正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿567-1

    宅基地用益權

    一、宅基地用益權

    1.基本定義

    宅基地用益權，亦稱宅基地佔用權，通稱宅基地使用權。是指農村村民依土著身份權、集體共有權、基本居住權取得的村民家庭私有建設用地之佔有、使用的既定權利，但又可以視之為農民集體組織共有權利的一種****形式，或許是共私兼顧型永久性建設用地使用權。作為農村建設用地一個最大的品種，同樣包括宅基地的地表權、地上權、地下權、地役權、附屬設施利用權、不動產共有權和專有權、被徵收受補償權、可傳承權、可贈與等一系列相關的權利，並且是無限期或者永久性土地使用權。宅基地使用權主要由所有制制度和制度物權法規範與調整，所有權制度、用益權制度和普通物權法、擔保物權法是其通用工具。

    物權法第152條規定：「宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。」

    人上述規定包含有以下幾層中心思想。

    第一，宅基地是歸農民集體共有的一般分配給個人無限期的土地。

    宅基地原本為私有財產，經過土地改革和農民集體化的整合，變為農民集體共有的財產。新分配的宅基地，更是從農民集體組織的荒地、自留地、自留山和空閒的宅基地等土地中取得的。

    農民歷來是集群、集村落而居，村上人口是持續增長、生生不息的，而宅基地需求量是不斷增長、供應缺口不斷加大的。法律上將私有財產整合為集體共有財產，將個體的排他權整合為集體的排他權，將宅基地的個別使用可以調整為共同使用，可以達到節約土地資源、合理利用土地和集約用地、愛惜用地、專地專用、和睦相處等立法目的，符合農村現代化建設的發展趨勢與基本要求。

    第二，宅基地使用權人，泛指集體和個人之兩種住宅建設用地使用權人。

    物權法把「宅基地使用權」單獨列為一章，與上一章「建設用地使用權」區分開來了。這樣容易誤認為「宅基地使用權不是建設用地使用權」。而從土地管理的門類上來劃分，宅基地使用權是另類的建設用地使用權。《全國土地分類（試行）》（國土資發255號）將全部的土地分為農用地、建設用地和未利用地三大類型，其中編號253是農村宅基地，編號254是空閒宅基地，均屬於第二大類型「建設用地」。

    由於宅基地既可以統、又可以分的功能，故宅基地使用權人，泛指集體和個人之兩種住宅建設用地使用權人。前一種宅基地使用權人所建造的住宅，可以是集體的，也可以是私人的，目前基本上是私人的。後一種宅基地使用權人所建造的住宅，全部是私人的。

    第三，宅基地使用權是福利社會主義的享用型土地用益權。

    宅基地與自留地、自留山這幾類農村土地，是新中國最早實施的一批福利社會主義的土地，是由上世紀50年代人民公社化時確立並實施至今的無償使用型土地。自從2006年全國取消農業稅費以來，農村的承包地也成為無償使用型土地。至此，全國農村的全部土地均成為享用型福利社會主義的土地。

    宅基地使用權是法定的佔有權和使用權，但無收益權和處分權。比較之下，宅基地使用權比國有建設用地使用權低一個物權檔次，屬於享用型「用益權」。

    第四，宅基地使用權屬於限制流轉程度最高的一類建設用地定限物權。

    根據土地管理法和國家政策的有關規定，土地的利用必須符合國家對土地的用途管制。農民取得宅基地，必須依法辦理有關手續，不得超量多佔，也不得違反有關規劃，改變土地用途。有的地方存在多佔宅基地現象，造成土地浪費和侵權現象，必須依法予以糾正。

    作為一種福利型即基本無償使用型建設用地，屬於限制流轉程度最高的一類建設用地，現階段宅基地實行「一戶一宅基地制」、專地專用制、限量審批供給制，宅基地不能用於抵押和私自轉讓。特定情勢下的宅基地互換、房屋出租、正常情況的繼承、受遺贈，以及因國家徵收後或者因自然災害毀損後的重新分配等流轉辦法，是受嚴格限制的有限類型的流轉辦法。

    宅基地、自留地、自留山一直是農民家庭私有類土地使用權，但現行的法律認定為「也屬於集體所有」，實際上農村集體歷來不像是土地所有權人，也不像收益租賃權人即土地出租權人。只不過是，宅基地之大多數是從集體式空閒地或者其他類型土地中分配轉化為家庭建設用地得來、在特定情勢下（如國家徵收土地時）是可以調劑余缺的。自留地、自留山是從原人民公社集體之耕地、園地和荒地中分配得來用於家庭菜地、園地的。這種共私兼顧型土地使用權，私有成分濃厚而共有成分淡薄。跟城市物業小區共私兼顧型土地使用權相比，有土地來源上、是否無償使用土地的差別和共有面積比例有大小之分等方面的差別。

    二、關於用益權

    所謂用益權，是指用益權人對公有的或者共有的、他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用的權利或者使用、收益的權利。用益權以使用租賃物權關係或者以收益租賃物權關係為物權調整關係。

    宅基地用益權，就是用益權人對於農村共有的住宅建設用地依法享有佔有、使用的權利，歸屬於長期的或者無限期的使用租賃物權關係，主要以無償使用的福利型經濟用地專門授予農村居民，並可傳承繼承的不動產權利。因為一般不存在收益權這項項重要權能，應當比用益物權低一個物權等級。基於法制目的，宅基地用益權，是用於保障農村居民基本的居住權和私人房屋所有權而設立，但宅基地使用權仍然保留了共有制的成分，淡化了私有制的成分。

    土地管理法第62條第2款規定：「農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閒地。」要求村民居住權的設立要以符合鄉鎮區域土地總體規劃的要求，全面實行「一戶一宅基地制」、專地專用制、限量審批供給制、基本的無償使用制（類似於劃撥制）、國家徵收補償制、住宅與附屬設施一體化制、附屬設施用途多樣化（可作豬圈、牛欄、雞捨、倉庫等用途）制。中國人多地少，土地資源越來越稀缺，只有嚴格土地用途，控制建設用地總量，努力保護耕地，才能有效地保護和合理利用土地資源，實現優化配置，遏制貪佔多得等違法行為。宅基地的用途是專地專用制的，是依據農民的身份權、集體成員權、土地共管權和一定的居住權兼宅基地使用權而設立的專有權利。因此上，農民取得宅基地使用權，必須依法辦理有關手續，不得超量多佔，也不得違反有關規劃、改變土地用途。有的地方存在的多佔宅基地，造成土地浪費的情況應當予以糾正，廣大幹部群眾都可以參與監督執行。

    宅基地需納入統一的建設用地管制制度，統籌規劃、統籌分配、統籌兼顧、統籌物權等已經成為常規管理辦法。宅基地分配與享用權，宅基地的地表權、地上權、地下權、地役權、附屬設施利用權、不動產共有權和專有權，以及宅基地互換權、房屋出租權、房屋互換權、傳承繼承權、被徵收補償權、家庭人員居住權等權利，遂成為農村宅基地用益權人基本的物權元素。在這些權利中包含了宅基地用益權人應當履行的義務。如新農村建設中，要求各戶住宅及其附屬設施集中建設，以集中建樓房為主，限制單戶別墅和獨門獨院建設，各戶的房屋面積和高度寬度基本相等並受到城鎮規劃的指導，外牆的裝飾一致，道路與綠化帶整齊劃一，既美觀大方又集約用地。新農村小區與城市物業小區的物權關係有了相通的許多方面，如建築物區分所有權關係、相鄰關係、地役權關係等等，也適用於物權法的相關規定。

    宅基地用益權的物權關係主要由特別法確定之，民法、物權法等民商事法律只是概略性規定。其用益權的物權關係，一般不適用於收益租賃型用益權即「使用、收益」型用益權，比較適用於使用租賃型用益權即「佔有、使用」型用益權。

    三、行使宅基地用益權的注意事項

    農村居民行使宅基地使用權，應當注意以下幾個主要問題：

    第一，宅基地所有權不得轉讓。現行的物權法等法律規定，任何土地所有權不得轉讓，包括農民集體的宅基地所有權在內。如果國家因公共利益需要徵收農民的宅基地，屬於半強制性的贖買宅基地，與平常物權交易中的轉讓性質是不一樣的。

    第二，宅基地使用權不得抵押。鑒於中國土地資源十分緊缺又人口眾多等情勢，且宅基地使用權完全是福利性質的民權，宅基地商品化運作的條件不成熟。抵押宅基地無異於隱形的變相的買賣宅基地，對於國家統一的土地規劃管理制度會產生很大的衝擊，且城鄉居民之間不公平現象十分突出，種種跡象表明現階段中國廣大農村不宜於允許宅基地抵押與隱性轉讓。

    第三，宅基地使用權應當建立健全統一的不動產登記制度。宅基地使用權是一種永久性的建設用地使用權，中國人口的大多數人擁有這種特殊的優惠的權利。為了便於國家建設用地的統一規劃與管理，為了維護廣大農民長遠的根本的利益，建立健全統一的不動產登記制度是很有必要的。物權化方向上，宅基地登記制度應當從「登記對抗主義」向「登記生效主義」過渡。

    對於每個宅基地使用權人來說，登記總比不登記的好，可以說是有益無害的。現從中央到地方，土地管理的架構一直延伸到行政村一級組織，連村級也有土地監督員，各種違法用地現象無所遁形。全國各地城鎮化、工業化建設風起雲湧，征地拆遷工作全面展開，被徵收宅基地的權利人面臨著持證得補償費的現實問題。宅基地類似於劃撥地，但當事人沒有獲得「劃撥決定書」，很多人甚至於是通過口頭通知取得的宅基地使用權。村組織和村民都應當主動地向當地的房地產登記管理機構申請登記，包括宅基地使用權的設立登記、變更登記和註銷登記。所謂有恆產者有恆心，關鍵在於登記制度的深入人心與具體落實。

    限於一些客觀條件的困難，中國的宅基地用益權制度即宅基地使用權制度，總體上是良好的，但缺點是有的。在物權制度化民主化過程中，相信國家會盡力而為，逐漸解決一些法律疑難問題，努力維護廣大的宅基地用益權人的合法權益，讓他們能夠得到更多更好的實惠。

    相關法律：物權法第152條

    相關名詞：

    宅基地用益權的類型

    字數：3889字

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