正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿597-1

    地役權期限

    一、基本概念

    地役權期限，是指一般性地役權自成立至人為終止或者自動終止的期限。各種公共利益項目的特殊地役權因特殊需要，應當不受地役權期限的限制。基於住宅建設用地使用權設立的地役權，原則上可以連同住宅建設用地使用權一併續期，需要一併變更合同、變更登記，屬於本條款特殊情形。

    物權法第161條規定：「地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權剩餘期限。」

    理解上述條款的中心思想，應當包含有以下幾層意義。

    第一，地役權畢竟是土地承包經營權、建設用地使用權的附從性定限物權，不能超過主物權剩餘的期限而行使權利。

    設立地役權其中的法定要求之一，是雙方當事人需要協商確定其期限。當事人對地役權的期限沒有約定或者約定不明確的，可以事後補充協議。當事人或者是土地承包經營權人，或者是建設用地使用權人，應當注意設立地役權的期限，不能超過主物權剩餘的期限而行使權利。即使是自動續期的住宅建設用地使用權人之間，也不能將附從性定限物權的地役權期限擅自超過。

    第二，土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的最高使用期與剩餘期限是法定的，當事人簽訂合同有注意的義務，超過主合同剩餘的期限而另起爐灶是無效的。

    任何合同的簽訂都必須把法定的程序與條件放在第一位，地役權合同的簽訂更是如此。土地承包經營權、建設用地使用權的最高使用期與剩餘期限是法定的，當事人約定的期限可以短於剩餘期限，但絕對不能長於剩餘期限。當事人合同中約定的期限，超過土地承包經營權、建設用地使用權等主合同剩餘的期限而另起爐灶是無效的。

    第三，本條款的規定，准用於共有或者互有地役權設立時的規定。

    土地承包經營權人、建設用地使用權人，有時互為地役權人或者共為地役權人。如在地役權合同共同作弊也是無效的。

    地役權自成立至人為終止的期限，是當事人合同約定的未超過土地承包經營權、建設用地使用權規定的最高期限及其剩餘期限，或者未滿足到的剩餘期限。換言之，有些地役權自成立至人為終止的期限，使地役權期限未達到最高極限的期限，有些則可能達到最高極限的期限。當事人合同約定的地役權期限，無論是早期、中期或者晚期約定的，絕大部分應當是打了折扣甚至於打了嚴重折扣的地役權，與土地承包經營權最高期限、建設用地使用權最高期限完全同步的極為罕見。

    整個地役權的物權關係，包括土地承包經營權、建設用地使用權規定的最高期限及其剩餘期限關係，是物權法首創的新型物權關係，可以說目前仍然尚處於試驗探索階段，需要認真地不斷地總結經驗，不斷地完善地役權的物權關係制度。問題在於，我們應當密切關注公共利益項目的特殊地役權與非公共利益項目的一般地役權的差別。即使是一般地役權，能夠續期的就應當盡量滿足地役權人續期的願望。鑒於地役權是個福利性質的土地利用權的事實，公眾心理上會同情地役權期限屆滿後能夠續期和從寬處理的物權化方向期待。對於建設用地上的地役權期限屆滿後能夠續期和從寬處理，更是大勢所趨，人心所向。

    地役權自成立至自動終止的期限，是法定的建設性終止的期限。無論當事人是否簽訂地役權合同或者是否申請過不動產登記，屆時均可依據物權法、農村土地承包法和城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等相關規定進行除期或者除權。其中，依據物權法第149條第1款關於「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」的特別法權制度規定，屬於本條款例外情形，即基於住宅建設用地使用權設立的地役權可以自動續期，除非當事人合同中另有約定。

    二、法理解析

    理解本條款的意思，除了上述的綜合理解以外，還應當瞭解以下法理精神。

    （一）設置地役權期限的本義

    設置地役權期限的本義，緣於以下法理解構：全國各類土地逐漸納入統籌兼顧、統一規劃、統一管理、統一調度、統一調整的大物權化土地政策；力求從無秩序、無期限、無法政、無法權的粗放管理模式中擺脫困境，過渡到全員、全過程、全方位、全要素科學管理軌道上來；高瞻遠矚、高屋建瓴地創造條件，努力做到更加科學地規劃用地，公平合理地利用各類土地，集約用地、節約用地，有針對性地劃撥和出讓土地；有計劃有步驟地下放土地使用權和回收土地使用權，相應地宏觀調控特定時期的物權關係。包括設置地役權期限在內，均受以上宏觀政策、遠景規劃、戰略思想、管理機制和物權調整、物權還原等法理精神所支配。

    客觀上，地役權是個副物權、從物權、從產權、土地利用權、土地佔用權，對於正物權、主物權、主產權和土地所有權、土地使用權有著天然的依附性。依據「副從正走，從從主走」和「土地利用權、土地佔用權包括地役權跟隨土地所有權、土地使用權走」的宗旨與原則，地役權的設立、變更、轉讓與除權、消滅等一整套程序，必須遵從以上宗旨與原則，不能搞特殊化，也完全沒有資格搞特殊化。連正物權、主物權、主產權和土地所有權、土地使用權都不能搞特殊化，也完全沒有資格搞特殊化，地役權更沒有資格搞特殊化。設置地役權期限，肯定是堅定不移的既定方針。

    假設，正物權、主物權、主產權和土地所有權、土地使用權實施的是最高期限制度和合同期限制度，而地役權沒有或者不執行相應的期限制度，反過來，會嚴重影響上述制度的順利實施。因為無序化的地役權如土地所有權、土地使用權供役地中鍥下的一顆釘子，不拔除就會其他權利人的物權調整和供役地的統一規劃，影響到經濟建設、基礎建設和物權建設的順利發展。

    建設用地使用權人、農用土地使用權人無論是作為地役權人還是作為供役地權利人，他們設立的地役權的期限肯定是受法律要件限制或者自身條件限制的。因地役權是依附於土地所有權、建築物所有權和土地使用權而存在的用益權，土地所有權、建築物所有權和土地使用權變更了，地役權也得隨之變更，否則，就失去了存在的依據。

    （二）不同的地役權期限及對照標準

    不同的地役權期限，有法定的不同類型的不同的地役權期限，有合同約定的不同類型的不同的地役權期限，有客觀存在的不同類型的不同的地役權期限，各種各樣的地役權期限有不同的量化指標，不能等量齊觀。

    不同的地役權期限，大致上可以作出以下排序。

    第一，不同的地役權期限小於法定的最高期限和土地使用權人已經執行過的期限。

    法定的最高期限＞土地使用權人已經執行過的期限＞從已經執行過的期限中分攤出地役權合同期限＞地役權期限的終點期限＞地役權期限除權期限。

    地役權期限的終點期限=法定的最高期限－土地使用權人已經執行過的期限－從已經執行過的期限中分攤出地役權合同期限－地役權行使期限=地役權減物權的剩餘期限x—

    因為，不同的地役權期限＜土地使用權人已經執行過的期限

    所以，不同的地役權期限＜法定的最高期限。

    理由：以非住宅類建設用地上的地役權為例。一般而論，新建設的建築物、構建物及其附屬設施建成以後，再簽訂地役權合同，再從供役地權利人土地上鋪設管線後再接上電源、自來水等生產生活必需的設備，然後再投入使用。使用過幾年時間後，建築物所有權人將其建築物連同建設用地使用權和地役權一併轉讓或者出租給新權利人。結果，地役權期限的終點期限顯示為減物權的剩餘期限，用x—表示。

    第二，地役權期限與法定的標準期限對照

    1.地役權期限與法定的農村承包土地標準期限對照

    農村土地承包標準期限，即法定的最高期限。一般而論，排列如下：

    （1）耕地的承包期為30年。耕地地役權期限＜耕地的承包期30年。

    （2）草地的承包期為30年至50年。草地地役權期限＜草地的承包期30年至50年。

    （3）林地的承包期為30年至70年。林地地役權期限＜林地的承包期30年至70年。

    （4）特殊林地的承包期長於70年。特殊林地地役權期限＜特殊林地的承包期長於70年。

    2.地役權期限與法定的非住宅建設用地標準期限對照

    非住宅建設用地承包標準期限，即法定的最高期限。排列如下：

    （1）工業用地50年。工業用地地役權期限＜工業用地使用期50年。

    （2）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。教育、科技、文化、衛生、體育用地地役權期限＜教育、科技、文化、衛生、體育用地使用期50年。

    （3）商業、旅遊、娛樂用地40年。商業、旅遊、娛樂用地地役權期限＜商業、旅遊、娛樂用地使用期40年。

    （4）綜合或其他用地50年。綜合或其他用地地役權期限＜綜合或其他用地使用期50年。

    （三）自動續期地役權期限與法定的自動續期標準期限對照

    自動續期地役權期限，是指其依附並從屬於法定的自動續期標準期限的特殊期限，是住宅類建設用地使用權經過物權法第149條第1款關於「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」的特別法權制度規定，由非以往的非自動續期制度改變為自動續期制度。這一自動續期制度，可使地役權發生連鎖反應，直接帶動地役權自動續期制度。

    城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第12條第（1）款規定「居住用地70年」，由此條款聯繫到物權法第149條第1款，自動續期地役權期限的理論模型如下：

    （1）居住用地70年加續期期限。居住用地地役權期限加續期期限＜居住用地使用期70年加續期期限。

    物權法本條款沒有提及「住宅建設用地地役權期間屆滿的，自動續期」。即使可以「自動續期」也是不能超過剩餘期限的。

    （2）依據「副從正走，從從主走」和「土地利用權、土地佔用權跟隨土地所有權、土地使用權走」的宗旨與原則，地役權的設立、變更、轉讓與除權、消滅等一整套程序，必須遵從以上宗旨與原則。既然「住宅建設用地地役權期間屆滿的，自動續期」已經成為法定的延續制度，居住用地地役權期限加續期期限制度應當與該項制度相匹配，不能另搞一套，任何人也不能搞特殊化。

    相關法律：物權法第161條

    相關名詞：

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