正文 當代物權法百科全書小辭典初稿6... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿612-1

    需役地及其使用權部分轉讓及地役權沿襲模式

    一、導論

    物權法關於「需役地以及需役地上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權」的規定，為我們理解需役地及其使用權部分轉讓及其地役權沿襲模式打開了一扇窗戶。這種物權法定原則與沿襲模式不是土地公有制國家所獨有，連土地私有制國家同樣如此。

    1.通則

    需役地及其上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時受讓人同時享有地役權的轉讓辦法，同樣適用於「地役權一併轉讓」的原則性規定。「地役權同享」沿襲制度的確立與實行，是基於主從物權和正副物權的粘連性、不可分離性的本質特徵以及「換人不換權（地役權）」原則、辦法起決定作用的恆定式特殊物權關係，對於規範與穩定地役權關係、保障新舊地役權人既定的合法權益具有重要的指導意義。

    2.公共利益沿襲模式

    公共利益的地役權沿襲模式，是擴大化的、無條件的、幾乎是人人共享的沿襲模式，即使是土地私有制國家也很重視這種模式。

    如法國民法典第650條規定，為公益利用設立的役權，其標的是沿可通航或查漂流的河流開闢人行道路，建設或修整通道以及實施其他公共工程或市行政區的工程。一切與此種役權有關的事項，由法律或特別規章確定之。

    3.一般沿襲模式

    對於新地役權人而言所承襲的不光是權利，且包括承襲義務。原先是一個地役權人並且是地役權關係已經是理順了的，而現在有新地役權人包括新舊多個地役權人地役權關係沒有理順的，或許會附設一些條件。

    如法國民法典第700條規定，如為其設定役權的土地後來被分割，對該土地的每一部分役權仍然存在。但是，不能因此而加重原設有役權的土地的負擔。依此而言，例如通行權，分割後的土地的全體所有權人均應當從同一地點行使該項通行權。

    二、一般解析

    1.需役地及其使用權部分轉讓的「一併轉讓」的固定模式

    需役地及其使用權部分轉讓的「一併轉讓」或「打包轉讓」、「協同轉讓」的固定模式如下：

    a.土地承包經營權上需役地及其使用權部分轉讓的「一併轉讓」模式

    需役地及其使用權部分轉讓=土地承包經營權轉讓+土地使用權轉讓+需役地及其使用權部分轉讓+地役權轉讓

    需役地及其使用權部分轉讓=全套土地使用權和土地利用權轉讓＞需役地及其使用權部分單獨轉讓

    需役地及其使用權部分轉讓=單個或者多個新的地役權人（需役地使用權人）受讓地役權以及土地承包經營權、土地使用權、需役地使用權

    需役地及其使用權部分轉讓限制性順序=土地承包經營權轉讓↘土地使用權轉讓↘需役地及其使用權部分轉讓↘地役權轉讓

    其中，土地承包經營權轉讓包括了土地使用權轉讓，但土地使用權轉讓不一定代表土地承包經營權轉讓。如出租、抵押土地使用權，並不一定出租、抵押土地承包經營權，而代表土地使用權的轉讓（出租）或者略式轉讓（抵押）。

    承包用地需役地及其使用權部分轉讓限制性順序，是由主物權、正物權、大物權帶動從物權、副物權、中小物權轉讓，並一併轉讓。

    抵押土地使用權的略式轉讓，是以土地使用權來抵押融資，當抵押人到期不能償還抵押權人的債務時，才實現土地使用權的轉讓或者土地承包經營權轉讓；否則，就不能構成實現土地使用權的轉讓或者土地承包經營權轉讓。於土地使用權抵押期間，並沒有實現抵押權，也沒有實現土地承包經營權轉讓。

    b.建設用地使用權需役地及其使用權部分轉讓的「一併轉讓」模式

    需役地及其使用權部分轉讓=房屋所有權轉讓+建設用地使用權轉讓+需役地及其使用權部分轉讓+地役權轉讓

    需役地及其使用權部分轉讓=房屋所有權轉讓+全套土地使用權和土地利用權轉讓＞需役地及其使用權部分單獨轉讓

    需役地及其使用權部分轉讓=單個或者多個新的地役權人（需役地使用權人）受讓地役權以及房屋所有權、建設用地土地使用權、需役地使用權

    需役地及其使用權部分轉讓限制性順序=房屋所有權轉讓↘建設用地土地使用權轉讓↘需役地及其使用權部分轉讓↘地役權轉讓

    其中劃撥型建設用地土地使用權轉讓和需役地使用權轉讓，需通過公開招標、拍賣、掛牌或者協議方式轉讓。

    建設用地需役地及其使用權部分轉讓限制性順序，是由主物權、正物權、大物權帶動從物權、副物權、中小物權轉讓，並一併轉讓。

    2.原各個「一對一」模式演變為各個「一對多」或「多對一」模式

    土地承包經營權、建設用地使用權需役地粘連性、不可分離性的本質特徵，即與農村田野地役權、建設用地地役權粘連性、不可分離性的本質特徵構成聚合物權特徵，指地役權寄存於需役地和供役地的全部，不能人為地分割為各個部分或者以一部分而存續。即使供役地或者需役地被多個權利主體分割，地役權不依被實際分割後的需役地和供役地若幹部分而消滅。

    土地承包經營權上需役地是地役權的大本營，於需役地及其使用權部分轉讓前，需役地與供役地粘連的物權客體是「一對一」模式，需役地權利人與供役地權利人粘連的物權主體也是「一對一」模式。當土地承包經營權轉讓時，以上粘連的物權主體與客體就會發生變化，由各個「一對一」模式演變為各個「一對多」或「多對一」模式。無論是「一對一」或者「一對多」模式、或「多對一」模式的哪種模式，物權化保障機制是對於新老、多寡需役地權利人一視同仁地保護，供役地權利人的義務不因物權主體的改變而改變，也不論物權主體、客體的多寡改變而改變。

    同樣地，建設用地使用權上需役地也是地役權的大本營，初始化模式一般是主體與客體、此一主體與彼一主體、此一客體與彼一客體之間的「一對一」模式。

    當一項土地承包經營權包括需役地使用權向兩個以上權利人轉讓時，由各個「一對一」模式演變為各個「一對多」或「多對一」模式。同樣地，無論是「一對一」或者「一對多」模式、或「多對一」模式的哪種模式，物權化保障機制是對於新老、多寡需役地權利人一視同仁地保護，供役地權利人的義務不因物權主體的改變而改變，也不論物權主體、客體的多寡改變而改變。

    土地承包經營權上需役地「多對一」模式或「一對多」模式

    甲方為取水方便，在乙地設定和享有了地役權。後甲方將自己的需役地一分為二，分別轉讓給了丙、丁，並辦理了登記。乙因欠債不還，他所擁有的乙地被分割並將土地使用權轉讓給了戊、己，並辦妥登記。丙、丁到乙地取水，遭到戊、己阻攔。

    本案中甲的土地承包經營權和需役地使用權、地役權一併轉讓給了丙、丁，地役權主客體均由各個「一對一」模式演變為各個「多對一」模式，乙也沒有反對，這是正常的需役地使用權及其他權利一併轉讓行為，受法律保護。

    但當乙土地承包經營權和需役地使用權、地役權一併轉讓給了戊、己，地役權客體上仍然是「多對一」模式，地役權主體上卻是「多對多」模式，並且兩個新供役地人與兩個新需役地權利人發生了糾紛。新供役地人戊、己阻攔丙、丁取水，違反了地役權粘連性、不可分離性的規定，不受法律保護，法院可駁回戊、己的訴訟請求。

    3.需役地及其使用權部分轉讓的「一併轉讓」的「點線面」模式

    無論是新老地役權人，不應當將地役權的範圍無限制地擴大，而應當將地役權制定在點、線或面上。

    條件差的或者自身權利差的，僅限制在某個點、線或面上，稱之為單位模式；條件稍好的或者自身權利稍好的，僅限制在某兩個點、線或面上，稱之為雙位模式；條件很好的或者自身權利很好的，可在某點、線或面上全面行使地役權，稱之為全位模式。

    點，是地役權力所能及的地點或重點部位，即需役地的點對供役地的點，包含面積點、體積點、距離點和不可稱量物點，是需役地與供役地的相鄰點和適度利用點。消極地役權中的通風采光權、眺望權、視野權等限制建築地役權，積極地役權中的支柱權、搭梁權、空間伸出權、牆上設窗權、畜飲權、井坑取水權、引煙權等地役權，基本上以點為地役權標準模式。其他的地役權中不同程度地存在點狀地役權。

    線，是地役權力所能及的直線或者曲線部位，即需役地的線對供役地的線，包含面積線、體積線、距離線和不可稱量物線、拋物線，是需役地與供役地的相鄰點和適度利用線。消極地役權中的紫光線權、月光線權、風力拋物線權，積極地役權中的通行權、穿行權、車輛通過權、航渡權、渠道引水權、排污水權、管線鋪設權等地役權，基本上以線為地役權標準模式。其他的地役權中不同程度地存在線狀地役權。

    面，是地役權力所能及的面部部位，即需役地的面對供役地的而，包含面積面、體積面、距離面和不可稱量物面，是需役地與供役地的相鄰點和適度利用面。消極地役權中的紫光線扇區權、月光線扇區權、風力拋物線扇區權，積極地役權中的放牧權、管道網絡鋪設權、河流抽水權、農田灌溉權、洪澇排水權地役權，基本上以面為地役權標準模式。其他的地役權中不同程度地存在面狀地役權。

    建設用地使用權上需役地「多對一」模式或「一對多」模式與「點線面」指定模式

    甲地的東部住宅與乙地毗鄰，甲方為了觀海眺望方便，與乙方簽訂了眺望地役權，要求乙地不得修建高層建築。後來，甲地東部分割給了丙，西部分割給了丁，但甲方的眺望權只與丙處有關，而與丁處無關。

    本案中涉及到建設用地上需役地部分轉讓後出現的眺望地役權糾紛。原地役權合同並無瘕疵，可以執行，但只是部分地役權有效，其他部分的無效。運用地役權點、線、面的標準模式，對照建築物國家標準，可知丙處的眺望權仍然有效，而丁處的眺望權不存在而無效。

    以上「固定模式」是通用模式，適用於土地承包經營權上、建設用地使用權上需役地及其使用權部分轉讓的各種轉讓原則，可以作為統一性的標準模型對待；「n對n模式」和「點線面模式」，適用於不同的地役權主客體與客觀條件的轉讓方法，只能作為區別性、軟約束性的標準模型對待。

    相關法律：物權法第166條

    相關名詞：

    需役地及其使用權部分轉讓

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416