使用權轉讓↘需役地及其使用權部分轉讓↘地役權轉讓↘相關供役地及其義務負擔一併轉讓

    其中，劃撥型建設用地土地使用權轉讓和需役地使用權轉讓，需通過公開招標、拍賣、掛牌或者協議方式轉讓。

    說明：（1）供役地義務人房屋所有權全部或者部分轉讓，會一併與供役地及其義務負擔轉讓。但應當分辨出其義務負擔轉讓的關聯程度。

    如一幢樓房中有主樓和副樓，是否統一設立了過義務負擔，以及義務負擔期限、類型、項目和是否收取供役地費用等內容，具體情況具體安排。（2）注意新舊更替供役地義務人的銜接和對新舊更替地役權人義務負擔的接續。原則上，地役權存在於需役地與供役地的全部，不能分割為各個部分僅僅以一部分而單獨存在。關鍵在於，要分辨清楚哪些與實際的需役地與供役地有關聯。即使是在同一塊需役地或供役地上，有時候會有主次關聯之分和地役權強弱之分，需要認真對待。

    建設用地需役地及其使用權部分轉讓限制性順序，是由主物權、正物權、大物權帶動從物權、副物權、中小物權和供役地及其義務負擔轉讓，並一併轉讓。

    2.原各個「一對一」模式演變為各個「一對多」或「多對一」模式

    土地承包經營權、建設用地使用權上供役地粘連性、不可分離性的本質特徵，即與農村田野供役地、建設用地供役地粘連性、不可分離性的本質特徵構成聚合物權特徵，指地役權寄存於需役地和供役地的全部，不能人為地分割為各個部分或者以一部分而存續。即使供役地或者需役地被多個權利主體分割，地役權不依被實際分割後的需役地和供役地若幹部分而消滅。

    土地承包經營權上供役地是地役權義務的大載體，於供役地及其使用權部分轉讓前，需役地與供役地粘連的物權客體是「一對一」模式，需役地權利人與供役地權利人粘連的物權主體也是「一對一」模式。當土地承包經營權轉讓時，以上粘連的物權主體與客體就會發生變化，由各個「一對一」模式演變為各個「一對多」或「多對一」模式。無論是「一對一」或者「一對多」模式、或「多對一」模式的哪種模式，物權化保障機制是對於新老、多寡供役地義務人一同對待，供役地權利人的義務不因物權主體的改變而改變，也不論物權主體、客體的多寡改變而改變。

    同樣地，建設用地使用權上供役地也是地役權義務的大載體，初始化模式一般是主體與客體、此一主體與彼一主體、此一客體與彼一客體之間的「一對一」模式。當一項土地承包經營權包括需役地使用權向兩個以上權利人轉讓時，由各個「一對一」模式演變為各個「一對多」或「多對一」模式。同樣地，無論是「一對一」或者「一對多」模式、或「多對一」模式的哪種模式，物權化保障機制是對於新老、多寡供役地義務人一同對待，供役地權利人的義務不因物權主體的改變而改變，也不論物權主體、客體的多寡改變而改變。

    土地承包經營權上供役地「多對一」模式或「一對多」模式

    甲地在乙地有取水地役權，後來乙地分割為丙、丁兩塊地。當丙、丁都負擔提供甲的取水地役權義務時，則丙、丁兩地的使用人依照固定模式和n對n模式，依然要負擔甲的取水地役權。那麼，地役權末端變更供役地義務人，對受讓人丙和丁都具有約束力。

    本案中，乙方的土地承包經營權和供役地及其義務一併轉讓給了丙、丁，地役權義務主客體均由各個「一對一」模式演變為各個「多對一」模式。丙、丁在受讓土地承包經營權以後，同時受讓了供役地及其義務。因為其義務與權利有粘連性、繼受性、延續性和相對的被強制性的性質，不能以新權利人為由而推卸責任、迴避義務，也不能將義務轉嫁於其他沒有關係的義務人。

    建設用地使用權上供役地「多對一」模式或「一對多」模式

    甲和乙約定，利用乙的供役地設立通行權。此後，供役地義務人乙將自己的建設用地使用權轉讓給了丙、丁。依照固定模式和n對n模式以及點線面模式推知，丙、丁二人均受讓了建設用地使用權，丙涉及到甲的通行地役權，而丁不涉及。此項供役地義務與丙有關，與丁無關。

    本案中，乙方的建設用地使用權一併轉讓給了丙、丁，但供役地及其義務一併轉讓給了丙。丙所得供役地權利與義務匹配。丁無得供役地權利，也不負擔供役地的義務。

    3.注意事項

    本文再次推出固定模式和n對n模式，當然還有點線面模式等模式可供參考。其適用範圍還是有針對性的，另外可能存在更為複雜的供役地及其義務一併轉讓或部分轉讓的情形，需要認真對待。

    第一，本固定模式和n對n模式暫時不完全適用宅基地使用權上供役地及其義務轉讓或部分轉讓的情形。因為農村住宅和宅基地使用權、供役地權利及義務等，均暫時未認可進入流通領域，暫時採取模糊化處理辦法。

    但是，農村住宅和宅基地使用權、供役地權利及義務於繼承、贈與他人時，應當仍然適用於以上兩個模式以及點線面模式。

    第二，城市建設用地使用權上供役地及其義務轉讓或部分轉讓，仍然需要根據需要和可能，作出區別對待的選擇。

    其一，有公益性質的城市建設用地使用權上供役地及其義務轉讓或部分轉讓，可以針對公益事業的對象無償轉讓其土地使用權和相應的供役地及其義務。

    其二，由公益性質轉為經營性質的城市建設用地使用權上供役地及其義務轉讓或部分轉讓，應當是有償使用權包括供役地及其義務的部分轉讓。這一類發生的糾紛比較多。

    譬如，一些老城區的公寓房屋，原先的居住權人至後來分為兩類，一類是通過房屋居住制度修改，一些老居戶取得了房屋產權；另一類的保持原公寓居住權人不變，沒有取得房屋產權。老城區的公寓房屋小區發生的主要矛盾是，供水、排水管道年久失修無人過問，居民與自來水公司互相扯皮。

    以上兩種情形，根據固定模式和n對n模式等模式，無論是供役地及其義務轉讓或者不轉讓，也無論是部分轉讓或者全部轉讓，也無論是否存在物業管理公司、業委會，最簡單易行的辦法，就是對照產權證來解決。有產權證的，鐵定了負擔地役權或者供役地的義務；無產權證的，鐵定了不負擔地役權或者供役地的義務。就這麼辦理。

    總之，無產權證的居民，依然享受公益性住房的待遇；有產權證的居民，不再享受公益性住房的待遇。企事業單位「房改房」和經濟適用房、政府保障房等有私有產權和無私有產權，大體上應當這麼辦理。當然，所有這些，地方政府有權決定該怎麼做。以上建議，應當說是合理化建議，沒有特殊情況發生，應當採納以上意見。

    相關法律：物權法第167條

    相關名詞：

    供役地及其使用權部分轉讓

    字數：3888字

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