正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿551-1
建設用地使用權抵押權意義上的變更登記
一、抵押權意義上的變更登記
建設用地使用權抵押權意義上的變更登記，簡稱抵押權意義上的變更登記，指依據債權法、土地管理法和不動產登記法而作出的建設用地使用權抵押權意義上的變更登記。
抵押權意義上的變更登記包括了以下主要內容。
第一，抵押權意義上的變更登記，導致建設用地使用權已經由普通物權法變更為擔保物權法，但土地政策物權法即制度物權法的內容不會因此而改變，反而會增加相應的控制範圍。
在建設用地使用權之上設立抵押權，就會導致由普通債權法鎖上升到擔保債權法鎖，由普通物權關係上升到擔保物權關係。物權關係和法鎖關係的改變，引起了法律關係、信託關係、排他關係、合同關係、對世關係和社會關係的改變。
眾所周知，土地財產權是最大宗最重要並嚴格限制流通的財產權之一，土地政策物權法即制度物權法已經在建設用地使用權設立方面設置了很高的門檻，在建設用地使用權之上設立抵押權方面更加設置了更高的門檻。抵押權意義上的變更登記，導致建設用地使用權已經由普通物權法變更為擔保物權法，但土地政策物權法即制度物權法的內容不會因此而改變，反而會增加相應的控制範圍。
第二，抵押權意義上的變更登記，准用建設用地使用權轉讓的變更登記。
建設用地使用權抵押合同變更，這裡指的是合同主體變更，而使得土地使用權發生變化。土地使用權抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同發生變更後15日內，申請變更登記。
抵押權變更登記是一種行為，由這種行為所造成的後果，往往就是導致轉讓建設用地使用權。房地產開發之投資額巨大，大量舉債投資房地產是普遍現象。抵押期屆滿或者發生當事人約定的情形，抵押人不能清償債務，所抵押的建設用地就會拍賣、變賣，建設用地使用權被動地轉讓。
在土地私有制國家，將建設用地抵押或轉讓是土地所有權人的權利。但是，在土地公有制國家，將建設用地抵押或轉讓是土地所有權人的權利，同時也是土地用益物權人的權利。因為國家出讓的建設用地，權利人受讓的建設用地使用權即土地用益物權。就土地用益物權人而言，抵押權意義上的變更登記，准用建設用地使用權轉讓的變更登記。
第三，抵押權意義上的變更登記，對於專門申請建設用地使用權抵押權登記的範圍很小，大多數情勢下是由建築物、構建物及其附屬設施在設立抵押權之後一併申請建設用地使用權抵押權登記。
土地用益物權人專門申請建設用地使用權抵押權登記的，如貨運站、停車場、垃圾處理場等，或者以建設用地使用權抵押權為主，以地上建築物、構建物及其附屬設施為輔。大多數情勢下是由建築物、構建物及其附屬設施在設立抵押權之後一併申請建設用地使用權抵押權登記。
第四，抵押權意義上的變更登記，包括公法意義上的變更登記和私法意義上的變更登記兩種情形在內。
建設用地使用權的各種流轉與登記，包括抵押權意義上的變更登記，公法意義上的變更登記和私法意義上的變更登記，均實行統一的不動產登記制度。包括各級政府抵押建設用地，或者與任何單位與個人設立建設用地抵押權，同樣地需要實行變更登記。
二、登記法的規定
依據土地登記辦法第42條∼44條的規定，因抵押而取得土地使用權的變更登記，可以分為以下幾類。
1.因處分抵押財產的變更登記。
土地登記辦法規定，因處分抵押財產而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產處分後，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。
處分抵押財產，一般是指處分抵押土地使用權以外的不動產或者動產。如處分房屋、建築物、構建物及其附屬設施，以及處分企業的產品、半產品、原材料、機器設備等抵押財產，有的是與土地使用權發生直接的連帶處分，有的是間接的連帶處分。處分房屋、建築物、構建物及其附屬設施，是與該建造物下面的土地使用權連帶打包處分，而且必須是打包處分。處分企業的產品、半產品、原材料、機器設備等抵押財產，是因為原抵押物是這些東西，當這些東西不足以抵償債務時，可以土地使用權變現或者轉移式連帶處分。
因處分抵押財產而取得土地使用權的變更登記，應當是補充變更登記。在此之前，如果是處分的房屋、建築物、構建物及其附屬設施已經進行了抵押登記，或者當時沒有進行土地使用權變更登記，則處分時是補充變更登記。
現行法規只認定「依法買賣、交換、贈與地上建築物、構建物及其附屬設施，涉及建設用地使用權的」兩種不動產一同變更登記，沒有規定上述兩種不動產抵押時需同時變更登記。實踐上，單一品種和復合品種抵押登記，是可自由選擇的。單一的和復合的抵押登記，可以先後登記，反正是登記多少，權利和義務就得到多少。如果是單一品種抵押登記，處分時是兩個品種的處分與轉移權利，那麼，後續的手續必然要增補未登記的不動產品種。
應當注意的是，有些動產也是需要抵押登記的，如機動車輛、船舶、航空器等。不過，登記機關是不屬於不動產登記機關。
2.土地使用權抵押期間的變更登記
土地登記辦法規定，土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。已經抵押的土地使用權轉讓後，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地使用權變更登記。
以上規定是相對特殊的情況。一般而論，土地使用權抵押期間，抵押權人是不允許在中途轉讓土地使用權的。因為，抵押權人與抵押人的關係，是債權債務上的法鎖關係，提前轉讓土地使用權意味著提前解鎖了。這對於抵押權人而言，面臨著債權失落的危險。其積極措施，是由抵押權人或者由法院來主持轉讓土地使用權，抵押權人有優先受償的權利。越是複雜的土地流轉關係，越是要清靜對待，應當有一套嚴格的程序和冷靜的辦法來處理。由此可見，對於「當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料」要一分為二地對待，不能急功近利，草率從事。
3.土地抵押主從債權實現的變更登記
土地登記辦法規定，經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
主債權，應當從債權的主體、客體上來認定，構成條件是逢一必進。土地抵押權主體上，如果是多個債權人，可以按照債權的大小程度來決定主次債權。一宗土地上存在多個債權人是法律認可的。
土地登記規則第29條第2款規定：「同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先後為序辦理抵押登記和實現抵押權。」土地抵押權客體上，存在地上建築物、構建物及其附屬設施並且構成主債權，那麼，以該項不動產的債權為主債權，以土地使用權為從債權。另外，地上建築物、構建物及其附屬設施是不動產所有權部分，土地使用權是用益物權部分，權利上也有主次之分。土地抵押權客體上的主債權，比地抵押權主體上的主債權更加明顯。
4.土地抵押期間變更登記的時限
土地登記規則第43條規定，土地使用權抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同發生變更後15日內，持有關文件申請變更登記。
抵押合同成立後的土地使用權，一般仍然為抵押人行使，其土地使用權登記，為抵押的使用權登記。如果抵押合同成立後的土地使用權，不為抵押人行使，法定要求當事人申請土地使用權變更登記。如果出現土地使用權的再變更，法定要求當事人申請土地使用權再變更登記。反正凡是涉及土地使用權主體、客體、用途的變更，統統需要申請土地使用權變更登記。
土地使用權抵押期間的變更登記，其時限是比其他的變更登記縮小一半。一般的變更登記，限定在30日內，此項變更登記限定在15日內。
以上第一至第三項的「土地使用權抵押期間」的合同變更，全部適用於土地登記規則第43條的規定。
三、其他土地權利變更登記
其他土地權利變更登記，土地登記規則和土地登記辦法還有許多種類，不能一一羅列。如商品房預售變更登記、土地使用權出租變更登記、繼承土地使用權變更登記、地役權變更登記、土地用途變更登記、農業結構調整的變更登記、工業結構調整的變更登記、土地權利人姓名或者名稱、地址發生變化的變更登記，以及因註銷土地使用權而發生的變更登記等等，均可視為其他土地權利變更登記。
關於其他土地權利變更登記的登記時限，有兩種解讀版本：
一種是15日內時限。如土地登記規則第45條所述：「變更法律、行政法規規定需要登記的其他土地他項權利的，當事人應當在變更之日起15日內，申請變更登記。」
一種是30日內時限。如土地登記規則第47條所述：「其他不甘落后土地使用權、所有權和土地他項權利變更，當事人應當在發生變更之日起30日內，持有關證明文件申請變更登記。」
應當說明的是，無論是哪種土地權利變更登記均採取登記生效主義的限制要件。物權法第14條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當登記的，自記載於不動產登記薄時發生效力。」建設用地使用權，作為重要的用益物權，比農用土地使用權更加重要，非登記不可，不登記不發生法律效力。建設用地使用權，不但取得需要登記，其流轉和變更也需要及時地變更登記。否則，其流轉行為就無法發生法律效力，權利人的利益以及國家土地所有權的權益就得不到充分保障。
儘管中國的不動產登記制度已經下了很大的功夫，但是，登記機關、登記方式以及土地所有權的界定等方面有些問題需要進一步著手解決。農村裡面，還有大量的宅基地和私有住宅登記制度也不夠嚴格，經濟適用房、政府和企業保障房等新型的房地產沒有列入有關規定之中。有的地方開始清理集資性質的小產權房。
相關法律：物權法第145條
相關名詞：
土地抵押權與優先受償權建設用地使用權變更登記生效主義
字數：3888字
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