正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿573-1
宅基地使用權的轉讓
一、基本理念
宅基地使用權轉讓，亦稱宅基地使用權流轉，系指宅基地使用權互換、贈與、抵押、轉讓或者傳承、繼承、遺贈等形式的流轉。其轉讓是宅基地控制管理的最後一個環節，又是宅基地使用權從設立、變更、轉移到消滅的最後一個步驟，一般採取「地隨房轉」（小產權房屋和違章建築另有所指）的辦法對有受讓權的當事人進行互換、轉讓，空閒宅基地可以單獨互換、轉讓或者單獨傳承、繼承。原則上，應當按照「先組後村」的內外有別的優先權原則和「房地一致」、「先房後地」原則進行合法的轉讓，不能對社會公開轉讓，一般情勢下不能單獨轉讓有建築物的宅基地使用權。
宅基地使用權轉讓是民事行為，但仍然受制度物權法和普通物權法或者擔保物權法三個方面的法律關係規範與調整，其中土地管理法、土地登記辦法和省級地方的宅基地管理法，是其主要的法律工具。
依據《土地登記辦法》等專門法規定，因繼承或者遺贈取得土地需要登記，因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地需要登記，因更正權屬關係需要更正登記和對於土地權屬發生爭議需要異議登記，因土地權利的消滅需要註銷登記。因依法收回的土地、因被徵收的土地、因司法機關生效的法律文書消滅土地權利的需要註銷登記，因自然災害等原因導致土地權利消滅也需要註銷登記。
宅基地使用權的轉讓，即宅基地用益權的轉讓，包括宅基地使用權與住宅「房地合一」的轉讓，也是涉及到一些敏感性而又不容易達成一致性意見的懸而未決的法律焦點、難點問題。筆者曾經參加過廣東省的物權法草案（第三稿）修改討論，聽到了一些專家學者和農民代表的意見，但是，有些問題迄今為止也未能解決。
宅基地使用權轉讓後，當事人得註銷宅基地登記，原房地產權證書作廢。
宅基地使用權的轉讓，主因是建築物同宅基地使用權一併轉讓，主要表現在以下幾個方面：（1）出售房屋時附帶出讓宅基地。出讓房屋的幾種情況是：一是全家遷出農村上了城市戶口，因而出售了房屋並出讓了宅基地使用權；二是因家庭成員治病救人等原因之大額債務拖累，出售了房屋並出讓了宅基地使用權。（2）因分家或者離婚析產，出讓了房屋並出讓了宅基地使用權。（3）因贈與了房屋並出讓了宅基地使用權。（4）因互換了房屋並互換了宅基地使用權。（5）因空閒宅基地可以單獨互換、轉讓或者單獨傳承、繼承。（6）因沒收了房屋並沒收了宅基地使用權。（7）其他轉讓宅基地使用權的情形。如賭博輸掉了房屋並輸掉了宅基地使用權。
從法律關係上來說，法律自然會平衡宅基地使用權的所有制關係、所有權關係和用益權關係。從宅基地使用權人立場上說，更注重於宅基地的作用權與利用權，而恰恰是這兩種權利是受法律嚴格限制的對象。然而，從物權法第152條的定義看來，宅基地使用權人對於所取得的宅基地使用權，僅限於宅基地之法定的佔有權、使用權，一般不具備收益權，對於其轉讓權是嚴格控制在一定的許可的範圍之內。
宅基地使用權轉讓的局限性特別大。首先，宅基地使用權僅限於農民的住宅建設使用權，實質上這是一種最為孤立無援的單項權。其次，僅限於農民組織或者直系親屬中轉讓，是最封閉式和最虛弱性的土地轉讓權。其三，焦點難點疑點問題非常之多，連宅基地使用權能否抵押也不能落研。其四，宅基地上除了祖傳房、合法建房，還有很多小產權房、集資房、未合法登記的集體房與私人房和各種形式各種規格的違章房，即使是按照「宅基地使用權與地上房屋一致」的辦法來轉讓，根本就不合法。
同為無償使用的建設用地，解決劃撥的建設用地的轉讓辦法多的是；同為農村無償使用的土地，解決耕地、林地、草地、荒地等土地的轉讓辦法也不少。故宅基地使用權轉讓的法律難題很多，有些也很大，可以說在整部物權法中所遺留的法律難題是最多最大。故物權法第153條關於宅基地使用權轉讓的規定，完全是建議性的，甚至於基本上是泛泛而談的。
二、宅基地使用權轉讓的限制條件
所謂宅基地使用權轉讓，是指在村組組織內部的轉讓，並且應當按照「先組後村」的內外有別的優先權原則和「房地一致」、「先房後地」原則進行合法的轉讓，不能對社會公開轉讓，一般情勢下不能單獨轉讓有建築物的宅基地使用權。
宅基地使用權轉讓的限制條件是：
1.轉讓人擁有兩處以上的農村住宅，含宅基地使用權。
2.轉讓人與受讓人為同一村組組織內部的成員，以宅基地使用權共有權的資格轉讓或者受讓。
3.受讓人沒有住宅和宅基地使用權，而且符合宅基地「一戶一宅」制的分配條件。
4.轉讓行為須徵得本村組組織同意，組織成員為村組共有權、共管權的行使者。
5.宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住宅及其附屬設施一併轉讓。
6.村組內部抵押的住宅未過抵押期屆滿，即未解除債權債務法鎖的，不得和宅基地使用權一同轉讓。
7.已經列入國家徵收、拆遷規劃的，不得和宅基地使用權一同轉讓。
8.宅基地使用權或者房屋所有權，有權屬爭議的不得轉讓。
9.其他不得轉讓的情形。
宅基地使用權轉讓後，當事人得註銷宅基地登記，原房地產權證書作廢。
宅基地使用權的轉讓，主因是建築物同宅基地使用權一併轉讓，主要表現在以下幾個方面：（1）出售房屋時附帶出讓宅基地。出讓房屋的幾種情況是：一是全家遷出農村上了城市戶口，因而出售了房屋並出讓了宅基地使用權；二是因家庭成員治病救人等原因之大額債務拖累，出售了房屋並出讓了宅基地使用權。（2）因分家或者離婚析產，出讓了房屋並出讓了宅基地使用權。（3）因贈與了房屋並出讓了宅基地使用權。（4）因互換了房屋並互換了宅基地使用權。（5）因沒收了房屋並沒收了宅基地使用權。（6）其他轉讓宅基地使用權的情形。如賭博輸掉了房屋並輸掉了宅基地使用權。
三、宅基地使用權轉讓的情況反映
宅基地使用權的轉讓，好比一個硬幣的兩面，一面是這樣的，一面是那樣的。但是，法律規定其硬幣只能拿在手上，暫時不許權利人通過擲硬幣來決定運氣好壞。
1.廣東省的部分情況反映
2005年8月9日，筆者有幸參加了廣東省法工委組織的物權法草案（第三稿）修改討論，不過，由於一上午的時間遠遠不夠用，很多人沒有得到發言的機會。發言者主張准許宅基地轉讓；也有發言者要求給予建造在農村宅基地上房屋發產權證，並與宅基地一同轉讓。
廣州市白雲區委基層辦負責農村工作的張鳴鋼同志說：應當准許宅基地轉讓。宅基地房與有房產證的城市房不能公平對待，顯失公平。這樣做漠視了農民利益。現行政策規定，一戶只能擁有一處宅基地。現在不符合實際情況。實際上，許多戶有二處：一是祖傳的，一是村分配的。
廣州市民、下崗工人何永福同志說：許多集資房，於90年代建的，建在農村宅基地之上。好多人買了這樣的房子，有926萬這麼多。都沒有明晰產權問題，當時政府發了48號文件…，歷史問題10多年來沒有解決。當時報建手續下放到鎮裡去，批是批下來了，但沒有法律保護，對於置業者很有影響。如果是拆遷，對於他們沒有法律保障。
2.立法部門的情況反映
由全國人**工委副主任王勝明主編、民法室主任姚紅、副主任楊明侖副主編的《中華人民共和國物權法解讀》中，彙集了全國的專家學者、各界人士的意見，贊成的、彈壓的和折中的各種意見都有。但是，沒有點名提及農村宅基地集資房產權及其轉讓問題。
（1）關於宅基地使用權轉讓的意見
第一，不贊成轉讓的意見。這種意見認為，宅基地使用權和地上房屋是農民基本的生活條件，如果允許放開轉讓，可能導致農村土地都被轉讓出去，導致農民流離失所，也不利於保護土地資源。
以上觀點，實際上代表了主流觀點或者官方觀點。日前仍然採取的「從緊」政策，與這種觀點很有關係。最近幾年，有的地方試行了農民自建住宅和宅基地轉讓的「放開政策」，結果是不了了之。
第二，贊成轉讓的意見。這種意見認為，隨著城鎮化的發展，很多農民進入城市，也有不少城鎮居民下鄉購房，已經出現宅基地使用權向外流轉的情況，特別是在城市附近或者比較發達地區。宅基地上的房屋屬於農民個人所有，應允許轉讓，或者對轉讓作出一定的限制。
以上觀點，實際上代表了村民觀點或者下鄉購房人觀點。村民的財產變現難、融資難問題，也確實是個大問題，這好比捧著金飯碗要飯吃那種味道。下鄉購房人花了錢也得不到產權和物權請求權保障，感覺很受委屈。然而，立法者需要的是全盤考慮，故一時不能下定決心來解決以上棘手的問題。
（2）關於宅基地使用權抵押的意見
第一，不贊成抵押的意見。這種意見認為，宅基地使用權是農民安身立命的基本生活保障，規定宅基地使用權可以抵押，在實現抵押權時，就面臨著要麼使農民居無定所，要麼讓抵押權落空的兩難境地。
以上觀點，實際上代表了主流觀點或者官方觀點。日前仍然採取的「從緊」政策，與這種觀點很有關係。依據物權法第184條規定，宅基地使用權不得抵押。這一點已經得到明確規定。表面上看是對於宅基地使用權人融資的不利，實際上是引導農民規避風險融資與投資，防止抵押不當而導致傾家蕩產，無處安身立命。
第二，贊成抵押的意見。這種意見認為，農民可抵押的財產有限，在保障農民基本居住的前提下，應當允許宅基地使用權抵押，以緩解農民貸款難問題。為了防範因此而出現的風險，可以有條件地適當放開。
以上觀點，實際上代表了村民觀點或者農民關係人的觀點。按照「房地合一」的不動產連帶關係原則，宅基地使用權不能抵押，宅基地上建造的房屋也就不能抵押，叫做「一緊俱緊」。如果可以抵押，則可以「一鬆俱松」。如果按照以上意見執行，很可能是弊端大於利好，故立法機關沒有採納以上觀點。
相關法律：物權法第153條
相關名詞：
宅基地使用權的取得行使轉讓之總概念宅基地使用權的取得宅基地使用權的行使
字數：3888字
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