正文 當代物權法百科全書小辭典初稿6... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿610-1
地役權抵押限制的法鎖關係
一、基本理念
地役權抵押限制的法鎖關係，指的是由地役權的普通物權關係、普通法鎖關係而引發的地役權擔保法鎖關係。這種擔保法鎖關係的設立，將對於地役權關係的法律關係、普通法鎖關係、物權關係、信託關係、合同關係、排他關係、對世關係和社會關係產生一系列的影響，牽一髮而動全鈞。確切地說，地役權抵押限制肯定是受擔保物權法系規範與調整的，但又牽連到普通物權法系的規範與調整；如果牽涉到土地產權的專項管理制度，則可能受制度物權法系的規範與調整。制度物權法系禁止地役權抵押、轉讓的，雙方的地役權抵押、轉讓合同及其行為均告無效。
理解地役權抵押限制的法鎖關係，應當從以下幾個方面來深入研究。
第一，不動產抵押不同於動產抵押，法定和約定的限制條件明顯增加。
動產抵押的標的物是略式物，一般是不限制流通之財物，因為物權關係很單純，故動產抵押的法鎖關係亦很單純。其中一個顯著特點，動產抵押人只能是財產所有權人或者信託所有權人包括第三人，用益物權人一般是不能自主地抵押所有權人的財產的。各個國家的普通物權法加上擔保物權法，較少規定動產普通物權及其抵押關係，是因為動產抵押的法鎖關係和物權關係比較簡單。還有一個顯著特點，因為動產抵押的法鎖關係和物權關係比較簡單，很少受政策物權法和制度物權法的規範與調整。
不動產抵押的標的物是要式物，全是限制流通之財物，全部是雙重式或者多重式複合物權，即使是單一式的標的物，而物權卻不是單一式的。不動產抵押，多數情勢下本質上不是抵押物，而是抵押物權。如抵押建築物，實質上是抵押建設用地使用權和抵押地役權；抵押承包地，實質上是抵押農用地使用權和抵押地役權。其中一個顯著特點，不動產抵押人很少是財產所有權人或者信託所有權人包括第三人，較多的反而是用益物權人，用益物權人能自主地抵押所有權人的財產。各個國家的普通物權法加上擔保物權法，很多規定普通物權及其抵押關係，是因為不動產抵押的法鎖關係和物權關係比較複雜。還有一個顯著特點，因為不動產抵押的法鎖關係和物權關係比較複雜，往往受政策物權法和制度物權法的規範與調整。
相比之下，由於諸多條件的限制，不動產抵押不同於動產抵押，法定和約定的限制條件明顯增加。
第二，地役權抵押不同於土地承包經營權、建設用地使用權抵押，限制條件明顯增加。
地役權關係，是不動產的末端物權關係或者法鎖關係。就物權關係或者法鎖關係來說，牽連到許多層次。第一層是土地所有權關係，第二層是建築物所有權關係，第三層是土地承包經營權、建設用地使用權這些用益物權關係，第四層是地役權關係即用益權關係。以上層次，還沒有包括制度信託、普通信託等中介式物權在內。物權層次和法鎖層次越多，標誌著限制條件越多。
就土地承包經營權、建設用地使用權這些用益物權關係而言，有關不動產的政策物權、制度物權和專業物權、技術物權的法式，就高達200多部。所謂地役權抵押限制，只不過是冰山一角而已。
第三，即使是地役權單獨抵押，也會與土地承包經營權、建設用地使用權抵押發生主從物權的關係。
確有個別地役權單獨抵押的情形發生。不過，地役權抵押法鎖關係畢竟根植於土地承包經營權、建設用地使用權之主物權或者主法鎖，畢竟地役權是從屬於土地承包經營權、建設用地使用權。
第四，地役權抵押法鎖關係，一般源於土地承包經營權、建設用地使用權的普通法鎖關係。
地役權的債權與債務是兩個不同的法鎖化方針。地役權的債權多數是依賴土地承包經營權、建設用地使用權的主債權而發生的，少數是因地役權上的建築物、構建物及其附屬設施或者地上隨著物收益發生的。地役權的債務全是依賴土地承包經營權、建設用地使用權的主債務而發生的。主債務原為普通法鎖下的債務，後上升為地役權抵押法鎖的債務，標誌著限制條件又層層加碼到最為緊張的時候了。
第五，地役權抵押法適用於地役權轉讓法，其法理邏輯幾乎是相當的。
地役權抵押法，屬於地役權准轉讓法。地役權能夠轉讓的就能夠抵押，反之，地役權能夠抵押的就能夠轉讓。否則，地役權抵押、轉讓的權利都不能成立。具體的法理邏輯，此處從略。
地役權抵押的限制的法鎖關係，是地役權變動或者流變過程中的法鎖關係。客觀上，地役權抵押的法鎖關係因受主物權、他項物權的限制和客觀條件的限制，多少有一些虛擬、虛弱的一面，地役權人會試圖打造為踏實、剛強的一面。問題在於，地役權人對於自己的地役權物權價值要有清醒的認識，盡量做到舉一反三，趨利避害。
二、兩種主要的地役權法鎖關係
1.農村田野地役權與土地承包經營權的法鎖關係
正常情形下，上述法鎖關係，由初始法鎖關係和殿後法鎖關係組成法鎖網絡系統。
a。初始法鎖關係：其一，土地發包人與土地承包人的土地權利法鎖關係；其二，在此基礎上，進一步發展為地役權人與供役地權利人的法鎖關係。一共有兩重法鎖關係，即土地承包經營權的法鎖關係與農村田野地役權成立的法鎖關係。
b。殿後法鎖關係：其一，承包人兼地役權人兼抵押人兼債務人與抵押權人兼債權人的對應於土地承包經營權抵押的法鎖關係；其二，承包人兼地役權人兼抵押人兼債務人與抵押權人兼債權人的對應於地役權抵押的法鎖關係；其三，地役權人與供役地權利人變更權利主體的法鎖關係；其四，抵押權人兼債權人與供役地權利人接管或者變更權利主體的法鎖關係。
一共有四重法鎖關係，即土地承包經營權抵押成立的法鎖關係、地役權抵押成立的法鎖關係、原合同當事人變更地役權主體的法鎖關係、新合同當事人變更地役權主體的法鎖關係。
初始法鎖關係和殿後法鎖關係組成法鎖網絡系統，一共有六重法鎖關係。這種多重性多維度的的法鎖關係，均不同程度地形成地役權抵押的限制條件或者寬限條件。
2.建設用地地役權與建設用地使用權的法鎖關係
正常情形下，上述法鎖關係，由初始法鎖關係和殿後法鎖關係組成法鎖系統。
a。初始法鎖關係：建設用地地役權與建設用地使用權的法鎖關係，劃撥型與出讓型的成立、變更、轉讓、消滅的自由機制不同，導致前者的法鎖關係比後者的更加複雜。依據物權法第137條的規定，採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定，工業、商業、旅遊、娛樂和和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地的，應當採取招標、拍賣等競價方式出讓。
建設用地地役權與建設用地使用權是否關係密切，要看其是否出讓型建設用地使用權。劃撥型建設用地地役權抵押和轉讓，應當採取招標、拍賣等競價方式進行。
a……出讓型建設用地地役權與建設用地使用權的初始法鎖關係：其一，建設用地使用權人與建設用地所有權人，以有償使用的形式建立起受讓與出讓的法鎖關係，建設用地使用權人取得相對的土地使用與流轉自主權；其二，建設用地使用權成立以後，權利人的建設用地使用權與自己的房屋所有權（包括共有權）建立「房地合一」的法鎖關係；其三，在此基礎上，進一步發展為地役權人與供役地權利人的法鎖關係。
以上共有三重法鎖關係，即建設用地使用權人與建設用地所有權人的法鎖關係、「房地合一」的法鎖關係和需役地使用權、房屋所有權同供役地利用權的法鎖關係。
b。劃撥型建設用地地役權與建設用地使用權的初始法鎖關係：其一，建設用地使用權人與建設用地所有權人，以無償使用的形式建立起受讓與出讓的法鎖關係，但建設用地使用權人不能取得相對的土地使用與流轉自主權；其二，從「劃撥型」向「出讓型」建設用地使用權轉化，建設用地使用權人與建設用地所有權人，以有償使用的形式建立起受讓與出讓的法鎖關係，建設用地使用權人取得相對的土地使用與流轉自主權；其三，建設用地使用權成立以後，權利人的建設用地使用權與自己的房屋所有權（包括共有權）建立「房地合一」的法鎖關係；其四，在此基礎上，進一步發展為地役權人與供役地權利人的法鎖關係。
上述共有四重法鎖關係，即「劃撥型」和「出讓型」建設用地使用權人與建設用地所有權人的法鎖關係、「房地合一」的法鎖關係和需役地使用權、房屋所有權同供役地利用權的法鎖關係。
b。殿後法鎖關係：「劃撥型」和「出讓型」建設用地使用權人與建設用地所有權人的法鎖關係、由於初始法鎖關係階段從「劃撥型」向「出讓型」建設用地使用權轉化，兩者趨向統一的「出讓型」建設用地使用權與建設用地所有權的法鎖關係，消除了差別。
其一，建設用地使用權人兼房屋所有權人兼地役權人兼抵押人兼債務人與抵押權人兼債權人的對應於房屋所有權抵押的法鎖關係；其二，建設用地使用權人兼房屋所有權人兼地役權人兼抵押人兼債務人與抵押權人兼債權人的對應於建設用地使用權抵押的法鎖關係；其三，建設用地使用權兼地役權人兼抵押人兼債務人與抵押權人兼債權人的對應於地役權抵押的法鎖關係；其四，地役權人與供役地權利人變更權利主體的法鎖關係；其五，抵押權人兼債權人與供役地權利人接管或者變更權利主體的法鎖關係。
上述共有五重法鎖關係，即土地承包經營權抵押成立的法鎖關係、地役權抵押成立的法鎖關係、原合同當事人變更地役權主體的法鎖關係、新合同當事人變更地役權主體的法鎖關係。即建設用地使用權人兼房屋所有權人與抵押權人的房屋所有權抵押的法鎖關係、建設用地使用權人兼房屋所有權人與抵押權人建設用地使用權抵押的法鎖關係、即建設用地使用權人兼地役權權人與抵押權人的地役權權抵押的法鎖關係、地役權人與供役地權利人變更權利主體的法鎖關係、抵押權人兼債權人與供役地權利人接管或者變更權利主體的法鎖關係。
以上地役權抵押的限制性條件和一些寬限性條件，應當參照擔保物權法的相關規定執行。
相關法律：物權法第165條
相關名詞：
地役權抵押限制的規定地役權抵押成立的三個平台與限制因素
字數：3888字
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