正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿571-1

    宅基地使用權的取得

    一、基本理念

    宅基地使用權的取得，即宅基地用益權的取得、或者得而復失後的再取得，基於農民的身份權、居住權和福利享有權而設立，是與從嚴審批制、從嚴規劃制和「一戶一宅制」或者「一戶一地制」相聯繫的不動產物權設立制度。這項制度將是長期一貫制的制度。其出發點，要在適當地滿足農民的生活居住用地、同時也關於過分放縱批地的兩難選擇中尋找權利的均衡機制，也就是在集權與放權之中作出一個恰當的物權調整。

    宅基地使用權的取得，就總體上講，包括農民組織、農民個人的宅基地使用權全部可以認定為「法定取得」。「法定取得」是個規範化的總的物權化方針，在這種法律框架之下，經過法律的調整形成了意定的意定的取得。

    所謂「法定取得」，是指權利人依據土地管理法、地方的宅基地分配管理法等法律法規的規定，鑒於農民的身份權、居住權和福利享受權等合法權益取得宅基地使用權，本質上是一種特別優先權和特別排他權，稱之為「先取特權」。其主要是由所有制制度和專項的土地管理制度決定的產物，但所有權制度和用益權制度是其輔助工具。同為集體所有制，但城市中的集體所有制不具備法定的宅基地使用權，因為城市居民沒有那種農民的身份權、居住權和福利享受權，更沒有「先取特權」。

    宅基地使用權還不是一般法定的「先取特權」。如農民家庭的自留地、自留山同樣是根據農民的身份權、居住權和福利享受權等合法權益取得的享用型土地，也具備了法定的「先取特權」。但是，農民家庭人口增加不一定會重新分配自留地、自留山，因為有些菜園地可以由承包地來替代。然而，農民家庭人口增加或許會重新分配宅基地。

    重新分配宅基地的原因與措施是多方面的。首先是，宅基地使用權不受使用期的限制，一般不會如承包地那樣到期後由發包方收回土地使用權。空閒的宅基地可以隨時分配，分得的宅基地也不收回。宅基地使用權去世後無人繼承的，可以拿出來重新分配。某些土地資源豐富的地方，或者某些有條件的牧區，對於新增人口分配宅基地也變得容易與大方。因此，宅基地在總量上是不斷擴大的，而自留地、自留山在總量上一般不會擴大。其次是，因土地資源的置換而重新分配宅基地的機會也是很多的。全國的土地徵收運動導致了大量宅基地的消滅與重新分配，很多村落是整體性的重新分配。這種重新分配方式已經成為最主要的方式，在全國農村已經佔有很大的比例。特別是三峽庫區的移民，甚至於是整個（多個）縣市、整個（多個）鄉鎮的重新分配宅基地，甚至於易地千里重新分配宅基地。再次是，因自然災害等不可抗力因素導致宅基地重新分配。因地震等自然災害，因環境污染等人為破壞，造成宅基地破壞或者影響到人身財產安全的，一般可以重新分配宅基地。

    重新分配宅基地的類型很多，不只限於以上三大類型，一般定義為「法定取得的宅基地」。

    所謂「意定取得」，是指不違反「法定取得」原則的前提下，採取互換、傳來、繼承、贈與或者內部轉讓等形式取得宅基地使用權。

    在任何地方、任何時候，土地管理再怎麼嚴格控制，「法定取得」不能包攬天下，不能包醫百病，肯定要添加一些「意定取得」的微量元素。理論上，宅基地使用權基本上傾向於私有財產範疇。任何私有財產都有意思自治主義的一面。再說，農村集體本身是個自治性的經濟組織，對於宅基地的主體和客體有調劑余缺的權利和統轄共管土地的權利。

    宅基地互換、傳來、繼承、贈與等方式取得，歷來主要由習慣法規範與調整的，只不過是由於土地公有制或者共有制而增加了成文法內容、減少了習慣法內容而已。

    從法律關係上來說，法律自然會平衡宅基地使用權的所有制關係、所有權關係和用益權關係。從宅基地使用權人立場上說，更注重於宅基地的作用權與利用權，而恰恰是這兩種權利是受法律嚴格限制的對象。

    二、宅基地使用權取得的基本形式

    宅基地使用權取得後，初取得的當事人得申請宅基地使用權設立登記，領取房地產權證書。復取得的當事人得申請宅基地使用權變更登記，領取房地產權變更證書。

    宅基地使用權包括初取得和復取得兩種基本形式。

    1.初取得。（1）當事人原本沒有私人住宅和宅基地，通過申請批准初次取得宅基地；（2）當事人原本沒有私人住宅和宅基地，通過繼承、受遺贈或者贈與取得住宅並宅基地；（3）當事人原本沒有私人住宅和宅基地，因清償債權而取得住房並宅基地。

    2.復取得。（1）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因國家徵收農村土地失去了原有住宅並失去了宅基地，後來又依法重新分配了宅基地；（2）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因重大自然災害失去了原有住宅並失去了宅基地，後來又依法重新分配了宅基地；（3）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因離婚、分家等原因失去了原有住宅並失去了宅基地，後來又依法重新分配了宅基地；（4）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因家庭人口實在是太多、住房實在是太擁擠，後來又依法重新分配了宅基地；（5）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因通過繼承、受遺贈或者贈與又取得一處或幾處住宅並宅基地；（6）宅基地使用權人原本有私人住宅和宅基地，因清償債權而又取得一處或幾處住房並取得宅基地。

    以上初取得和復取得，是指合法合規的宅基地取得。至於不合法的宅基地取得，其類型是五花八門，來源也相當複雜，不在本文討論之列。宅基地使用權的初取得和復取得，關係到宅基地的分配與再分配的合理化程度，全面地掌握宅基地使用權的來源，建立完整的檔案資料，進行計算機模型管理，提高農村建設用地的管理水平和法制水平，都是益處多多的。

    物權法草案於歷次討論修改過程中，試圖解決取得宅基地一些疑難問題，其中一些焦點、難點問題由於其中牽涉面太寬廣，涉及到的複雜問題太多，未能如願。目前仍然只能作出「適用土地管理法等法律和國家有關規定」的抽像規定。

    三、通行規定

    土地管理法第62條的權威性規定，就是關於宅基地使用權的審批、取得的原則性規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閒地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」

    土地管理法「第四十四條」（第44條）指的是農用地轉為建設用地包括宅基地的審批程序，與「原有的宅基地和村內空閒地」的土地用途性質顯然是不一樣的。兩種土地的物權化規範與調整方法是不同的。一種是，農用地轉為宅基地建造房屋的，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准；另一種是，在原有的宅基地和村內空閒地建造房屋的，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，根據需要和可能，在特定情勢下或許予以批准。

    以上所謂「省、自治區、直轄市規定的標準」，是由省級區劃內的土地資源關係決定的，人均土地面積多的地方應當供應寬鬆一些，人均土地面積少的地方應當供應緊張一些。西北有的省份可能不止於一個標準。

    根據高等院校《中國經濟地理》（修訂三版）的通說，中國的人均土地面積，東南地區和西北地區有很大的的差異。由黑龍江邊境黑河市至雲南騰沖作一直線，把全國分為東南和西北兩大部分作統計：東南部土地面積僅佔全國總面積的42。9%%uff0c但卻擁有全國人口的94。2%%uff1b西北部土地面積佔全國總面積的57。1%%uff0c而人口僅佔全國的5。8%%u3002總之，全國按宅基地面積統一分配是不可能的，甚至於一個省份也可以出幾個標準。

    四、加強規定

    中國農村人口生生不息地繁衍，而土地面積始終是有限的。人口爆炸性增長與土地資源的緊缺性矛盾愈來愈大。與此同時，各種違法亂紀現象也頻繁發生。為了加強土地資源的從嚴管理，**中央、***出台過不少的管制規定。

    第一，全面清理整頓農村宅基地等佔用的土地

    1997年面對全國宅基地管理的嚴峻形勢，**中央、***作出了《關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發11號），指出：農村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區、直轄市規定的標準，依法取得宅基地。農村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。該文件還特別強調，要全面整頓鄉鎮企業、村鎮建設、農村宅基地等佔用的土地，特別是要全面清理整頓佔用的耕地。

    中央文件嚴厲批評，近年來，一些地方亂占耕地，違法批地、浪費土地的問題沒有從根本上解決，耕地面積銳減，土地資產流失，不僅嚴重影響了糧食生產和農業發展，也影響了整個國民經濟的發展和社會的穩定。……必須認真貫徹「十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地」的基本國策……。

    第二，禁止城鎮居民在農村購置宅基地

    針對土地市場盲目投資、低水平重複建設、圈占土地、亂占濫用耕地等問題（回潮）問題，2004年***發佈《關於深化改革嚴格土地管理的規定》（國發28號）要求加強管理，加大打擊違法犯罪行為的力度。

    《規定》指出改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。這是首次以專門打擊違法購置宅基地、違法批地的特別規定。

    第三，禁止再申請宅基地的情形

    《關於加強農村宅基地管理的意見》（國土發234號）規定，農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人後，再申請宅基地的，不得批准。

    以上規定，按照「一戶一宅」制原則進行限制性管理，嚴格宅基地申請條件，不能有迴旋的餘地。

    相關法律：物權法第153條

    相關名詞：

    宅基地使用權的取得行使轉讓之總概念宅基地使用權的行使宅基地使用權的轉讓

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416