正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿559-1

    建設用地使用權續期制度

    一、基本概念

    建設用地使用權續期制度，是建設用地使用權長期化全程化管理的一個後續步驟，是各種建設用地統一規劃調度、分類處理的有效措施，也是積極探索新型的土地管理制度的有益嘗試。其包括自動續期制度和申請續期制度兩大類別，主要由制度物權法或政策物權法規範與調整，普通物權法和擔保物權法是輔助工具。全國統一的土地管理制度是其中心，所有權制度和用益物權制度是兩個基本點。其中，住宅建設用地使用權自動續期制度是物權法新推出的一項重要制度，為保障廣大業主和居民的居住權，使得有恆產者有恆心、安居樂業和物權社會的穩定奠定了法制基礎。

    法定的建設用地使用權續期制度可以分為兩大類別，一類是住宅建設用地使用權期間屆滿的，統一實行自動續期制度；一類是非住宅建設用地使用權期間屆滿的，可以申請續期，但沒有被批准續期的除外。其他的情形，如對於建設用地使用權期間屆滿後，國家無償收回土地上的房屋和其他不動產的強制性規定，逐漸淡出舊法律法規的視野，並以新法律法規代替之。至於「約定的續期辦法」，需要具體情況具體分析。

    自動續期制度，是物權法最新創立的不動產雙重保護與恆定制度，旨在針對住宅類建設用地使用權與房屋所有權的特殊性作出的特別規定。這是物權法的一大亮點之一，為廣大業主所贊同與佩服。是大力支持廣大業主安居樂業、完全利國利民的特別物權保護制度，具有非常重要的現實意義和長遠的指導意義。

    申請續期制度，是舊通用續期制度中可保留的一項建設用地使用權續期制度，即指合理的非住宅類申請續期制度。但在「有約定的，按照約定」方面，政府與大型重要基礎設施的投資合同約定中突破了非住宅類土地使用權法定的期限，應當視為「准申請續期的約定」，法律並無禁止的規定。

    建設用地使用權續期制度實行「兩條腿走路」的方針，既要考慮到妥當地保護私人業主長遠的合法權益，又要考慮到妥當地維護國家的長遠利益，講風度而不失土地所有權人的身份，講身份而不忘適度的放權讓利。建設用地使用期限高達40年∼70年不等，確實需要高瞻遠矚又膽大心細，腳踏實地又運籌帷幄。未來漫長歲月中，確實存在許多不確定性因素，有些因素可能波動性相當大，也許對於現行的續期制度多少有些衝擊，但實行「兩條腿走路」的方針將會是長期不變的戰略方針。

    為了穩妥起見，物權法對於某些未來的不確定**項，暫行不作硬性規定，以防不測。如建設用地使用權期間屆滿，自動續期以後，是否需要向國家續交土地出讓金，這是一個敏感的課題，需要慎重斟酌。但是，未來中國幾十年後到底是個什麼樣子呢？誰也想不到，誰也說不準。物權法沒有匆忙或者草率地規定「續交土地出讓金」，是有遠見卓識的。

    其中「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」制度，是2007年頒布的物權法新出台的特殊制度，捨棄了以往立法對於建設用地使用權期間屆滿後，國家無償收回土地上的房屋和其他不動產的強制性規定，對於業主的房屋所有權和建設用地使用權的「雙恆產」保護機制加大了份量，給不動產權利人吃了定心丸。「自動續期」制度的設立符合中國國情，設計合理，大大激發了海內外人士投資置業的積極性，可促進房地產支柱產業持續穩定增長，並可帶動相關行業的跟進增長。因此「自動續期」制度是於國於民雙方有利的新型物權化不動產保護制度。

    對於非住宅建設用地使用權期間屆滿的，也捨棄了以往立法對於建設用地使用權期間屆滿後，國家完全無償收回土地上的房屋和其他不動產的強制性規定，對其歸屬也允許按照約定處理，同樣具有積極、穩妥的長遠意義和連鎖效應。

    二、一般理解

    物權法第149條明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」「非住宅建設用地使用權期間屆滿的續期，依照法律的規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」

    本條款對於建設用地使用權續期制度，既有明確規定了的，也有留有餘地的。

    1.明確了住宅建設用地使用權期間屆滿的，統一實行自動續期制度。但本法對於自動續期後是否需要繳納土地使用費即土地使用權出讓金沒有規定。

    2.明確了非住宅建設用地使用權期間屆滿的，依照法律規定辦理。這種規定也有一定的彈性。

    就目前的法律來說，非住宅建設用地使用權期間屆滿，原土地使用人可以在使用期屆滿前一年申請續期，未獲得批准的不能續期。但本法對於申請續期後是否需要繳納土地使用費即土地使用權出讓金沒有規定。

    3.關於非住宅建設用地使用權期間屆滿

    當事人故意不申請續期的，或者未獲得批准不能續期的，如果地上有建築物、構建物及其附屬設施，國家通過什麼辦法如何收回建設用地、是否需要對於建築物的所得給予經濟補償問題沒有具體規定。

    4.現行的非住宅建設用地使用權是否兼顧了特殊建設用地的使用期問題

    已知非住宅建設用地之公共利益用地是不受使用期限制的，但某些原公共利益行業改變為經營類行業了，如收費公路、鐵路、港口、機場等等，到底該怎麼辦？如果說按照原公共利益類型的對待，那麼對於其他國有企業的非住宅建設用地使用權顯失公平；如果說不按照原公共利益類型的對待，跟其他國有企業的非住宅建設用地使用權一樣對待，那麼50年期滿後他們硬是不申請續期，政府也難以收回建設用地，該怎麼辦？政府總不能將公路、鐵路、港口、機場等等當作違章建築拆除吧？對於特殊的建設用地續期問題沒有明文規定是個漏洞。

    5.關於「有約定的，按照約定」

    本條款列舉了兩種法定的建設用地使用權自動續期、申請續期，這是在一般情勢下的正常程序。「有約定的，按照約定」明顯是約定的建設用地使用權續期，是另類續期問題。如有的使用者覺得使用期太長，需要在法定的期限內縮短期限；有的因公共利益需要被政府收回建設用地使用權而縮短期限；有的則可能是行業或者營業特殊，在與政府簽訂合同中加入了「自動續期」或者「使用期屆滿繼續使用」，對於某些特殊的非住宅類建設用地使用期在合同就作了調整。

    立法專家提出一個例書「比如按照bot合同的約定處理等」。bot合同是國際範式合同，bot是buildoperatetransfer的縮寫，通常譯為「建設-經營-轉讓」，實質上是基礎設施投資、建設和經營的一種方式，以政府和私人機構之間達成協議為前提，由政府向私人機構頒布特許，允許其在一定時期內籌集資金建設某一基礎設施並管理和經營該設施及相應的產品與服務。整個過程中的風險由政府和私人機構分擔。當特許期限結束時，私人機構約定將該設施移交給政府部門，轉由政府指定部門經營和管理。

    比照上述bot合同的「約定」，主要是只要投資方的建設用地使用權一到期，政府可以依據合同約定收回建設用地，也不需要考慮申請續期或者批准續期的問題，甚至於政府可以提前收回建設用地。所有這些，顯得有些另類。如果說，bot合同中投資方與政府方約定了「建設用地使用權期限屆滿，自動續期」，或許這種合同也是有效的合同，是對於特殊的建設用地或者是特殊的基礎設施用地的合同為有效合同，對於其他的工商用地合同則不一定能夠「自動續期」了。

    表面上本條款規定的是自動續期制度和通用續期制度兩種形式。而仔細分析開來，通用續期制度中可能存在特殊的續期制度，上述的「bot合同約定」中，除了正常的建設用地使用期以外，合同中提前的、滯後的使用期也會有的。非住宅建設用地使用權提前的並不奇怪，但滯後的即在合同中約定了「自動續期」的就有點奇怪了。

    三、08版合同示範文本關於續期的約定

    《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（gf—2008—2601），自2008年7月1日起執行。國土資源部、國家工商行政管理總局2000年和2006年發佈的《國有土地使用權出讓合同》示範文本和《國有土地使用權出讓合同補充協議》示範文本（試行）同時廢止。

    合同的第5章「期限屆滿」共3條，主要對於申請續期是否成就的合同約定，或者說是意向性約定。

    第26條規定「土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因公共利益需要未獲批准的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權註銷登記，國有建設用地使用權出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建築物、構建物及其附屬設施，按本條第——項約定履行：（一）由出讓人收回地上建築物、構建物及其附屬設施，並根據建築物、構建物及其附屬設施剩餘價值，給予土地使用者相應補償；（二）由出讓人收回地上建築物、構建物及其附屬設施。」

    第27條規定「土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權註銷登記，國有建設用地使用權無償收回。本合同項下宗地上的建築物、構建物及其附屬設施，由出讓人無償收回，土地使用者應當保持地上建築物、構建物及其附屬設施的正常使用功能，不得人為破壞。地上建築物、構建物及其附屬設施失去正常使用功能的，出讓人可要求土地使用者移動或者拆除地上建築物、構建物及其附屬設施，恢復場地平整。」

    第25條承認了「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。」規定了「本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲於屆滿前一年向出讓人提交續期申請書，除根據社會公共利益需要本合同項下宗地的，出讓人應當予以批准。」「出讓人同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償使用手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。」

    相關法律：物權法第149條

    相關名詞：

    物權法實施前後通用續期制度自動續期制度申請續期制度

    字數：3888字

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