正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿570-1

    宅基地使用權的取得行使和轉讓之總概念

    一、基本的總概念

    宅基地使用權取得、行使和轉讓，亦稱宅基地用益權的取得、行使和轉讓，是由特別法、專門法和地方法規定的農村建設用地使用權專項管理制度。其一般原則是「一戶一宅制」或者「一戶一地制」，其取得、行使和轉讓的特點是從嚴把關。依法取得的土地使用權一般為村民無償取得、無償使用或者無限期利用的福利社會主義性質的土地權，並向象徵性有償取得、有償使用制度過渡。宅基地使用權一般不允許使用權人擅自單獨轉讓，要求於「房地合一」的政策範圍內，宅基地上的房屋等建築物也一般不允許使用權人擅自轉讓。這是因為中國土地資源的稀缺性和合理規劃使用的限制性所決定的政策物權，不能與城市中建設用地使用權的取得、行使和轉讓同日而語。

    宅基地使用權的取得，即宅基地用益權的取得、或者得而復失後的再取得，基於農民的身份權、居住權和福利享有權而設立，是與從嚴審批制、從嚴規劃制和「一戶一宅制」或者「一戶一地制」相聯繫的不動產物權設立制度。這項制度將是長期一貫制的制度。其出發點，要在適當地滿足農民的生活居住用地、同時也關於過分放縱批地的兩難選擇中尋找權利的均衡機制，也就是在集權與放權之中作出一個恰當的物權調整。

    宅基地使用權的行使，即宅基地用益權的行使，指權利人按照「專地專用」原則和「一戶一宅制」或者「一戶一地制」原則，逐步實行交納土地使用費制度，避免土地資源的過度利用與超標使用、鋪張浪費等現象發生。農村村民依法取得宅基地使用權即用益權的，有權在指定的宅基地上建造住宅及其附屬設施，從而基本滿足住宅用地分配指標；依法取得的所建住宅及其附屬設施的所有權在特定範圍內行使佔有、使用、收益和處分的權利，如有多餘房屋還可用於合法經營。

    宅基地使用權的轉讓，即宅基地用益權的轉讓，包括宅基地使用權與住宅「房地合一」的轉讓，一般只能限於本農民基層組織內部的抵押與轉讓。宅基地使用權在直系親屬中繼承、贈與、互換應當允許。一般而論，宅基地使用權因為是無償使用的土地使用權，這種另類的建設用地使用權和建築物所有權不能自由抵押與轉讓，不能如有償使用的國有建設用地使用權那樣自由流轉。

    物權法第153條規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」

    理解上述規定應當從以下幾個方面入手。

    第一，宅基地使用權的設立、變更、轉移和消滅的整個過程必須認真對待。

    宅基地使用權是受法律嚴格控制的佔用權和享用權，不能如有償使用的國有建設用地使用權那樣自由設立、變更、轉移和消滅。

    第二，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用於特別法、專門法和地方法的有關規定。

    其適用於土地管理法和省、自治區、直轄市地方法等有關規定。因東西部地區土地資源和城鎮化水平的不平衡性，需要地方法作出具體規定。

    第三，本條款的規定是建議性規定，不是「一刀切」的強制性規定。

    宅基地使用權的物權關係非常複雜，各個地區和各個地方農林牧副漁各業擁有的土地面積、類型也是不一樣的。且物權法的立法權限小，只能作出一些建議性規定，沒有能力作出「一刀切」的強制性規定。

    依據法律規定，村民宅基地使用權的取得、行使和轉讓，應當依據現行的法律、法規來實行。其物權化調整方向，一般原則是「一戶一宅制」或者「一戶一地制」，但必須與從宅基地嚴審批制、建築物從嚴規劃制和宅基地使用權從嚴行使制、從嚴轉讓制結合起來，並根據各地的需要和可能，適當地滿足農民的生活居住用地，於特定條件下應當允許宅基地使用權的嚴格的有限度的合理轉讓。

    宅基地使用權取得、行使和轉讓的一些問題，遭遇了一些技術瓶頸，於法律界、政策界還有一些爭議未予落研。需要理順的思路是，在市場經濟與計劃經濟磨合過程中，尊重經濟規律與尊重村民權利相平衡、尊重一般規則與尊重特殊規則相對應、尊重中央集權與地方放權相協調，有計劃有步驟地積極推進「一戶一宅制」和宅基地有償使用制度的改革，但須考量各地區、各農業界別的相對差異程度。

    宅基地使用權取得、行使和轉讓，說到底是與土地資源的稀缺程度與供求關係有關，與合理利用土地資源農民的負擔能力有關，既然自然環境與人文環境的因素不可忽視，事實要件上不得不承認差別制度。差別制度一如模糊數學，名義上是模糊的，但加權、減權與計算公式可以使之達到精準的程度。

    二、關於差別因素

    宅基地使用權取得、行使和轉讓，需要注意的差別因素如下。

    第一，地區差別因素

    地區差別因素，是由自然生態與人文生態綜合形成的有差別的因素，直接與土地資源的稀缺程度與供求關係有關，同時與合理利用土地資源農民的負擔能力有關。如果不能搞全國「一刀切」，進而承認差別，宅基地使用權取得、行使和轉讓制度的設立就可以有的放矢。

    1.東南地區與西北地區的差別

    東南地區與西北地區的差別，包括此地區或者彼地區城市與鄉村上的差別。從經濟地理學上，我們得知，由黑龍江邊境黑河市至雲南騰沖作一直線，東南地區與西北地區的差別在於，東南地區人多地少，西北地區地多人少。據此，全國可以劃分為兩大板塊，東南板塊與西北板塊，前者的宅基地物權政策應當適度從緊，後者的宅基地物權政策應當適度從松。

    2.發達地區與欠發達地區的差別

    確定東南板塊與西北板塊的兩大差別成立以後，還要認識到東南沿海地區與中部地區、西部地區的三大差別。地區經濟發展水平不同，農民的經濟來源與收入水平也不同。根據以上情況，宅基地物權政策應當依次為從緊、次緊、從松三個檔次。

    3.城中村、城市郊區與純農業地區的差別

    城市郊區與純農業地區的差別，同樣有土地可供求關係、地區經濟狀況和農民可支配收入水平決定的作用。相對而言，根據以上情況，宅基地物權政策應當依次為從緊、次緊、從松三個檔次。

    第二，界別差別因素

    界別差別因素，指大農業下面各業界別差別而導致的不同用地需要量。為了充分發揮土地利用的效率，提高產業水平，改善村民生活，可以分門別類地進行宅基地供應與管理。

    1.牧民與農民的差別

    牧民與農民的差別，主要體現在兩個方面：

    一是從業上的不同，導致用地面積的差別。牧民的宅基地當然不需要使用很多土地面積，但宅基地的附屬設施卻需要使用大量的土地面積，如羊圈、牛欄、馬廄和草庫等，遠比農民的宅基地及其附屬設施的土地面積大。因此上，牧民的宅基地物權政策應當從松，農民的宅基地物權政策應當適度從緊。

    二是土地管制政策上的不同，導致用地面積的差別。中國對於耕地面積的嚴格控制，遠甚於對於草地的控制程度。農耕地區又多半是人口稠密、土地資源緊缺的地方，又是因為城鎮化、工業化快速發展的地方，加劇了土地的供求矛盾。因此上，牧民的宅基地物權政策應當從松，農民的宅基地物權政策應當適度從緊。

    2.養殖業與種植業的差別

    這裡的養殖業，是指夾雜在種植業農村中間的養殖業，不包括牧業這一類養殖業在內。

    種植業農村中間的養殖業，主要是家畜、家禽、漁類養殖業，如圈養的牛羊、養殖雞鴨魚蝦等。包括養殖場、漁場等地方，需要較多的農村建設用地，只要是未使用承包的耕地，應當優先照顧使用宅基地及其附屬設施。因此上，養殖的宅基地物權政策應當從松，種植業的宅基地物權政策應當適度從緊。

    3.長期使用與臨時使用的差別

    長期居住使用的住宅，與臨時使用的屋舍、窩棚及其他附屬設施，因使用期與功能不同，應當有很大的差別。在批准程序上，長期居住使用的住宅應當適度從繁、從緊，臨時使用的住宅應當適度從簡、從松。

    第三，新舊物權政策差別

    宅基地使用權取得、行使和轉讓，其物權關係調整，不光是法律、法規所調整的，很多時候是由物權政策來調整的。物權政策方面，有新物權政策和舊物權政策的差別，也有長期物權政策和臨時物權政策的差別。

    1.新物權政策和舊物權政策的差別

    新物權政策，是根據新時期的宅基地供求形勢、執法情況、存在問題等因素進行必要的調整，也可能對於舊物權政策進行適當的修正。

    舊物權政策，可能由於當時歷史的局限性或者主觀能動性的不足，作出了不太穩定、不太準確的規定，有可能被新物權政策所修正、所取代。

    根據立法法的規定，當新舊兩種政策不一致時，新物權政策的效力優於舊物權政策的效力。

    2.長期物權政策和臨時物權政策的差別

    長期物權政策是根據當前和今後的發展趨勢作出的原則性規定，一般而論，是不容易隨意修改的地方。如耕地面積保護政策、宅基地使用面積控制政策、一戶一宅制政策、禁止宅基地擅自轉讓與抵押擔保政策等，是帶有全局性、原則性上的物權政策，需要長期貫徹執行。

    臨時物權政策是根據當前宅基地供求形勢、執法情況、存在問題等因素進行臨時的個別的調整，或者在國家利益、集體利益與個人利益方面作出重新選擇，或者在宅基地物權政策上的集權與放權、從緊與從松方面作出重新選擇，但不能代表物權政策的大方向。如**中央辦公廳、***辦公廳曾經一度要求減輕農民負擔，建議取消宅基地有償使用收費和農村宅基地超占費。現在反過來看，已經成為過去，不太適合土地嚴管政策的執行了。

    根據立法法的規定，當長期的和臨時的兩種政策不一致時，長期的、特別的物權政策的效力優於臨時的、普通的物權政策的效力。

    農村宅基地，雖然也屬於建設用地之列，其計劃經濟成分遠遠濃烈於城市出讓型建設用地市場經濟的成分，與劃撥型建設用地比較接近。

    農村宅基地物權政策，給農民帶來了實惠甚至很大的實惠，但是，新情況新問題也層出不窮，今後的物權化保護模式怎麼定型，怎麼達到更加公平合理的程度，有待於進一步綜合研究與物權平衡，本文也是初步的理論探討，希望能夠起拋磚引玉的作用。

    相關法律：物權法第153條

    相關名詞：

    宅基地使用權的取得宅基地使用權的行使宅基地使用權的轉讓

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416