正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿562-1
申請續期制度
一、建設用地使用權申請續期制度的法律意義
申請續期制度，全稱為建設用地使用權申請續期制度，是舊通用續期制度中可保留的一項通用性建設用地使用權續期制度，是在吐故納新基礎上揚棄並用的制度，即指合理的非住宅類申請續期制度。但在「有約定的，按照約定」方面，政府與大型重要基礎設施的投資合同約定中突破了非住宅類土地使用權法定的期限，應當視為「准申請續期的約定」，法律並無禁止的規定。
至於申請續期和是否批准、是否重新簽訂合同、是否續交土地出讓金或租金、是否無償收回建設用地使用權和地上建築物等，則由08版國有建設用地使用權合同示範文本中由雙方約定。這種辦法符合物權法第149條所作出的通用續期制度之類的規定。
應當說明的是，所謂申請續期制度，這裡專指的是國有建設用地使用權申請續期制度。關於集體國有建設用地使用權申請續期制度問題，目前仍然法無明文規定。《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》等地方政策法規中都沒有建設用地使用權使用期、申請續期之類的規定，是否永久性使用權或者是各種建設用地使用權自動續期，這些都不得而知。
建設用地使用權申請續期制度的法律意義如下。
第一，堅持不懈地執行建設用地使用權有償使用制度。
憲法第9條、第10條規定，國家保障自然資源的合理利用，禁止任何組織或者個人用任何手段侵佔或者破壞自然資源。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。建設用地使用權申請續期制度正是基於以上憲法規定的精神而設立，應當堅決守護根本**的底線不動搖。
第二，堅持不懈地執行土地所有權制度和配套的土地用益物權制度。
土地所有權制度是文明社會和法制社會最重要的永久性的一項法律制度。任何國家任何時候，都十分重視土地所有權制度。土地用益物權制度是從屬於土地所有權制度的一項輔助性制度，設立的目的在於平衡用益物權人與所有權人的利益關係。土地所有權人隨意棄權是不行的，土地用益物權人無原則無限制性地享用土地的佔有權、使用權和收益權也是不行的。建設用地使用權申請續期制度正是基於以上現實條件和法制條件而設立，應當堅決守護土地財產制度的底線不動搖。
第三，尊重土地資源的自然法則和物權規則的制度。
土地如未遭受破壞，可以使用幾十億年。建設用地使用權不設期限肯定是不符合土地資源的自然法則的。建設用地使用權具有很好的經濟價值和物權價值，用益物權人甚至於可以取得所有權人更大的經濟利益。建設用地使用權申請續期制度正是基於以上自然條件和法制條件而設立。
在立法目的和物權化方針政策上，非住宅類的建設用地使用權申請續期制度與住宅類的建設用地使用權自動續期制度，以及與無償使用的建設用地使用權實行差別制度是切實可行的。
二、申請續期制度的相關事項
1.申請續期制度的法律銜接
大體上，與物權法保持一致性的規定可繼續執行，與物權法不一致的地方應當以物權法為準。一些舊的法律法規沒有區分住宅類與非住宅類建設用地使用權過於籠統，與後來貫徹執行的物權法的規定有些區別。請參見辭語《物權法實施前後通用續期制度》。其解決的途徑是，按照立法法的法的效力規定規定進行統籌兼顧，合理解決。
城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第41條規定：「土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。」這是較早的籠統的申請續期制度。是1990年5月19日***頒布並同日執行的法令。
但是城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第40條這樣規定：「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並按照規定辦理註銷登記。」對照物權法的新規定，「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得」，已經不適用於住宅類建築物所有權的相關規定。
城市房地產管理法第22條第1款規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地出讓金。」城市房地產管理法1994年7月5日全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，公佈之日起施行。其中，「依照規定支付土地出讓金」的規定，物權法沒有明確規定，意思是仍然有待重新研究與斟酌。
上述兩法規定沒有區分住宅類和非住宅類建設用地使用權的申請續期事項，故作為與新法規定銜接通用的續期制度對待。
其中非住宅類建設用地使用權與之對應「申請續期」，目前仍然適用。
2.申請續期制度的出台背景
物權法是八稿定讞的嬌憨產物。許多重大問題是經過反覆研究、反覆討論、反覆審核而最後定讞的。
物權法五審期間，對住宅建設用地續期後要不要支付土地使用費一直爭議很大。之後的研究意見認為，目前不做規定為宜。
2006年10月27∼31日召開的十屆****會第二十四次會議上，物權法草案第六次提交審議。相比五個月前的第五次審議，物權法草案又有五大方面的改動。
草案六審稿最大的改動在於土地使用權到期後的續費問題。這種的規定被刪除。
六審稿草案的規定是，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，以法律規定辦理。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理註銷登記。
而之前五審稿的規定是，續期後，應支付土地使用費，續期的期限、付費標準和辦法，由***規定。
五審期間，住宅建設用地自動續期的規定得到普遍贊成，但對住宅建設用地續期後要不要支付土地使用費的問題一直爭議很大。一些****也提出續費是否合適應進一步研究。
五審後的意見認為，此事「關係廣大群眾切身利益」需慎重對待，目前不做規定為宜，以後可以根據實際情況慎重研究。
對於土地使用權到期後物權消滅的情況，六審稿還對地上的房屋等不動產歸屬問題做了明確規定：有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，依法律、行政法規規定辦理。
3.「准申請續期的約定」的效力
非住宅類土地使用權沒有自動續期的法律規定，而早期、中期、末期在合同中出現參差不齊的使用期是客觀存在的。現分析幾種可能存在的「准申請續期的約定」，看看他們的合同效力是怎麼回事和怎麼樣的結果。
（1）早期「准申請續期的約定」的效力
有一類非住宅類土地使用權的合同比較特殊，在投資重大基礎設施建設之前，投資者與政府已經在合同中突破了法定的土地使用權最高期限。政府同意網開一面作特殊處理，於是產生了早期「准申請續期的約定」的效力問題。
產生早期「准申請續期的約定」的原因很多。如投資者投資建設高速公路、高速鐵路等往往是個天文數字，且投資見效慢、貸款和還貸款時間超長。為了貸款和還貸款方便，政府允許投資者在合同中超過50年的土地使用期。過去，高速公路、高速鐵路投資建設是屬於公共利益範疇的，是沒有土地使用期限制的，只不過是因市場經濟需要才改為「非純福利型公共利益」即經營利益的對象。況且，這些重要的基礎設施建設，有的就是政府自己投資交由國有企業經營的，有的是國有企業投資並由政府參與經濟擔保的。也有外商投資政府全力以赴大力支持的。總之，從各個方面來看，以上各種早期「准申請續期的約定」是合情合理的，應當承認bot合同的實施效力。
（2）中期「准申請續期的約定」的效力
中期「准申請續期的約定」，是因非住宅類建設投資者主觀原因造成的事情。如某些工業用地的投資者資金短缺，又覺得一次性向國家繳納50年的土地出讓金不划算，而地方政府卻由於招商引資的****卻許可了投資者二三十年的土地使用權。二三十年的土地使用期屆滿後，投資者在中途再向地方政府申請使用土地的續期。於是產生了中期「准申請續期的約定」的效力問題。
中期「准申請續期的約定」主要發生在城鎮新開發區，或者是招商引資相當困難的地方，或者是鄉鎮政府入股了所投資的企業有利益均沾而改寫縮短了土地使用期，或者有其他的主觀原因和客觀原因。不過，國家法律並不提倡這樣做，不支持「縮短使用期」。因為這種做法容易導致國家的土地出讓金流失，法律要求是一次性按時足額繳納50年的土地出讓金，並不贊同分期式繳納土地出讓金。事實上，全國近13年來出讓土地應當有13萬億元以上，但有很大一筆賬款不知去向，問題十分嚴重。由此可見，所謂中期「准申請續期的約定」有不合法的一面，而有很多地方政府帶頭違反國家法律和政策的規定，並且現實條件下杜絕這種不良現象也是相當困難的。
（3）末期「准申請續期的約定」的效力
末期「准申請續期的約定」，指土地使用者提前幾年與政府簽訂土地使用合同，以積極進取的態度來保住自己享有的土地使用權。於是產生了末期「准申請續期的約定」的效力問題。
現行的法律規定，一般的非住宅類土地使用者只需要在一年之內向當地縣級以上人民政府主管部門申請續期即可，外商投資企業或者中外合資企業只需要在半年之內向當地縣級以上人民政府主管部門申請續期即可。但有的土地使用權人提前三五年與地方政府簽訂了續期合同，並提前交付了土地出讓金，地方政府見錢眼開卻默認了合同中提前約定的內容。一般而論，這種合同是有一定可行性的，也很難說這是違法合同。不過法律上不贊同也不禁止這種出格的行為。最好的辦法還是應當按照法律法規的規定來簽訂合同。就是說，以上出格的合同確有需要改進的地方，最好的辦法還是應當重新拍賣、招標和公開協商出讓非住宅類土地使用權。
相關法律：物權法第149條
相關名詞：
建設用地使用權續期制度物權法實施前後通用續期制度自動續期制度
字數：3888字
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