正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿560-1

    物權法實施前後通用續期制度

    通用續期制度，指舊法規定與新法規定銜接通用的續期制度。由於舊法是籠統的規定，部分規定如申請續期的規定仍然適用於非住宅類申請續期制度。這裡指物權法實施前後各類通用續期制度的銜接性。至於申請續期和是否批准、是否重新簽訂合同、是否續交土地出讓金或租金、是否無償收回建設用地使用權和地上建築物等，則由08版國有建設用地使用權合同示範文本中由雙方約定。這種辦法符合物權法第149條所作出的通用續期制度之類的規定。

    一、物權法實施以後仍然適用的續期制度

    城市房地產管理法第22條第1款規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地出讓金。」

    上述規定沒有區分住宅類和非住宅類建設用地使用權的申請續期事項，故作為與新法規定銜接的續期制度研究。

    其中非住宅類建設用地使用權與之對應「申請續期」，目前仍然適用。至於其他的如住宅類建設用地使用權的自動續期事項，自從2007年10月1日起，適用物權法關於「自動續期」部分的原則規定。

    關於「依照規定支付土地出讓金」的問題，本物權法沒有作出具體規定，這個問題敏感而複雜，難以作出新的規定。物權法草案討論時，即物權法定讞之前，對於支付土地出讓金即土地使用費問題有不同的意見。一種意見是不需要支付土地出讓金。因為住房買房時已經支付了土地出讓金，續期後不應再交費。另一種意見是需要支付少量的土地出讓金。因為完全免費使用的恐怕不妥。以上兩種意見都有一定的道理，然而，未來中國幾十年後的國家情勢難以預測，況且訂立物權法就輕易地將城市房地產管理法的規定否決掉也不現實。

    二、物權法實施以後部分不適用的續期制度

    城市房地產管理法第22條第2款規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。」

    以上規定於兩種情形下，國家即土地所有權人（有權）無償收回出讓的建設用地，一是未申請續期的，二是申請續期未獲批准的。上述兩種情形，指在非公共利益、非講條件的情形下，國家（有權）無償收回出讓的建設用地，也是舊法的主要規定之一。仍然適用物權法關於「申請續期」的原則規定。

    除了兩種情形以外，國家因公共利益需要而徵收房屋、土地的，與申請續期和自動續期均無關，但與特殊情勢下的「申請續期未獲批准的」有一定關係。

    以上規定，以從2007年10月1日即物權法正式實施生效之日起為界，推定為部分適用、部分不適用。因為城市房地產管理法第22條第2款中的舊土地使用權制度未區分住宅類和非住宅類土地使用權，故有的適用、有的不適用。對於非住宅類土地使用權申請續期制度（未申請、未批准）的部分仍然適用，對於住宅類土地使用權自動續期制度的部分已經不適用。

    三、物權法實施以後的完全不適用的續期制度

    城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第40條規定，土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並按照規定辦理註銷登記。

    以上關於「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得」的舊規定，不符合物權法「物權保護」和「物權恆定」規則，也會遭到廣大不動產權利人的堅決反對。物權法出台前後，有法學專家學者指出，建設用地使用權期間屆滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得太不合理，應當根據公平合理的原則來確定建築物及其歸屬，而不宜一律規定歸國家所有。現實中也有法律規定，對於非住宅建設用地使用權期滿後該土地上的廠房等不動產歸屬的問題已有不同的規定。

    譬如，中外合資經營企業法並沒有強行規定「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得」。該法第12條只輕描淡寫地規定：「合營企業的合營期限，按不同行業、不同情況，作不同的約定。有的行業的合營企業，應當約定合營期限；有的行業的合營企業，可以約定合營期限，也可以不約定合營期限。約定合營期限的合營企業，合營各方同意延長合營期限的，應在距合營期滿6個月前向審查批准機關提出申請。審查批准機關應自接到申請之日起1個月內決定批准或不批准。」假設，此法將「……由國家無償取得」的內容加上去，那能行嗎？外商投資者能夠答應嗎？既然對待外商投資企業不行，對待內資企業也是不行的嘛！

    再者，條例第40條的規定，更不符合物權法住宅類建設用地使用權「自動續期」和地上建築物、其他附著物所有權「自動續期」的原則立場。

    總之，以上條例第40條的規定，強行規定「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得」，完全不符合物權法的要求，其法律效力應當自行消停。

    該條例關於「…由國家無償取得」的規定，相當於「沒收公民私人財產」的性質，混淆了合法財產與非法財產的界限，混淆了合法財產權利人與違法犯罪分子的界限，是一個十分低級的錯誤。古今中外，沒收財產的民律和刑律，僅僅適用於違法犯罪所得和特殊的非法所得對象。可以斷定該條例實屬法律要件錯誤，應當以物權法為準實施矯正。

    再者，對照中外合資經營企業法，便會發現對待外資企業和對待內資企業的法律要件又不一樣，對於外商和外資企業「格外照顧」，對於內資企業卻分外刻薄，屬於明顯的不公平合理條例。同樣實屬法律要件錯誤，應當以物權法為準實施矯正。

    四、物權法實施以後的未明朗適用的續期制度

    城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第41條規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續訂的應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

    物權法對於土地使用權期滿，重新「支付土地使用權出讓金」，不置可否。物權法草案（第3稿）第155條也曾出現過「建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金」的照貓畫虎似的條文，經過第4∼8稿的討論修改將這一內容刪除，肯定是有來歷的。物權法出台後的條文沒有正式引用它，可以肯定，其中否決的因素多於肯決的因素。說其「未明朗適用的續期制度」還是一種客氣的說法。

    五、物權法實施以後的續期制度法律效力

    當新法律與舊法律兩種法律齟齬時怎麼辦？簡單說來，說是舊法舊辦法、新法新辦法。是交通警察，各管一段。

    最通行的法理是法律效力推定原則。依據立法法規定，有幾個效力主要的推定原則：一是下位法與上位法發生矛盾時，上位法的效力優先於下位法，下位法服從於上位法的規定。二是，兩部法律為同一水平面的法律，發生矛盾時，後法的效力優先於先法，先法服從於後法的規定。但是，後法無權對於先法實施期間的法律效力予以否認。即新法實施之前，舊法以前所發生的效力仍然有效，新法對舊法沒有追溯力。

    1.物權法與城市房地產管理法的法律效力比較

    （1）關於新舊法律規定的效力推定

    立法法關於新舊法律規定的效力推定，如立法法第83條所示：「同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。」

    物權法自2007年10月1日起施行，是新法。城市房地產管理法1994年7月5日通過，公佈之日起施行（2007年8月30日，全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修正），是舊法。上述兩法雖為同級法，還是有細微的區別，全國人民代表大會會議通過的法律優於全國人民代表大會常務委員會通過的法律。根據憲法規定，全國人民代表大會是行使國家權力的最高權力機構。

    依據立法法和有關情況的效力推定：物權法為新法優於城市房地產管理法舊法；物權法的自動續期制度優於城市房地產管理法的籠統續期制度，申請續期制度基本上是平行的；物權法的物權化保護和物權恆定原則優於城市房地產管理法的「……土地使用權由國家無償收回」規定。

    （2）關於新舊法律之間的溯及效力推定

    立法法關於新舊法律之間的溯及效力推定，如立法法第84條所示：「法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章不溯及既往，但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益而作出的特別規定除外。」

    依據立法法和有關情況的溯及效力推定，如果上述兩法的做法有不一致的地方，自2007年10月1日以前，對於城市房地產管理法的做法「既往不究」，即物權法正式實施以前均為有效。這就是前面所說的「老法老辦法，新法新辦法」的原則，新老法律的權威性均要照顧到。

    2.物權法與舊條例的法律效力比較

    立法法關於上下位法規定的效力推定，如第79條所示：「法律的效力高於行政法規、地方性法規、規章。」

    已知物權法是2007年10月1日開始實行的法律，城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例是1990年5月19日***頒布並同日執行的法例（略相當於行政法規）。由此可見，物權法的法律效力從法位上、後法優勢上均優於暫行條例。暫行條例關於一律重新「支付土地使用權出讓金」的規定未為物權法所認可，部分地抵消了暫行條例的效力。

    立法法關於新舊法律之間的溯及效力推定，如第84條所規定的。雖然物權法的法位高於暫行條例，但2007年10月1日未實行以前的物權法「管不到」暫行條例。但是對住宅建設用地使用權自動續期制度肯定代替了申請續期制度，並涉及到其他法律法規的一併修正，這是物權法之法律效力之所在。

    相關法律：物權法第149條

    相關名詞：

    建設用地使用權續期制度自動續期制度申請續期制度

    字數：3888字

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