正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿569-1

    宅基地用益權的物權關係

    一、基本理念

    宅基地用益權的物權關係，是指所有制名目下的物權關係和所有權項目下的物權關係的總集成。中國農村宅基地用益權的物權關係，就是農村村組組織內的土地統轄權指導下的使用權關係，相當於長期的或者永久的村民建設用地使用權，其權能配置形式為佔有、使用兩種權能。如果要將村民建設用地使用權上升為收益租賃關係，應當統一徵收為國家建設用地，並以出讓方式出讓給受讓人，但權利人不僅僅限於農村組織內的單位與個人。

    按照傳統物權法的邏輯，物權法的層級結構就是「兩級分類制」。在中國是所有權與用益物權兩級分類制，在德國等大陸法系國家是是所有權與用益權兩級分類制。然而，本文卻突然又冒出一個「第三級」—用益權出來了。論及土地不動產的權利類型，即使不算信託的土地權利在內至少還有一個等級！

    宅基地的使用權關係，與房屋的使用權關係有些區別。中國的宅基地使用權制度，一般是免除土地租金性質的土地享有權為宅基地的物權關係，基本上可歸類為享用型建設用地使用權；但是房屋采收益租賃關係，基本上為建築物的收益租賃關係。

    關於「使用租賃」和「收益租賃」的概念，我們可以從德國民法典中得到一些啟示。

    1.使用租賃

    使用租賃，是指使用出租人給予承租人以不動產或者動產的佔有、使用上的方便，要求承租人向出租人支付一定的租金，但不擔保承租人有經濟收益的權利。此類用益權，也可稱之為「使用型用益權」或者「佔用型用益權」。

    用債務關係法來調整使用租賃關係，比較通俗易懂，是財產法的特長。用物權關係法來調整使用租賃關係需要理順一些法理邏輯，解析一些權利的等級結構，條分縷析是物權法的特長。

    德國民法典第535條關於「使用租賃合同的性質」的規定是：「使用租賃合同使使用租賃合同承租人在使用租賃期間使用使用租賃出租物的義務。使用承租人負有向使用出租人支付約定的使用租金的義務。」德國的農用土地和建設用地，均實行土地所有權私有制制度，除了公益性土地以外，使用租賃關係是土地所有權人（國家、公民）與土地用益權人的債務關係。

    但是，德國民法典未將使用租賃物權列入物權法部分，而是列入了債務關係法部分。以上規定包括不動產、動產的使用租賃在內，也包括土地的不動產與房屋、建築物、構建物及其附屬設施的不動產在內。我們還可以將使用租賃關係理解為「物債權關係」，即在物權關係上產生的債權關係。

    德國民法典第580條還規定了「房屋使用租賃」的法律適用問題：「關於土地使用租賃的規定，除另有規定外，也適用於住房和其他房屋的使用租賃。」所謂「房屋使用租賃」比較適合於中國土地公有制條件下的情形，而中國建設用地的有償使用的「使用租賃」，無論是農村的宅基地，還是城市的建設用地，均受到嚴格限制。

    2.收益租賃

    收益租賃，是指收益出租人給予承租人以不動產或者動產的佔有、使用上的方便，要求承租人向出租人支付一定的租金，可以擔保承租人有經濟收益的權利。因此，此類用益權，也可稱之為「收益型用益權」或者「經濟型用益權」。

    用債務關係法來調整收益租賃關係比較通俗易懂，是財產法的特長。用物權關係法來調整收益租賃關係需要理順一些法理邏輯，解析一些權利的等級結構，條分縷析是物權法的特長。

    德國民法典第535條關於「收益租賃合同的性質」的規定是：「（1）根據收益租賃合同，收益出租人有義務向收益承租人擔保在收益租賃期間使用收益出租物，並享受按通常的經營規則應視作收益的果實。收益承租人有義務向收益出租人支付約定的收益租金。（2）對於收益租賃，農地收益租賃除外，以第582條至第584b條無其他規定為限，准用使用租賃的規定。」

    關於收益租賃，土地不動產的收益租賃與房屋的收益租賃有很大的不同，佔有形式上，前者可以長期事實佔有，後者不可以長期事實佔有。法律所調整的關係是，要使收益出租人和收益承租人雙方合理有序地得利，要始終將土地的事實佔有與法定的權利佔有保持一定聯繫又保持適當的距離。這種物權化保護機制，從農地收益租賃很快發展到建設用地收益租賃。

    各個國家的土地經濟制度不同，收益租賃的用益權以及用益物權制度也就不同。土地福利化國家比較注重於將私有土地集中起來，實行土地公有制，收益租賃的範圍相應縮小，使用租賃的範圍相應擴大。即使是土地私有制國家，也或多或少地存在土地福利制度的，因此，廣泛存在收益租賃與使用租賃並存的現象，存在此長彼消、彼長此消的現象。

    中國農村的土地制度可以稱之為土地福利化制度，以宅基地用益權即使用租賃權最為明顯。中國城市的土地制度，可以稱之為半土地福利化制度，以劃撥的建設用地用益權即使用租賃權為標準的土地福利化制度，有償使用的建設用地使用權之地役權也是土地福利化制度。

    二、「統分結合」的宅基地物權關係

    1.「統分結合」的物權關係

    土地的權利，作為一項政策物權、先天物權，與所有制確實有一定的關係。但是當下中國的集體所有制也確實不好斷定，集體土地所有權更加不好斷定。既然如此，那個「集體土地使用權」不是比「集體土地所有權」更好一些嗎？說穿了，自從人民公社被取消以來，中國農村的財產關係，就是村組集體與村組成員的財產關係，並且是若即若離的鬆散的財產關係。自從06年全國統一取消農業稅費以來，村組集體與農民成員之間的財產關係就更加鬆散不堪了。村組集體與村組成員之間的宅基地財產關係，仍然保留了共有財產的成分，但不是唯一的成分，也就是村組集體宅基地共有權與村組成員宅基地私有權之間的財產關係。

    村組成員宅基地私有權向村組集體宅基地共有權過渡，已經形成一種發展趨勢，這是不用擔心的地方。村組集體與村組成員之間的宅基地財產關係，就是「統分結合」的物權關係。

    2.宅基地用益權是中間等級的物權關係

    論及土地物權的關係與等級制度，突破了不動產物權關係「二分法」的傳統模式，提出「五分法」新理念。我們用「二分法」的傳統方法來分析，肯定得不出什麼完整的結果出來。運用「五分法」就一清二楚了。

    運用「五分法」來分析的土地不動產權利構成如下。

    第一類：土地所有權，指土地權利人對於自己的土地具備佔有、使用、收益和處分的不受限制的權利。

    第二類：土地用益物權，指主要土地使用權人對於他人的土地擁有佔有、使用、收益的受限制的權利。

    第三類：土地用益權，指次要土地權利人對於他人的土地擁有使用、收益或者佔有、使用的受限制的權利，前者是租賃收益型用益權，後者是使用租賃用益權。

    第四類：單一土地使用權，指一般土地權利人對於他人佔有的土地僅有使用、並不用於謀取某種經濟利益的受限制的權利。

    第五類：土地佔有權，指一般土地權利人直接從國家取得土地使用權、並不用於謀取某種經濟利益的受限制的權利。

    以上五類土地權，實際上代表了五個等級的土地權利，從權能、權質上分類，第一類為第1級，第二類為第2級，第三類為第3級，第四類為第4級，第五類為第5級。第1級為高級土地權，第2級、第3級為中級土地權，第4級、第5級為低級土地權。只有土地所有權人使用的是自己的土地，其他四種土地權利人利用的是所有權人的土地。

    第二類、第三類土地權利，屬於土地經營權或者建設用地使用權。

    其中，農村宅基地用益權（佔用權），屬於使用權型用益權，並附帶享用型土地使用權（土地享用權）的性質。同為住宅建設用地，農村宅基地的建設用地主要限於村民自用，或者在村組集體內部互換、贈與或者統一收集調配共用，不分土地使用期限。其建設用地使用權屬於封閉式、福利式自有權利或者共有權利。城市的住宅建設用地，一部分是國家出讓有償使用的土地（主導形式），住宅用地有使用期限並可以依法自動續期使用；一部分是國家劃撥無償使用的土地（輔助形式），有使用期限並可以依法申請續期使用。

    土地所有權中的土地使用權，是全能的、不受限制的土地使用權。當在土地所有權屬於國家所有的條件下，其所有權才是真正絕對的、完全的、神聖的、永續性的和不得變更、轉移、消滅的權利。

    土地用益物權，是基本自主型土地使用權，主要受到國家限制的主導型土地使用權。

    土地用益權、單一土地使用權，是非自主型土地使用權，主要受到國家和用益物權人限制的非主導型土地使用權。

    土地享用權，也是非自主型土地使用權，主要受所有權限制的非市場主導型土地使用權。雖然在物權法中對於土地享用權不需要作出多少規定，但並不意味著完全沒有物權地位。其實每個人使用最多的土地權就是土地享用權。農村宅基地、國家機關等單位的免費劃撥地都是享用權。

    附：五種土地權利簡表

    五種土地權利屬相簡表

    權種權級權質權量權價產權適用

    範圍適用

    體制主權人

    所有權1

    高級佔有權不限大價固定式

    統治權

    管領權全國城鄉土地統一規劃使用與調度土地所有權國家集權制國家

    中央

    政府

    使用權不限大價

    收益權不限大價

    處分權不限大價

    用益

    物權2

    中級佔有權小限中價定限

    按產權歸屬確定土地佔有與使用量農地承包

    建設用地定期承租生產經營權

    共有權

    使用權小限中價

    收益權小限中價

    用益權*3

    中級佔有權中限小價定限

    可與房屋同租宅基地免費或付費

    繼承人

    使用人

    使用權中限小價

    單一

    使用權4

    低級使用權大限微價定限

    非營利範圍土地劃撥或者其他使用人

    享用權5

    低級佔有權大限微價公益非營利性土地無償使用享用人

    說明：

    *土地用益權，列舉了以佔有、使用兩項權能為標誌的使用權關係，包括農村宅基地用益權在內，但其同時是享用權。

    為什麼中外物權法均不重視不動產物權關係「五分法」以及動產物權關係「四分法」？這可能涉及法律條文編製問題，立法者往往是現成法中有什麼編什麼，並抓住重點捨棄其餘，拔高或者貶低物權等級的在所難免。

    相關法律：物權法第152條

    相關名詞：

    宅基地用益權宅基地用益權的類型

    字數：3888字

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