正文 當代物權法百科全書小辭典初稿6... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿611-1

    需役地及其使用權部分轉讓

    一、基本概念

    1.需役地及其使用權部分轉讓

    需役地及其使用權部分轉讓，全稱是需役地及其上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時受讓人同時享有地役權的轉讓辦法，同樣適用於「地役權一併轉讓」的原則性規定。「地役權同享」沿襲制度的確立與實行，是基於主從物權和正副物權的粘連性、不可分離性的本質特徵以及「換人不換權（地役權）」原則、辦法起決定作用的恆定式特殊物權關係，對於規範與穩定地役權關係、保障新舊地役權人既定的合法權益具有重要的指導意義。

    需役地及其使用權部分轉讓，均由地役權關係法規範與調整，基本上屬於普通物權法範疇。如果此項轉讓是由於需役地及其使用權部分抵押而導致的部分轉讓，還需要擔保物權法的規範與調整。此項轉讓如果牽涉到土地管理的專項政策與制度層面，還要注意由制度物權法的規範與調整。普通物權法、擔保物權法這些民法認為可以需役地及其使用權部分轉讓的，在制度物權法這種公法方面不一定認可。如損害公共利益需役地及其使用權部分轉讓包括地役權轉讓，這是制度物權法所不允許的，如國有建設用地使用權和地役權裡面很多涉及到公共利益。地役權是兼容性的，國有建設用地使用權具有兼容性和不兼容性兩個方面。

    物權法第166條規定：「需役地以及需役地上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。」

    理解上述規定，應當從以下幾個方面進行分析。

    第一，因主物權部分轉讓涉及到地役權轉讓，故適用物權法第164條關於主物權整體轉讓「地役權轉讓限制的規定」和「地役權轉讓限制的法理邏輯」，與第167條供役地及其使用權轉讓的法理邏輯趨向一致，即保持地役權關係的協調性與共享性。

    本條款的規定是原則性規定。正確處理新舊地役權關係，必須重新考量物上地役權之不動產用益物權、相鄰關係的准共有權、特殊優先級的土地利用權等性質特徵，必須始終保持地役權關係的協調性與共享性。

    地役權是為整個需役地和權利人提供便利的特種優先權與土地利用權。如果土地的主物權已經部分轉讓為各個部分，這種為需役地和權利人的便利而利用供役地的需要與權利，也應當繼續存在於已經被部分轉讓的需役地上。反過來說，需役地的主物權部分轉讓，地役權應當一併轉讓。物權法第164條關於主物權整體轉讓的規定中，就有「地役權一併轉讓」的原則性規定。同理，供役地及其主物權轉讓亦適用於「地役權一併轉讓」的原則性規定，如物權法第167條的規定所示。

    第二，因主物權部分轉讓涉及到地役權轉讓，主物的變量與從物的不變量，要注意物和物權的可分割性與不可分割性。

    首先，地役權是個普適性准共有性質的土地利用權，無論需役地、供役地及其權利人怎麼變，地役權的性質不能變，保持地役權關係的協調性與共享性這一物權化方針不能變。

    其次，主物的變量與從物的不變量，是由對立統一規律決定的作用，而「地役權一併轉讓」是外在的表現。需役地及其上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的結果，可能會導致最後部分轉讓，也可能導致由多個部分轉讓而形成全體轉讓。無論如何，「地役權一併轉讓」的原則始終不變，保持地役權關係的協調性與共享性這一物權化方針不能變。

    再次，本條款截取了「需役地及其上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓」的橫斷面。但是，這些主物和主物權是否能夠分割就是一個現實條件。相當多的不動產主物和主物權是不能夠分割的，如果遇到這種情勢的發生，則應當另當別論。

    物權法第164條至第167條等條款，為了行文方便，把土地承包經營權的轉讓與建設用地使用權的轉讓相提並論。我們知道，土地承包經營權是依據農民的身份權而取得的特定的土地享用權，一旦確定是不能轉讓的，除非有特殊情勢的發生。土地承包經營權轉讓的是農用地使用權，而不是土地承包經營權，這種物權變更，是變土地享用權為土地收益租賃權（承租權、土地使用權）。實質上，土地承包經營權因無償取得而相當於信託的土地所有權，略優於土地用益物權。有償取得的建設用地使用權才是真正的土地用益物權。

    第三，因主物權部分轉讓涉及到地役權轉讓，主物的變量，可能涉及單個或者多個受讓人，多個受讓人對於受讓地役權的權利是平等。無論如何，單個或者多個受讓人最後形成的地役權，全是共有關係的地役權。

    「地役權一併轉讓」的原則性規定，使得每個新舊土地承包經營權人、建設用地使用權人即每個需役地權利人能夠共享地役權。物盡其用，地盡其利，人盡其權，這是一條完全正確的物權化方針，供役地權利人理解的要執行，不理解的也要執行。

    由本條款的規定可以得出一個簡單的結論，只要新舊或者多個地役權人存在，單個或者多個受讓人最後形成的地役權，全是共有關係的地役權。這種新舊的地役權關係，應當是普適性的法定的地役權關係。

    換言之，本條款的規定可以導出一個物權化模型，千變萬變，地役權共享的物權化方針不變。

    2.一般解析

    地役權是在供役地權利人土地上建立起來的他項便利性附從物權，也是從需役地主物權派生出來的副物權，這種不起眼的小物權容易在轉讓過程中遺漏、遺失或者容易發生小產權糾紛，需要加以規範與說明。

    故本條款明確規定「需役地以及需役地上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權」，表示需役地作用權、需役地使用權與需役地延伸的並可沿襲的地役權是組合式「共享」物權，主物權部分轉讓不影響地役權隨時一同轉讓，並且受讓主物權時無論是否同供役地權利人簽訂合同，也無論供役地權利人是否易主，單個或者多個需役地權利人照樣可以沿襲原來的地役權。

    所謂轉讓，就是土地使用權及其地役權流轉上的讓與，不是土地所有權的轉讓，這一點與土地私有制國家自由買賣土地的法律規定是不一樣的。需役地及其使用權部分轉讓，涉及地役權的，應當遵從一定的規則與套路、模式，需役地也不得單獨轉讓，需與土地使用權、房屋所有權和地役權一併轉讓。這是由需役地與承包地、建設用地上的使用權和地役權的粘連性和統合統分性質分不開的轉讓規則。

    需役地及其使用權相對於地役權是主物權、正物權，相對於土地承包經營權、建設用地使用權是從物權、副物權。按照「從從主轉」、「副從正轉」、「一併轉讓」、「房地合一」和「需役地不得單獨轉讓」的規則，需役地及其使用權部分轉讓時，應當統籌兼顧，不能擅自拆分轉讓或者單獨轉讓。否則有可能因小失大，餘下大片土地的土地承包經營權、建設用地使用權因缺乏需役地而喪失地役權，因喪失地役權而使土地承包經營權、建設用地使用權和房屋所有權的經濟價值和物權價值大打折扣。

    需役地及其使用權部分轉讓與沿襲模式，是「打包轉讓」、「沿襲轉讓」和「換人不換權（地役權）」的地役權利益共享機制之地物權恆定模式。無論需役地及其使用權部分什麼時候對什麼人轉讓，也無論供役地及其使用權部分什麼時候對什麼人轉讓，也無論是多少人參與受讓、參與新的地役權關係，均可認定供役地上客觀存在，並為需役地上每個新地役權人享有。

    二、點線面沿襲地役權與關聯度

    點、線、面沿襲地役權。當且每當需役地上已經設立地役權、供役地上已經負擔地役權時，完全可以確認是「打包轉讓」、「沿襲轉讓」和「換人不換權（地役權）」的地役權利益共享機制發生應有盡有的作用，萬變不離其宗。

    對於點狀地役權、線狀地役權、面狀地役權和「一對一」地役權、「一對多」地役權、「多對一」地役權等各種類型的地役權，均可產生同樣的地役權利益共享機制。地役權是農用土地使用權、建設用地使用權派生出來的連襟物權，可以與其主物權同生死共存亡。舊主物權和舊地役權的轉讓不等於地役權的消滅，只能是說舊主物權、舊地役權的變更，可以由接力棒來接續下去。

    點、線、面沿襲地役權與關聯度。沿襲地役權的點、線、面，分清了點狀地役權、線狀地役權、面狀地役權和「一對一」地役權、「一對多」地役權、「多對一」地役權等各種類型的地役權，就可以對於關聯度進行整體的分析研究。邏輯上，整體關聯的整體繼受、沿襲地役權，部分關聯的部分繼受、沿襲地役權。如果需役地以及需役地上農用土地使用權、建設用地使用權整體轉讓的，受讓人整體繼受、沿襲地役權，並且應當與點狀地役權、線狀地役權、面狀地役權等樣式關聯；如果需役地以及需役地上農用土地使用權、建設用地使用權部分轉讓的，受讓人部分繼受、沿襲地役權，並且應當與點狀地役權、線狀地役權、面狀地役權等樣式關聯。

    其中需役地以及需役地上農用地使用權、建設用地使用權部分轉讓的，地役權在其性質上只與部分轉讓後的地塊有關聯時，那麼，地役權就只在有關聯部分繼續存在與沿襲。

    譬如，甲公司有一幢主副連體的樓房並與乙公司的房屋與土地相鄰，兩者相隔100米。甲主樓20層為住宅樓，為了觀海與乙簽訂了眺望地役權；甲副樓6層為辦公樓，沒有設立眺望地役權。後來，甲將副樓分割轉讓給了丙，乙將其房屋與土地使用權部分轉讓給了丁。丁在受讓的房屋和土地上蓋了30層的樓房，擋住了丙觀望海景的視線，丙對丁要求行使觀海眺望地役權，但沒有法律依據。甲對丁要求行使觀海眺望地役權，有法律依據。

    以上例子，甲乙雙方都有部分轉讓的建築物所有權和建設用地使用權，丙丁雙方後來者都有部分受讓的建築物所有權和建設用地使用權。鑒於觀海眺望地役權是一種特殊地役權的客觀事實，應當由當事人雙方約定的地役權，一般而論，建築物所有權和建設用地使用權部分轉讓分割後，原先有的後面就應當沿襲，原先沒有的後面就應當不能沿襲，當事人雙方重新協商設立觀海眺望地役權的是另外一回事。

    相關法律：物權法第166條

    相關名詞：

    需役地及其使用權部分轉讓及其沿襲模式

    字數：3888字

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