正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿563-1
建設用地使用權註銷登記
一、基本要領
建設用地使用權註銷登記，亦稱建設用地使用權消滅後的註銷登記，是指因建設用地使用權的消滅等而進行的登記。包括建設用地使用權期間屆滿未申請續期或者申請續期未予批准的、建設用地因公共利益收回或者嚴重違反土地用途規定沒收的、因建設用地使用權流轉後終止的、因自然災害或者人為災難造成建設用地使用權滅失等情形的註銷登記，並依法由土地登記機構收回建設用地使用權證書。是建設用地使用權統一的登記制度的最後一次登記義務，包括土地出讓人主動要求登記的義務和土地受讓人積極配合登記的義務在內。
建設用地使用權註銷登記是一項法定的不動產登記制度，其主要受《物權法》、《土地登記辦法》和《土地登記規則》規範與調整，包括國有建設用地使用權和集體建設用地使用權、宅基地使用權等統一實行註銷登記制度，任何組織與個人不得違反這項法定的登記制度。其中，《土地登記辦法》是在《物權法》實施以後的2008年2月1日起施行的，《土地登記規則》是在《物權法》實施以前的1995年12月28日起施行的，故《土地登記辦法》比較貼近《物權法》的原則精神，在內容上有些改觀。
《土地登記辦法》第50條規定了三種情形可以直接辦理註銷登記：一是依法收回的國有土地；二是依法徵收的農民集體土地；三是因人民法院、仲裁機構的生傚法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理註銷登記的。誠然，「依法收回的國有土地」涵蓋很多種類，任何一類均可，來者不拒。第51條∼第53條還列舉了以下註銷登記的土地類型：因自然災害等原因造成土地權利消滅的；非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請或者申請續期未獲批准的；已經登記的土地抵押權、地役權終止的。
建設用地使用權註銷登記的一般特點仍然是「房地合一」的註銷登記。建設用地使用權註銷登記的突出特點之一，是若當事人不主動申請註銷登記，登記機構可以代替其登記即強制性註銷登記。突出特點之二，所謂的登記生效主義不是單方面的，往往是雙方面登記生效主義，只不過是側重點不同而已。突出特點之三，土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押註銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接註銷土地使用權抵押登記。這種辦法，主要是考量土地使用權抵押的物權化特徵、交易安全而確定的。一般而論，土地抵押期限屆滿一段時間才能拍賣、變賣或協議出讓所抵押的建設用地，其間有許多準備工作和法定程序要作，故要採取審慎的辦法來辦理建設用地使用權抵押註銷登記，只有當設定抵押權的土地使用權期限屆滿並當事人不主動申請註銷登記的，登記機構才可以代替其登記即強制性註銷登記。
建設用地使用權註銷登記，一般為「房地合一」的註銷登記。建設用地使用權與建築物一併處分時，建設用地使用權註銷登記，建築物所有權轉讓後變更登記，或者建築物消滅後建築物所有權註銷登記；建築物與建設用地使用權一併處分時，建築物所有權轉讓後變更登記或者註銷登記，或者建築物消滅後建築物所有權註銷登記，建設用地使用權註銷登記。土地抵押權、地役權的註銷登記，也要遵從「房地合一」的註銷登記規則。
所謂建設用地使用權，指建設用地上設立的地表權、地上權、地下權和地役權等不動產權利，其設立、變更、抵押、轉移、消滅可以與地上建築物、構建物及其附屬設施的某種登記辦法掛鉤。建設用地使用權消滅，標誌著申請註銷登記或者強制註銷登記的成立。
二、註銷登記生效主義
建設用地使用權註銷登記生效主義問題，這也是需要積極面對的問題。我們已知建設用地使用權設立之登記生效主義，是當事人在合同成立基礎上的登記生效，不登記就不得使用建設用地，非登記不可，不光是民事主體不許不登記，公事主體更是不許不登記。那麼，建設用地使用權消滅之註銷登記生效主義，一方面取決於當事人的主動申請註銷登記，另一方面是在當事人不主動註銷登記並且要求登記的限期已過後由登記機構的強制登記，不登記其他使用權人就不得使用建設用地，非登記不可，不光是民事主體不許不登記，公事主體更是不許不登記。
1.建設用地使用權轉讓之註銷登記生效主義
建設用地使用權轉讓之註銷登記生效主義，等於說是建設用地使用權消滅或轉移之登記生效主義。
誠然，建設用地使用權消滅有許多種類的，現用狹義的一種轉讓來說吧。通常情勢下是當事人建築物所有權轉讓同時導致建設用地使用權轉讓，受讓人是在合同約定和支付轉讓金前提下才取得建設用地使用權的，受讓人不申請房地產過戶登記即變更登記，就不能對抗善意第三人的佔有。與此同時，轉讓人不申請房屋所有權和土地使用權註銷登記，也是非法的、無效的，因為儘管建設用地使用權是轉讓人的，但建設用地所有權是國家的，土地用益物權人不能凌駕於土地所有權人之上另搞一套胡作非為。轉讓人明明知道轉讓房地產需要轉讓、過戶、註銷登記而故意不登記是明知故犯行為，且影響了公務的執行，應當承擔一定的法律責任。
2.建設用地使用權因抵押權消滅之註銷登記生效主義
建設用地使用權之抵押權一旦實現，抵押權消滅。當建設用地使用權人不能清償到期債務時，建設用地使用權連同建築物一起拍賣、變賣，建設用地使用權連同建築物一起易主了。這是建設用地使用權被動轉讓、消滅的一種形式。與上述第1種主動轉讓、消滅的法律要求一樣，所謂的註銷登記生效主義，不僅僅是對於新設立的建設用地使用權人的，對於轉讓建設用地使用權人是同樣如此。
3.建設用地使用權因徵用之註銷登記生效主義
國家因公共利益需要而徵收權利人的房屋、徵用權利人使用的土地，因而導致建設用地使用權消滅。一般而論，事實要件的成立或者存在，能夠使得被徵收徵用不動產的權利人獲得經濟補償的資格。但是不作原房屋產權和土地使用權的註銷登記就沒有公示的效力，權利人維護自己的權利就因「證件證據不足」領取經濟補償費有一定阻力。就是說，這裡的註銷登記生效主義是隱約的，不是明顯的。或者說，是政府、房地產開發商與被徵收徵用不動產的權利人較量的。在所有的註銷登記生效主義對像中，當數這一類最為複雜，矛盾最為複雜，且最為難得調解，這就反映出註銷登記生效主義的必要性與迫切性。
作為權利人應當主動地向當地縣級以上政府的房屋、土地主管部門申請註銷登記，免得因延誤註銷登記而使得自己接受經濟補償的權利受損。倘若權利人主動要求註銷登記而登記機構人員故意拖延登記甚至於拒絕登記，那麼登記義務與責任對象就一清二楚了，權利人維權時就有說法了。
4.建設用地使用權因天災**之註銷登記生效主義
建設用地使用權因自然災害、人為破壞等原因導致土地全部或者部分毀損並喪失使用功能價值的，可視之為因不可抗力因素的消滅。不過，地上建築物、構建物及其附屬設施的毀損並不必然地導致建設用地使用權消滅。這裡的「房地合一」原則，是否可能適用，要看具體情況而定。
此註銷登記生效主義是權利人單方面的利益訴求。如社會救濟、政府救濟、司法救濟等，會以扶貧幫困、救死扶傷的人道主義精神來正確對待。通常情勢下，一般的救濟是可以通過當地政府的證明可以解決。而受災人申請取得新的建設用地，或者新的房屋下面的基地，基本上是「缺損多少補多少」的辦法，確實需要原註銷登記機構來辦理。
5.建設用地使用權因期限屆滿之註銷登記生效主義
建設用地使用權因期限屆滿之註銷登記生效主義，有硬著陸和軟著陸之分，與建設用地使用權設立登記生效主義可能有反向調控的一面。
建設用地使用權期限屆滿後，當事人不按照法律規定在1年之前（一般土地使用者）或者半年之前（外資或者中外合資企業土地使用者）申請續期，或者申請續期後未獲政府主管部門批准，當事人不如期申請註銷登記的，當地的土地登記機構有權自行註銷登記。但事情並未至此結束。當地縣級以上國土主管部門有權對當事人進行違法、違約處罰，可按照08版建設用地使用權出讓合同示範文本收取每日x‰的違約金。
建設用地使用權期限屆滿後，當事人按照法律規定在1年之前（一般使用者）或者半年之前（外資或者中外合資企業土地使用者）申請續期，或者申請續期後未獲政府主管部門批准，當事人如期申請註銷登記的，而登記機構故意不按時批准註銷登記，該機構涉嫌失職瀆職，該機構及其相關人員要負法律責任。《土地登記辦法》第74條規定，國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
綜上所述，各種建設用地使用權消滅現象發生後，其註銷登記生效主義是客觀存在的。與建設用地使用權設立登記生效主義有幾處不同的地方：
一是，一對一與一對多的區別。建設用地使用權設立登記生效主義，是專門對於建設用地使用權受讓人的，就是受讓人與善意第三者「一對一」較量的。註銷登記生效主義也有單方面「一對一」較量的，但多數情勢下是「一對二」較量的，不但有對於當事人的較量，而且還有對於政府主管部門的較量。
二是，表現形式的區別。建設用地使用權設立登記生效主義是明顯的不登記就不能生效，非登記不可，不登記他人就不能取得土地使用權，完全與土地使用權利害攸關。註銷登記生效主義，是隱晦曲折的不登記就不能生效。
土地使用權有轉讓的，有消滅的，有人為消滅的和自然消滅的，甚至於有為消滅後重新取得的。登記生效主義的物權主體和物權化方向不限於一種，總體上有許多種類；利益訴求不限於一種，總體上有許多種類，除了為了土地使用權的利益以外，還有經濟補償、要求退還土地出讓金即土地使用費、天災**的救濟金等等方面的利益。
相關法律：物權法第150條
相關名詞：
建設用地使用權註銷登記的相關規定
字數：3888字
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