正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿555-1

    地隨房轉原則

    地隨房轉原則，指建築物、構建物及其附屬設施或包括地上附著物轉讓、流轉與建設用地使用權一併處分的原則。基於「房地合一」基本原則考量，建築物、構建物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構建物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分，這是不動產轉讓或者流轉規則，任何單位與個人不得違反規定。

    鑒於中國建設用地所有權國有化和一般民事主體不能單獨自由買賣土地的情勢，地隨房轉原則遂成為最普適性的規則，廣泛適用於建築物、構建物及其附屬設施轉讓、流轉與建設用地使用權一併處分的情形。究其實，「房轉」是主轉、主動轉、自由轉，「地轉」是從轉、被動轉、不自由轉，房屋所有權的轉讓權優於建設用地使用權的轉讓權。誠然，地隨房轉原則的對象或方式不限於本條款中的四種形式，其他形式能夠與本條款之地隨房轉原則對號入座的，或者其他法有規定的，本法是不會禁止的。

    一、標準的「地隨房轉原則」

    標準的「地隨房轉原則」，指「房地合一」原則中，最切合中國「以房屋所有權為主，以建設用地使用權為輔，房屋所有權與建設用地使用權不分離」的普適性原則即「房地合一」的物權化制度。

    房地產管理法第32條規定了「房地同時移轉原則」，也可稱之為「地隨房轉原則」：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第33條規定了「房隨地轉原則」和「地隨房轉原則」：「土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。」

    以上房地產管理法所稱房屋，包括地上的建築物、構建物及其附屬設施。以上所稱土地使用權，指建設用地使用權。其中，「抵押」一項流轉方式，本條款沒有列舉。

    本條款沒有將「抵押」與「轉讓、互換、出資或者贈與」四種流轉方式一同列舉上去，也許是有一定原因的。「抵押」是一個債權債務的法鎖過程，抵押人並沒有實施權利的交接儀式，於抵償債務之前仍然保留了原有的不動產的權利，或者保留了建築物所有權的權利。所有這些，證明了抵押的「房地合一」物權化調整與轉讓、互換、出資或者贈與的「房地合一」物權化調整有些差別。

    如果將本條款的主語與賓語翻轉過來，就成了「土地使用權轉讓、抵押時，土地使用權和該土地使用權範圍內的房屋所有權同時轉讓、抵押。」

    單從土地使用權或者房屋所有權轉讓來說，「地隨房轉」和「房隨地轉」的區別不大，均屬於強制性的「雙重流轉原則」。抵押就不同了：（1）如果是抵押房屋，並且「地從房押」，帶有強制性的一面，也比較容易執行。因為房屋所有權是公民的，土地所有權是國家的，兩頭都要兼顧。（2）如果是抵押土地使用權，並且「房從地押」，可能帶有強制性和半強制性、自願性的幾面。畢竟，土地面積大於房屋面積，商量的餘地比較大一些。

    二、分類的「地隨房轉原則」

    分類的「地隨房轉原則」，指國有土地使用權與集體土地使用權進行分類，並將國有土地使用權劃分為出讓式和劃撥式兩個類別，運用於擔保物權之中，聯繫地上建築物的權限進行適當的物權化調整，以便於分離出緊密型、鬆散型、可塑型、限制型和禁止型「地隨房轉原則」。

    擔保法第36條規定房屋與土地使用權一同抵押的對象：「以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地使用權上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的國有土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。」

    以上條款，包含的意思是以下幾層：

    （1）城市鬆散型「地隨房轉原則」。以劃撥方式取得的國有土地使用權上的房屋抵押的，也可以「房地合一」或「地隨房押」，但限於「房屋佔用範圍內的國有土地使用權」。將劃撥的土地使用權轉變為出讓的土地使用權，需經過公開出讓的形式進行，並補交相應的土地價款。清償債務時，抵押權人是處於二級受償權人的位置。

    （2）城市緊密型「地隨房轉原則」。以出讓方式取得的國有土地使用權的抵押，可以全部受讓土地使用權出押，可以「房地合一」或「地隨房押」；

    （3）鄉村限制型「地隨房轉原則」。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押，因為不是國有土地使用權，是集體的土地使用權，並且農用土地有「專地專用」原則上的限制。

    （4）鄉村可塑型「地隨房轉原則」。利用鄉（鎮）、村企業的土地使用權建造的廠房等建築物抵押的，也可以「房地合一」或「地隨房押」，但限於「房屋佔用範圍內的國有土地使用權」；

    （5）鄉村緊密型「地隨房轉原則」。鄉（鎮）、村企業以出讓方式取得的國有土地使用權的抵押，與第（2）項的「房地合一」或「地隨房押」形式相同。

    （6）鄉村禁止型「地隨房轉原則」。農村宅基地使用權不能抵押，農民自有房屋可以抵押。這一方面不符合「房地合一」或「地隨房押」。

    三、注意事項

    關於不動產轉讓、互換、出資或者贈與類「房地合一」的注意事項如下：

    第一，「房地合一」物權化雙重保護原則僅適用於不動產部分，附著於不動產中的動產部分不在此調整之列。無論是「地隨房轉」或者是「房隨地轉」，法律不考慮動產物專門作整套保護的法砝。

    因征地、拆遷導致他人動產財產毀損、滅失的，適用物權請求權原則保護。

    第二，流轉人轉讓、互換、出資或者贈與包括抵押其房屋時，只能於自己專有所有權之內行使流轉權。對於共有的建築物及其附屬設施，包括共有的土地使用權，個別業主不能擅自獨立處分。

    遇到以上兩種情況，除了對照建設用地使用權「房地合一」原則考量以外，還要對照業主的建築物區分所有權的有關規定來執行，才能正確運用「地隨房轉」或者是「房隨地轉」等辦法。

    第三，「房地合一」原則的適用範圍與延伸方式。「房地合一」原則的適用範圍，應當包括主要的或者本義的適用範圍和次要或者引伸義的適用範圍。如本條款所示的轉讓、互換、出資或者贈與類「房地合一」類型，應當是主要的或者本義的適用範圍。

    「房地合一」原則，可以延伸到建築物區分所有權、相鄰關係、地役權、房屋或建設用地抵押甚至於某些特定的不動產應收賬款質押，以及還可以延伸到抵押、按揭、典當、出租、繼承、傳承、遺贈流轉或轉讓建築物、建設用地使用權的各種方式之中。

    物權法沒有的，不等於其他法沒有。物權法的條款過於簡略，很多東西都省略掉了。我們需要聯繫其他法規、法規來整體上把握，懂得的法越多越好，維權的道路更加寬廣，犯錯誤的概率會因此而降低。

    附錄：

    廣州市已購公有住房和經濟適用住房上市繳納的土地出讓金及收益分配管理規定（穗財綜〔2012〕44號）（有刪節）

    為深化城鎮住房制度改革，規範己購公有住房和經濟適用住房上市繳納的收益分配和管理，根據……建設部令1999年第69號和……財綜字〔1999〕113號、……建住房〔2007〕258號及《廣州市人民政府關於修改〈廣州市已購公有住房上市規定〉的決定》規定，結合我市實際，現就我市己購公有住房和經濟適用住房上市繳納的土地出讓金和收益（以下簡稱土地收益等價款）分配管理明確如下：

    一、已購公有住房上市，產權人應按交易評估價格的一定比例繳納土地收益等價款。

    2007年12月18日前已售出或已簽訂購房合同的經濟適用住房，在取得房屋所有權證2年後方可上市，產權人應按交易評估價格的1%%u7f34納土地收益等價款；2007年12月18日及以後簽訂購房合同的經濟適用住房，自簽訂購房合同之日起5年後方可上市，產權人應按屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的80%%u7f34納土地收益等價款。

    二、個人上市已購公有住房取得的價款，按規定繳納所得收益。

    （一）原以標準價購買公有住房的，扣除原購房款以及有關稅費後的增值額（即所得收益，下同），80%%u5f52個人所有，20%%u4ea4回原產權單位。

    （二）原以成本價購買公有住房的，扣除按規定應繳納的有關稅費後的增值額全部歸個人所有。

    （三）未分攤共有建築面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，按照《廣州市人民政府關於修改〈廣州市已購公有住房上市規定〉的決定》第六條的規定辦理。

    （四）個人將已購公有住房和經濟適用住房贈與慈善機構或用於公益事業的，按《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的優惠措施執行。

    三、已購公有住房和經濟適用住房上市繳納的土地收益等價款按規定全額上交市財政；原產權單位已繳納土地出讓金的，產權人向原產權單位繳納的土地收益等價款和所得收益，按規定作為單位的住房資金，專項用於個人住房貨幣補貼。

    （一）個人上市已購公有住房和經濟適用住房時，買賣雙方在廣州市房屋交易登記機構辦理相關手續後，憑《房屋交易通知書》等資料，到代收銀行按規定繳納土地出讓收益等價款和稅費。

    （二）上市出售市直機關事業單位個人已購公有住房的所得收益，除按市住房保障部門關於單位住房基金有關問題的規定留足共用部位和共用設施維修基金外，由單位將資金繳入財政管理資金專戶。

    （三）上市出售企業個人已購公有住房和經濟適用住房繳納的所得收益，按財政部《關於企業住房制度改革中有關財務處理問題的通知》（財企〔2000〕295號）有關規定執行。

    四、本規定所稱己購公有住房和經濟適用住房，根據……建設部令1999年第69號第三條確定，但不含集資合作建房。

    五、本規定所稱已購公有住房和經濟適用住房上市，是指已購公有住房和經濟適用住房依法出售、交換、出租的行為。

    已購公有住房和經濟適用住房的抵押、贈與，納入上市管理範圍。

    六、（略）

    七、（略）

    相關法律：物權法第147條

    相關名詞：

    建築物與建設用地使用權一併處分

    字數：3888字

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