正文 當代物權法百科全書小辭典初稿6... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿603-1

    已有用益物權之地役權設立的適格問題

    一、導論

    已有用益物權之地役權設立的適格問題，指的是一個問題的兩個基本點。

    第一，從正面講，依據物權法第163條的專項規定，對於凡是違背現存地役權意願的，推導出「不適格」。

    物權法第163條明確規定：「土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。」總結此條款的中心思想，概括出：（1）法律保護已有地役權關係，維持地役權人與供役地權利人的法律關係。（2）地役權人、用益物權人有自己獨立的排他權和物權保護請求權，可以排除土地所有權人的不法干涉與侵害。（3）已有用益物權之地役權設立的規定，不限於不動產相鄰關係對象，地役權人、用益物權人以其獨立的排他權和物權保護請求權可以排除第三者的不法干涉與侵害。（4）已有用益物權之地役權設立的適格問題，主要由地役權關係法、用益物權關係法規範與調整，不能混淆法律關係和物權化方針，如由第三者插足，假裝不動產相鄰關係，假裝地役權關係，利用他人的土地謀取巨大利益，同樣地也是法律所不允許的。

    從物權主體上來分析，「不適格」者主要有以下的對象。

    一是土地所有權人。土地所有權人是用益物權人、地役權人的最大威脅。在普通物權法系，土地所有權人是高級物權人，有權在特定情勢下決定在自己的土地上設立用益物權、地役權等他項物權與定限物權。普通物權法系中奉行「所有權保護主義」、「所有權中心論」等物權化方針，並且在土地所有權關係中表現得淋漓盡致，使得土地所有權人鶴立雞群，權傾四方。如果土地所有權人的權利不加以限制，就會變成一匹野馬，桀驁不馴。

    土地所有權人與用益物權人、地役權人簽訂地役權合同後，已經產生了法律效力，用益物權人、地役權人可以據此排除土地所有權人的干涉與妨害。物權法第163條專門點了土地所有權人的名，就是說明了這種物權人是第一個「不適格」者的懷疑對象。

    二是地方政府或者農民組織機構。實質上，地方政府是代表國家法人行使土地的制度信託所有權，是集政權與物權於一體的集大成者。如此這種人破壞用益物權關係、地役權關係，那簡直是摧枯拉朽式的大破壞，而且用益物權人、地役權人行使物權保護請求權的難度很大，因為自古以來「民告官」是世上最困難的一件事情。農民組織機構，即通說上的「集體組織」，通說上認為佔全國八成以上土地是集體的，故他們也兼行政權與土地的制度信託所有權於一體，同樣地呼風喚雨，頤指氣使，對於用益物權人、地役權人構成威脅。倘若地方政府或者農民組織機構搞大同盟，那麼，一同摧毀用益物權關係、地役權關係就勢如破竹。

    三是相鄰關係的建設用地使用權人、土地承包經營權人、宅基地使用權人等。這種人也以用益物權人、地役權人自居，似乎可以「名正言順」地侵害已有用益物權之地役權設立的用益物權人、地役權人的合法權益。

    四是其他的第三者。其他的第三者，有的是相鄰關係的當事人，有的是其他的當事人。其他的第三者之所以能夠插足，主要是因為土地所有權人，亦即地方政府或者農民組織機構這些信託所有權人的幫助，合謀侵害已有用益物權之地役權設立的用益物權人、地役權人的合法權益。

    從物權客體上來分析，「不適格」者主要有以下幾種。

    一是所利用或所覬覦的土地不是用於供役地、需役地的土地，是用於謀取商業利益、進而破壞他人地役權關係的土地。這不符合國家規定的專地專用物權政策，故屬於「不適格」者。

    二是所利用或所覬覦的土地與侵權人沒有土地權屬關係。地役權是建立在不動產相鄰的承包地、建設用地、宅基地之中的，不動產相鄰的承包經營權人、建設用地使用權人、宅基地使用權人的需役地或者供役地與地役權沒有土地權屬關係，故屬於「不適格」者。

    三是土地或者地上建築物、構建物及其附屬設施或者地上附著物等，與地役權沒有關係。有的地役權必須利用土地，有的地役權必須利用地上建築物、構建物及其附屬設施或者地上附著物等，錯誤的利用也是屬於「不適格」者。

    四是其他的不動產之「不適格」者。如引水與排水的不動產是不能顛倒的，鋪設管線錯誤也是不行的。

    第二，從側面講，依據物權法第163條的專項規定，凡是符合法定條件和現實條件的，推導出「適格」。

    （1）經用益物權人同意了的；（2）用益物權人、地役權人的主物權或者從物權合同已經屆滿未能續簽的；（3）用益物權人、地役權人違約而被取消合同的；（4）依法收回土地使用權的；（5）用益物權、地役權依法被取蒂的；（6）用益物權、地役權因各種原因消滅的；（7）其他「適格」的條件。

    二、「已有用益物權之地役權設立」的主體適格問題

    1.用益物權與用益權的區別

    用益物權的定義，如物權法第117條規定的「用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。」其權能結構為三大類權利：佔有、使用、收益。對照以上三大權能，土地承包經營權和建設用地使用權這兩種土地使用權均屬於用益物權無疑。

    對照物權法第152條規定，宅基地使用權只有佔有、使用兩種權能，應當比用益物權低一個等級才對。

    有法學家認為用益物權與用益權是兩個不同的概念，並指出「我國現行民法通則及其他民事立法未有明文規定用益權制度，我國未來物權立法是否需要明定這一制度，有有待於進一步研究和斟酌。」以上提法是無疑是正確的。

    所謂「已有用益物權」，乾脆將用代數法取代以上不完全準確的說法，就是土地承包經營權和建設用地使用權、宅基地使用權這三種物權而已，可以統稱為「土地使用權」。這些權利一旦合法設立，都有各自的自主權，可以據此排除他人的不法侵害。

    建設用地使用權是除了宅基地使用權之外的所有城鄉建設用地使用權；宅基地使用權是農村私有的一類建設用地使用權，基本上屬於無償使用的一種農村福利型土地使用權，取得條件與方式、主體資格與其他建設用地使用權是有區別的。

    《全國土地分類（試行）》將全國土地分為三大總類，即農用地、建設用地和未利用地。其中，建設用地包括商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建築用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地幾個類型。住宅用地包括城鎮單一住宅用地、城鎮混合住宅用地、農村宅基地和空閒宅基地四個品種。

    顯然，農村宅基地是建設用地的一個品種，物權法將宅基地單獨列舉，是另有原因的。主要原因是，其設立、變更、轉移與消滅的方式，與城市建設用地使用權有很大的差別。

    2.「已有用益物權之地役權設立」的主體適格問題

    地役權人基本要義，在於「讓所有權人放權，讓使用權人行使自主權」。有鑒於此，土地承包經營權人和建設用地使用權人、宅基地使用權人於大多數情形下，可以自發地成為地役權人或者供役地權利人適格的主體。

    從簽訂地役權合同到地役權設立登記、變更登記和註銷登記，整個過程都扮演著主角。這些土地使用權人儘管有良好的先天的和自然的條件，也要簽訂地役權合同才能生效，也要到登記機構申請地役權設立登記，才有合乎地役權人或者供役地權利人的完整的資格。

    為什麼法律規定用益物權人或者用益權人扮演著主角，而不是土地所有權人扮演主角？

    一則，土地所有權人在授予他人土地承包經營權和建設用地使用權、宅基地使用權時，已經放權和讓渡了事實佔有、事實使用以及事實收益的權利給予對方，這三方面的資格已經被用益物權人或者用益權人所取代。

    二則，用益物權人或者用益權人等土地使用權人是獨立的民事、商事主體，其物上地役權、權利地役權、財產地役權或者物上供地役權、權利供地役權、財產供地役權是獨立的主體，從簽訂地役權合同，到地役權設立登記、變更登記和註銷登記，扮演著主角。

    三則，生產經營自主權或者土地使用自主權是法律賦予權利人核心的排他性權利，對於包括土地所有權人、土地支配權人、土地統轄權人在內的其他權利有一定的排他性權利。任何一種地役權的設立、任何一種供役地的提供，首先是要尊重土地使用權人原有的生產經營自主權或者土地使用自主權，應當徵得權利人的同意，並進行合理的經濟補償。否則，就會破壞法律程序，毀損物權關係，給權利人造成不應有的經濟損失，後果是不堪設想的。

    四則，土地所有權人不是無條件地被禁止介入地役權與供役地權利物權關係，而是須在用益物權人或者用益權人同意的條件下進行代理事務，不是行使自己的權利。這叫做代理人的資格，不是地役權人與供役地權利人資格。如果說，不這樣界定的話，土地使用權人的基本權益和地役權權益或者供役權權益難以得到保障。

    五則，土地使用權人田地相鄰、屋宇相鄰，在同一片天地裡共同生產、共同生活，有著共同的生活習慣和共同的利益取向。很多時候，設立地役權不僅僅對於需役地權利人有利，也常常是讓供役地權利人分享了一部分便利。如需役地權利人到供役地權利人的地方取水、引水，修築了一定長度的水渠，在灌溉農田時也讓供役地權利人搭個就便，對於雙方都有利。如需役地權利人到供役地權利人的地方鋪設天然氣管道，在自己享受天然氣樂趣的同時，也讓供役地權利人接駁管道用天然氣，對於雙方都有利。

    六則，大家相信土地所有權人包括集體經濟組織在內設立地役權是有一定目的的，並且大多數是為大家謀取福利的，對此群眾也是熱烈擁護的。問題在於，凡事都要依法辦事，要走法律程序，要兼顧國家、集體和個人三方面的利益，不能損害一部分權利人的利益來滿足另一部分人的利益，更不能假公濟私、弄虛作假、徇私舞弊、失職瀆職、吃裡爬外、貪污受賄。

    以上法理推導，主要是針對農村田野地役權設立的法律要件，宅基地地役權和城鄉建設用地使用權情形比較複雜，應當分門別類的正確對待。

    相關法律：物權法第163條

    相關名詞：

    已有用益物權之地役權設立的規定

    字數：3888字

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