正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿561-1

    自動續期制度

    一、建設用地使用權自動續期制度的法律意義

    自動續期制度，全稱為建設用地使用權自動續期制度，是物權法最新創立的建設用地使用權與房屋不動產雙重保護與恆定制度，旨在針對住宅類建設用地使用權與房屋所有權的特殊性作出的特別規定，旨在保護公民最基本的財產權與居住權，防止任何單位與個人的不法侵害，最大限度地保護建設用地使用權人、住宅所有權人的合法權益。這是物權法的一大亮點之一，為廣大業主所贊同與佩服。是大力支持廣大業主安居樂業、完全利國利民的特別物權保護制度，具有十分重要的現實意義和長遠的指導意義。

    建設用地使用權自動續期制度利國利民的意義是非常重大的，主要表現為以下幾個方面。

    第一，居住權是人類文明社會最基本的人身權，廣大業主的居住權神聖不可侵犯。

    依據憲法規定第38條、第39規定，我國公民的人格尊嚴不受侵犯，我國公民的住宅不受侵犯。證明這兩項權利是憲法保護的神聖的權利。

    居住權是人類文明社會最基本的人身權，倘若這項基本權利得不到保障，人們就無法安居樂業過正常的生活，影響經濟的發展和社會的穩定。居住權制度是非常重要的一項福利社會主義制度，西方國家如法國民法典、日本民法典規定了這種民權制度。日本民法典中的「借地借房法」進一步規定，借地權（建設用地使用權）的存續期間屆滿，借地權人請求更新契約時，以有建築物情形為限；借地權（建設用地使用權）的存續期間屆滿後，借地權人繼續使用土地時，以有建築物情形為限（借地借房法第5條）。就是說，該法規定的建設用地使用權期限，主要參考「有建築物情形」。但是，後現代以來鋼筋混凝土製成的建築物可以使用幾千年的不是少數。

    第二，住宅所有權是業主最基本的財產權，廣大業主的財產權神聖不可侵犯。

    眾所周知，現代的住宅造價奇高價格昂貴，很多人家是拼了全家畢竟的積蓄甚至於債台高築才得到這種寶貝圪塔，故住宅所有權是業主最基本的財產權。絕大部分住宅是消費資料，不能跟商業建築物那樣謀利，也不容易錢生錢、房生房。如果僅僅因為70年期限的建設用地使用權屆滿而沒收業主的房屋，這種做法是違反憲法規定的。憲法規定了廣大業主的財產權神聖不可侵犯。

    第三，建設用地使用權自動續期制度具有利國利民的偉大意義。

    物權和人權意義上，建設用地使用權自動續期制度，完全符合憲法規定的保護單位、個人居住權和住宅所有權保護機制。

    經濟意義上，建設用地使用權自動續期制度既符合住宅耐用性的自然法規則，又符合產權激勵機制的經濟法規則。其可以大大激發人們創業、置業、守業的主動性積極性，帶動房地產業及其相關產業的持續發展，增加就業機會，又可以大量增加財政來源。

    如果不實行建設用地使用權自動續期制度，地方官員可以隨意沒收單位、個人的房屋，好好的房屋大量拆除，造成巨大的浪費。地方政府在拆除好房屋的同時再重建房屋，於是乎形成了鋪張浪費、暴殄天物的惡性膨脹與惡性循環，同時也滋生了**的土壤。對國家對民眾都是災難。

    立法法關於新舊法律、普特規定的效力推定，如立法法第83條所示的「特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定。」物權法作為新法律，作為特別規定，當新舊法律或者特別規定與普通規定不一致時，其法律效力優於舊法律、其特別規定優於普通規定。

    本條款第1款「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」，指的是以出讓方式取得建設用地使用權的業主，在住宅用地使用權70年最高期限屆滿，依據法律規定，不用經過申請批准便可繼續使用其住宅區應有的土地使用權，繼續保留其房屋所有權及其附屬設施的共有權，故稱「自動續期」。作為一項不動產恆定制度，除了「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」以外，還自然包括房屋所有權及其附屬設施的共有權的「自動續期」，屬於業主的雙重自動續期、自動恆定制度。

    二、建設用地使用權自動續期制度的重大意義

    建設用地使用權自動續期制度的重大意義如下所示。

    第一，除舊布新，對於舊法律不合時宜的改進。

    1.新舊法律的不同視角

    物權法關於住宅類建設用地使用權新創的「自動續期」制度，有除舊布新的重大意義。

    城市房地產管理法第22條第2款規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。」這一條款沒有區分住宅類與非住宅類建設用地使用權，不符合中國的國情、民情和物權情，經過多年來的實踐檢驗，已經證明不符合時宜。物權法經過反覆論證，果斷地捨棄了舊法的老規定，創立了「自動續期」制度，有除舊布新的重大意義。

    2.除舊布新才是合理的

    當代一些新型住宅樓房，雖然設計上是可以使用70年期，不過，其基礎、框架、柱廊和外牆以至內室都非常牢固，有的可以使用一百年以上，有的可以使用二三百年以上。所謂「無償收回」，不光是收回土地，而且是「沒收房屋」，損害房屋百年以上的所有權。這種房屋，是業主全家人拼了血本才得到的合法財產，說聲「無償收回」，就這樣不**理就「無償收回」？所以說，舊法律也太不合時宜了，破除是合理的，不破除是糟糕的，後果是不堪設想的。

    物權法有一條原則，那就是「非公共利益需要，不得侵佔公民的財產權」。即使是公共利益的需要，也要遵從一定的法律程序，也要給予被徵收人以相應的合理的補償。所以，「無償收回」缺乏法理支撐，不能成立。

    第二，雙重恆定，將「房地合一」原則落到實處。

    1.認真調整物權關係

    物權法作為一部調整物權關係的重要法律，其法理基礎是獨特的，既可以對於普通法進行矯正，也可以對於特別法進行矯正。她不是心血來潮和頭痛醫頭、腳痛醫腳那種短視的法律，而是只要認準的地方，一旦確定下來，不是管用幾十年的效力，而是要管用幾百年的效力。

    中國是土地所有權公有制國家，注定了不動產恆定制度是雙重保護制度，注定了「房地合一」原則的通用性，這種物權化復合保護機制是獨特的，也是不容置疑的。

    2.「房地合一」原則的認真落實

    物權法並不是不尊重所有權人的權利，也不是不尊重國家利益、公共利益。問題在於，物權法要立足於物權衡平原理、一般均衡原理來全面考量公私權益，努力促使不動產物權人的權利保持住圓滿狀態。

    一些特別法、專門法一直要求土地使用權人「房地合一」：從土地用途到建設規劃，從土地使用權登記和房屋所有權登記，從建設用地使用權和房屋所有權的設立、轉移、變更、消滅，均要求「房地合一」。那麼業主的房屋所有權與建設用地使用權始終是「房地合一」的。當政府以行政手段來「收回土地」時，作為土地所有權行使這種權利是說得過去的。然而，公民的房屋非得公共利益才能徵收，沒有正當理由更不可「沒收」。既然房屋不能沒收，業主的土地使用權應當無條件保留—自動續期地保留。這樣，就可以依據「房地合一」原則，妥善解決「自動續期」問題。

    第三，福利社會主義制度應當惠顧各個業主

    1.福利社會主義制度惠顧各個業主應當是普適制度

    論及土地出讓的價錢和房屋出售的價錢，非住宅類土地和住房莫屬。政府和開發商是兩個大贏利家。本來，提供住房福利是政府責任之所在。退一步講，自動續期制度一旦實行，頂多也是算半個福利制度。國家作為土地所有權人確實需要集權，然而，妥當地分權、放權，也是曲線地張揚集權的。住宅業主於置業時，已經交付了足夠的土地出讓金，續期後再交費也確定不太合乎情理。

    目前物權法暫時沒有提及自動續期以後是否續交土地出讓金的問題，即使是國家屆時不收土地出讓金也不為過。要說國家為各個業主重新提供建設用地使用權是一種社會福利，也算是國家盡了一些義務和責任，這也可以說是義不容辭的義務和責任。

    2.福利制度惠顧各個業主應當設定條件

    有的法學家說，如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據。也許過於悲觀。我們認為，「福利制度，應當惠顧各個業主」應當設定一定的條件，可以採用模糊數學的處理辦法來進行加權或者減權。這也符合物權法「權利與義務對等」的原則。

    既然物權和物權關係需要衡平，那麼，我們的課題和文章就在於允許「自動續期」，但不允許過分的「自動續期」。

    譬如，一個業主購買一套、兩套房屋，或者全家人每人平均100平方米的住房可以「自動續期」，並且可以免交續期後的土地出讓金。但是，當一個業主購買了三套、四套房屋，或者全家人每人平均超過100平方米的住房可以「自動續期」，是否仍然可以免交續期後的土地出讓金？辦法就在這裡。所謂「天無絕人之路」是也。

    第四，收回土地，應當以公共利益為準

    物權法第148條規定，建設用地使用權屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應當按照有關徵收的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償。那麼，在建設用地使用權屆滿後，因為公共利益需要收回的，也可以適用同樣的原則。

    對於以上物權法的規定，業主們是不反對的，也沒有辦法反對。關鍵在於，一定應以公共利益為準，物權法一貫反對胡來、亂折騰的，也有一套對付公權侵犯民權的辦法。物權法並不反對政府收回土地，問題在於收回土地者放規矩一點，應當以是否公共利益為標準，否則物權法有討價還價的說法。

    物權法也並不是一味地偏袒私權。對於非住宅類建設用地，如工業用地（期限50年），教育、科技、文化、衛生、體育用地（期限50年），商業、旅遊、娛樂用地（期限40年），綜合或其他用地（期限50年），還是傾向於支持的—「該土地上的房屋及其他不動產歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」就是一種和諧、友好和實事求是的表示。

    相關法律：物權法第149條

    相關名詞：

    建設用地使用權續期制度物權法實施前後通用續期制度申請續期制度

    字數：3888字

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