正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿564-1
建設用地使用權註銷登記的相關規定
一、一般理念
建設用地使用權註銷登記，是建設用地使用權統一登記制度的一個最後的環節。依據土地登記規則、土地登記辦法等部門法規定，建設用地使用權從預告登記到設立登記、轉移登記、變更登記，一直到註銷登記，必須採取登記生效主義和登記義務主義強制性規定，土地出讓人和土地受讓人均有義務遵守國家統一的登記制度。建設用地使用權消滅後，如果土地受讓人不配合土地出讓人履行註銷登記義務，土地出讓人可以單方面宣佈註銷登記，並宣佈原建設用地使用權證書過期作廢。
物權法第150條明確規定：「建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理註銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。」
上述規定具有下列關於不動產物權消滅公示的重要意義。
第一，表示建設用地使用權消滅或者包括土地上其他不動產權利消滅一同公示的重要意義。
運用物權法理學原理來解釋建設用地使用權註銷登記制度，我們可以深刻領會「建設用地使用權註銷登記」的精神實質，從而實現從感性認識到理性認識的飛躍。
「建設用地使用權註銷登記」是有一定的因果關係和連帶關係的。
首先是，建設用地使用權不是孤立的權利，其本身包括了地表權、地上權、地下權、地役權等一整套土地權利，連帶發生了建築物、構建物及其附屬設施或者地上附著物的所有權，有的還在其中設立了房屋抵押權或者建設用地抵押權。其中，不動產所有權中包括了專有權、共有權兩個部分。所有這些，只有運用運用物權法理學原理來解釋建設用地使用權註銷登記制度才能一目瞭然。
其次，建設用地使用權及其連帶權利、配套權利的設立、變更、轉移、消滅有一個物權控制論技術規範，每次發生物權變動都要進行登記公示，稱之為「不動產登記生效主義」，非登記不可，不登記就不能發生法律效力和公示效力。建設用地使用權及其連帶權利、配套權利的預告登記、設立登記、變更登記、註銷登記以及總登記、初始登記、抵押登記等等，所有這些都可以從《土地登記辦法》和《土地登記規則》找到原型，而運用物權法理學原理來解釋建設用地使用權註銷登記制度，我們可以正確理解與不動產登記法的法律關係，融會貫通，舉一反三，收到更好的效果。
第二，對於建設用地使用權等不動產註銷登記法起到了承上啟下的示範作用。
《土地登記規則》是在《物權法》實施以前的1995年12月28日起施行的，那個時候的不動產註銷登記法剛剛起步，其立法技術還停留於一般的財產權法，並且全國的土地管理經驗仍處於探索階段，故該登記法在理順物權關係方面仍然存在不足之處。
物權法關於土地等不動產登記法的條款不多，但是下了很大功夫的。全國****會法工委民法室編著《物權法草案（參考）》是於2005年7月1日第1次出版內部發行的，其中的第76頁至129頁全是不動產登記方面的資料，在認真研究我國以往立法資料和吸收外國和我國台灣地區立法經驗基礎上，結合物權關係學而形成了比較完善的不動產登記制度包括建設用地使用權註銷登記制度。
《土地登記辦法》是在《物權法》實施以後的2008年2月1日起施行的，該法第1條開宗明義地明確規定：「為規範土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。」把物權法這種普通法放在第一位，把其他三種特別法、專門法放在次要位置上，這是破天荒的排列辦法，彰顯了《物權法》對於《土地登記辦法》的特殊指導、示範作用，對於不動產登記制度包括建設用地使用權註銷登記制度起到了承上啟下的效果。
第三，能夠將古老的地權登記制度的優良傳統發揚光大。
不動產登記制度包括建設用地使用權註銷登記制度，是一個既古老又現代的地權登記制度，是集土地與房產管理、人口管理和稅收與徭役管理於一身古典法律制度。以史為鑒，能夠將古老的地權登記制度的優良傳統發揚光大。
以魚鱗冊（亦稱魚鱗圖冊、魚鱗圖、魚鱗籍、魚鱗簿）為例，這種土地登記制度是在繼承發揚遠古土地、人口登記制度基礎上，發韌於宋代，濫觴於明代，直至民國、解放初年的一項重要制度。魚鱗冊是舊時為征派賦役和保護封建業主權而編製的土地登記簿冊。冊中將山塘挨次排列，丘段連綴地編製在一起，標明業主、四至，因其形似魚鱗而被稱為「魚鱗冊」，包括農用地和建設（工匠）用地在內。其對於中國制度史等領域的研究具有重要的價值和意義。
中國有五千年的文明史，土地公有制是個主旋律，這種優良傳統已經在發揚光大。如現代歷次的土地改革、統一的建設用地登記制度和戶籍登記制度等，吸收了「魚鱗冊」、「一條鞭法」、「攤丁入畝」等土地管理、土地改革的優良傳統。
二、法定註銷登記
依據1995年12月28日國家土地局發佈的《土地登記規則》、2007年12月30日《土地登記辦法》等相關規定，關於建設用地使用權註銷登記的重要法定事項如下。
1.註銷登記機構
《土地登記規則》第54條規定，縣級以上人民政府依法收回土地使用權的，土地管理部門在收回土地使用權的同時，辦理國有土地使用權註銷登記，註銷土地證書。
所謂註銷登記機構，就是出讓建設用土地時負責土地使用權設立登記、發放建設用地使用權證書的機構，即縣級以上人民政府土地管理部門的登記機構。土地使用權初始登記、設立登記、變更登記、轉移登記和註銷登記，均應由同一登記機構作出，不得政出多門。
依據《土地登記辦法》第3條規定，土地登記實行屬地登記原則。跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記（含註銷登記）。
2.使用期滿註銷登記
《土地登記規則》第55條規定，國有土地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批准的，原土地使用者應當在期滿之日前15日內，持原土地證書申請國有土地使用權註銷登記。
以上國有土地使用權，指建設用地使用權。依據物權法第149條和《土地登記辦法》第52條規定，建設用地使用權，已經區分為住宅類和非住宅類建設用地使用權。住宅類建設用地使用權採取自動續期制度，非住宅類建設用地使用權採取申請續期制度，要注意「舊法舊制度，新法新制度」的差別性。
《土地登記辦法》第52條規定：「非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批准的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請註銷登記。」已經區將非住宅類和住宅類建設用地使用權區分開來。當新舊法同一內容的規定不一致時，應當以新法的規定為準。
3.因自然災害等滅失權利後的註銷登記
《土地登記規則》第56條規定，因自然災害等造成土地權利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應當持原土地證書及有關證明材料，申請土地使用權或者土地所有權註銷登記。
以上規定，字面上僅舉出「自然災害等」。那麼，人為的毀損、污染等災難，也可以導致建設用地使用權及其他土地使用權的滅失，也應當辦理土地使用權註銷登記和收回土地使用權證書。
《土地登記辦法》第50條規定：「有下列情形之一的，可直接辦理註銷登記：（一）依法收回的國有土地；（二）依法徵收的農民土地；（三）因人民法院、仲裁機構的生傚法律文書使原土地權利消滅的，當事人未辦理註銷登記的。」
以上「依法收回的國有土地」，包括的範圍很廣泛，包括建設用地使用權期間屆滿未續期、建設用地因公共利益收回或者嚴重違反土地用途規定沒收、因建設用地使用權流轉後的終止、因自然災害或者人為災難造成建設用地使用權滅失等情形的「收回」和註銷登記在內。
4.因他項權利終止而註銷登記
《土地登記規則》第57條規定，土地他項權利終止，當事人應當在土地他項權利終止之日起15日內，持有關證明文件申請土地他項權利註銷登記。
土地他項權利，就是物權法第143條∼144條所指的建設用地使用權流轉的權利，包括建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的權利。土地流轉以後，土地流轉的權利終止，也就是土地權利於土地使用權轉移、變更給他人以後，原建設用地使用權的權利因交易或者抵押物喪失而終止。另外，土地地役權的終止，也是屬於土地他項權利的消滅。
《土地登記辦法》第53條規定：「已登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持有關證明文件、申請土地抵押文件、地役權申請土地他項權利註銷登記。」
但是，土地抵押權的註銷登記，卻採取自願登記的對抗主義方法，而不是強制性的登記生效主義方法。《土地登記辦法》第55條規定，土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押註銷登記的，除設定的土地使用權期限屆滿以外，國土資源行政主管部門不得直接註銷土地使用權抵押登記。
以上規定，是什麼意思呢？按照一般的法律程序，土地抵押權的註銷登記，應當由經濟仲裁機構或者地方人民法院作出決定。應當於抵押人於抵押期滿，不能如期或者採取其他辦法清償抵押權人的債務，經濟仲裁機構或者地方人民法院作出決定拍賣或者以其他方式處分抵押的土地使用權，用於清償抵押人的債務。如果國土資源行政主管部門直接註銷土地使用權抵押登記，就會打亂清償抵押債務的程序，不能實現抵押土地使用權的實時實地清償，也會導致抵押權人優先受償權落空。
當然，設定的土地使用權期限屆滿，原土地使用權人的土地使用權中止，原土地使用權的抵押物（土地使用權）也就不歸原權利人所有。這樣的情形下，也可以看出原土地使用權人的土地出讓合同和土地抵押合同的信譽太差，國土資源行政主管部門便可以直接註銷其土地使用權抵押登記。
相關法律：物權法第150條
相關名詞：
建設用地使用權註銷登記
字數：3888字
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