正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿598-1

    地役權期限的注意事項

    一、基本的注意事項

    地役權期限基本的注意事項，主要是設立地役權簽訂合同時的注意事項，當然應當包括從地役權設立、變更、轉移、消滅之整個過程中的注意事項。而物權法第161條所提示的注意事項，只不過是設立地役權簽訂合同時的注意事項，沒有包括整個過程中的注意事項。因此，我們有必要對「地役權期限」作一個全面的分析研究。

    第一，設立地役權簽訂合同時的注意事項。

    （1）地役權畢竟是土地承包經營權、建設用地使用權的附從性定限物權，不能超過主物權剩餘的期限而行使權利。

    （2）土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的最高使用期與剩餘期限是法定的，當事人簽訂合同有注意的義務，超過主合同剩餘的期限而另起爐灶是無效的。

    （3）物權法第161條的規定，准用於共有或者互有地役權設立時的規定。

    第二，變更、轉移、消滅地役權簽訂合同時的注意事項。

    （1）當事人變更、轉移、消滅地役權簽訂合同時，應當參照設立地役權簽訂合同時的地役權期限進行適當的規範與調整。

    （2）設立地役權未簽訂合同的，變更、轉移、消滅地役權內容與協議仍適用於物權法第161條所提示的注意事項。

    （3）08版國有建設用地使用權出讓合同示範文本，主要是針對有償使用型國有建設用地使用權及其設立、變更、轉移、消滅地役權的，對於住宅建設用地使用權自動續期的，對於國家機關設立的建設用地使用權無期限規定的，應當一應區別對待。

    （4）土地承包經營權內部調整和流轉的，以及變更、轉移、消滅地役權內容與協議的，適用於農村土地承包法的規定。

    （5）因違反法律規定和嚴重違約而終止建設用地使用權合同或者土地承包經營權合同的，無論是供役地一方或者是需役地一方，凡是終止合同的，包括終止地役權合同的，原違反法律規定和嚴重違約土地使用權人需要重新取得建設用地使用權或者土地承包經營權才能變更、轉移地役權。

    （6）其他中途中止建設用地使用權合同或者土地承包經營權合同的，無論是供役地一方或者是需役地一方，需要重新取得建設用地使用權或者土地承包經營權才能變更、轉移地役權。

    （7）因自然災害、環境污染等原因導致供役地或者是需役地破壞的，或者地役權所依靠的建築物、構建物及其附屬設施破壞後不能復原的，不能變更、轉移地役權。

    （8）因承包地、建設用地被徵收的，或者地役權所依靠的建築物、構建物及其附屬設施徵收、徵用後不能返還的，當事人不能變更、轉移地役權。

    （9）共有地役權關係中，大多數共有地役權人不同意變更、轉移、消滅地役權的，不能變更、轉移、消滅地役權。

    （10）涉及到公共利益的地役權應不受本物權法的限制。

    地役權期限，是衡量地役權效力範圍的一種標誌，當然也包括了地役權合同與登記記錄公示的效力在內。法律的天平已經定准了尺度，隨時隨地地發揮著標準件的作用。地役權人應當提高自覺性，減少盲目性，以免發生誤會和權利糾紛。

    二、一般的注意事項

    地役權人一般應當注意的事項如下。

    1.地役權超過法定期限怎麼辦

    如果當事人設定地役權期限超過供役地權利人的期限，該地役權合同中或者登記中超過的期限無效，其餘部分仍然有效。

    2.地役權行使期間遇到永久期限怎麼辦

    本條款的中心思想是，僅限制地役權的期限，不應當超過法定的剩餘年限。如果國家和集體因特殊情況設立永久期限的地役權，因為其所有權沒有期限，該設定行為應視為有效。如因公共利益需要而建設的公路、橋樑、隧道、市政基礎設施等方面的地役權，是沒有期限限制的，應當是永久性地役權。

    3.地役權行使期間遇到自動續期怎麼辦

    物權法規定過住宅類建設使用權自動續期制度，卻未規定地役權的自動續期制度。不過，長期以來，住宅類地役權自動續期早已形成慣例制度。如果當事人簽訂永久期限的地役權合同，或者自動續期合同，因為其建設用地使用權實質上沒有期限，該設定行為實質上應視為有效。

    地役權期限，說大也不大，說小也不小。關鍵在於，地役權人既要膽大，又要心細。該遵守法定期限就乖巧乖巧地遵守，該運用自主權就大膽利用自主權。

    4.地役權需要根據主權利的變更而變更

    本文前面提到：建設用地使用權人、農用土地使用權人無論是作為地役權人還是作為供役地權利人，他們設立的地役權的期限肯定是受法律要件限制或者自身條件限制的。因地役權是依附於土地所有權、建築物所有權和土地使用權而存在的用益權，土地所有權、建築物所有權和土地使用權變更了，地役權也得隨之變更，否則，就失去了存在的依據。這就提醒人們，地役權需要根據主權利的變更而變更。尤其是建設用地使用權期限屆滿、農村承包土地經營權期限屆滿以後，可能會重啟一輪新的土地使用權期間。無論是否變更新的供役地權利人，地役權重新調整與變更期限是大勢所趨，法律所向。

    地役權需要根據主權利的變更而變更，會遇到許多新情況、新問題，主要有以下幾種情形：

    （1）供役地權利人因轉讓、傳承、遺贈、贈與其建築物、構建物所有權和建設用地使用權或者農村承包土地經營權，變更了供役地權利人姓名、名稱或者住所的，地役權合同應當作相應的變更，並申請地役權變更登記，並調整地役權期間。

    （2）地役權行使期間，因供役地或者需役地發生自然災害、嚴重環境污染等情形，導致地役權不能正常行使的，地役權人應當想方設法變更地役權地址或者項目，並調整地役權期間。

    （3）原地役權由生產生活類一般地役權晉陞為公益事業類特殊地役權，經過縣級以上人民政府有關部門核准並登記註冊，地役權有希望由有限期的變更為無限期的地役權。

    （4）正確對待地役權「剩餘期限」與地役權變更問題。應當看到，本條款關於地役權「剩餘期限」的具體期限是建設性的，不是強制性的，大主意還是要由供役地權利人和地役權人把握，協商一致地解決「剩餘期限」問題。

    估計農村承包土地經營權期限屆滿後重新調整分配土地以及農用土地使用權的概率很大，本條款比較適用此類「剩餘期限」與地役權變更問題。建設用地使用權及其相關的地役權情形就大不一樣，除了住宅建設用地使用權可以續期以外，非住宅建設用地使用權有很多是會申請續期並得到續期的，續期的地役權只要經過變更合同、變更登記就能夠解決問題。況且供水、供電、供燃氣、供通訊、供網絡等的「地役權第三者」插足，對於地役權「剩餘期限」起延緩作用，真正起地役權矛盾糾紛的並不多，不必談虎色變。

    但是無論如何，地役權屆滿後變更合同、變更登記就保險一些。我們所看到的是過去和現在的社會面貌，將來到底是個什麼樣子，對於地役權續期的要求是否更加嚴格，都難以預料。所以說，類似於本條款的似乎有些「杞人憂天」的規定，是具有前瞻性、保險性的法治精神，不但不荒唐，反而顯得很有必要。

    5.特殊地役權應當不受期限限制

    本條款關於「地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權剩餘期限」的規定，是普通法關於規範與限制地一般地役權的規定，所適用的範圍是相當有限的。普通法（普通物權法）的法律效力是不及特別法（制度物權法）的法律效力的，特別法沒有規定公共利益類特殊地役權的期限，依據慣例是無限期的地役權，也不受本條款「超過期限」的限制。

    建設用地使用權大體上可以分為兩大類別，一種是公共利益類型的，一種是非公共利益類型的。

    公共利益類型的，不屬於「用益物權」類型的，是屬於「所有權」類型的，如建築物、構建物及其附屬設施所有權是國家的，建設用地所有權和地役權也是國家的，並且是公共利益類型的，哪怕建築物、構建物及其附屬設施使用期不是無限的，而建設用地所有權和地役權卻是無限期的。

    根據《全國土地分類（試行）》索引，公共利益類或者准公共利益類的建設用地，主要集中於以下3大類別之中：（1）公共建設用地。包括機關團體用地、教育用地、科研設計用地、文體用地、醫療衛生用地、文體用地、慈善用地。（2）特殊用地。包括軍事設施用地、使領館用地、宗教用地、監教場用地。（3）公用設施用地。包括公共基礎設施用地、瞻仰景觀休閒用地。如果以上建設用地使用權是永久性的，那麼他們的建設用地地役權也是永久性的。

    對於公共利益類型的特殊地役權，需要注意的是：

    （1）特殊地役權是以需役地的特殊性而鶴立雞群的，無論供役地是否公共利益類型的，特殊地役權均可延伸至相鄰的建設用地、農用地和未利用地之地表、地上和地下。

    （2）公共利益類型的建設用地是否可以作為非公共利益類型的供役地對待，應當具體情況具體分析。如供水、供電、供燃氣、供通訊、供網絡等等一般地役權項目是內外有別的，以滿足本單位部門需要和安全保障、不洩密為確保原則。

    （3）公共利益類型的某些主體有交叉的方面，如國有企業的供水、供電、供燃氣、供通訊、供網絡等等企事業地役權人，既有自益的也有公益的兩面性。鑒於以上特殊情況，應當准用公共利益類型的特殊地役權，應當可以不受供役地和需役地建設用地使用權的限制。

    除了公共利益類型的特殊地役權以外，就是非公共利益類型的一般地役權。鑒於地役權是個福利性質的土地利用權的事實，公眾心理上會同情地役權期限屆滿後能夠續期和從寬處理的物權化方向期待。對於建設用地上的地役權期限屆滿後能夠續期和從寬處理，更是大勢所趨。

    （4）特殊地役權的特殊性，主要集中於項目特殊、權利特殊、土地利用權無限期特殊和保護機制特殊等各個方面。特殊地役權的行使同樣要參考「有利生產，方便生活，團結互助，公平合理」的原則進行，正確處理公事和民事的相鄰關係。特殊地役權人設立和行使特殊地役權時，對於供役地權利人及其他相鄰的關係人造成財產損失或者權利損害的，同樣地需要負經濟補償或者賠償損失的法律責任。

    相關法律：物權法第161條

    相關名詞：

    地役權期限

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416