正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿546-1

    土地抵押權與優先受償權

    一、基本理念

    土地抵押權與優先受償權，全稱是國有建設用地抵押權與一般優先受償權、特別優先受償權。一般優先受償權，由《物權法》、《擔保法》和《城市房地產管理法》之中的普通擔保法規範與調整。特別優先受償權，由《破產法》、《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》之中的特別擔保法規範與調整。

    一般優先受償權，這裡指的是土地抵押權人對土地抵押人，因擔保法鎖關係形成的土地使用權轉讓和房屋轉讓之後所得價款優先受償的權利。債權人與債務人或者第三人（代抵押人）簽訂土地抵押權合同以後，擔保物權人在債務人或者第三人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。這種優先受償權是常見的優先受償權，具有普遍性意義，因此稱之為一般優先受償權。

    建設用地抵押權受「房地合一」、「地隨房轉」等政策與原則的限制，其優先受償權對像往往不是拍賣、變賣土地之所得價款，而是拍賣、變賣地上建築物、構建物及其附屬設施包括地上附著物之所得價款。

    特別優先受償權，這裡指的是一般優先受償權之外更優先保護的受償權。如國有破產企業將土地使用權抵押的，抵押土地使用權折價或者拍賣、變賣後所得價款也應首先用於安置破產企業職工。債務人所欠職工工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用、所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金。破產企業中債務人所欠稅款，這類債權優於普通債權。

    對於以劃撥方式取得土地使用權的，抵押房地產時，其流轉限制條件是：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的價款後，抵押權人方可優先受償。其中「應繳納的土地使用權出讓金的價款」歸出讓人優先受償，也是屬於特別優先受償權。國家法人優先受償債務人所欠稅款、債務人所欠土地使用權出讓金等，說明了「公共利益優先」的大原則。無論是通過司法部門強制執行的，或者是通過行政機構強制執行的，其特別優先受償權的法律效力優於一般優先受償權的法律效力。

    物權法第170條規定了擔保物權及其優先受償權及其的總概念，後面但書了「但法律另有規定的除外」，說明了客觀存在比一般優先受償權更高級的優先受償權，就是「特別優先受償權」。

    土地抵押權與優先受償權，有一般的和特別的情形之分。按照舊民法的通論，「土地抵押權人有優先受償權」屬於最普遍、最一般的優先受償權。由於中國實行的是建設用地所有權國有制，容易將傳統的物權和債權法理顛倒過來了：「土地抵押權人有優先受償權」屬於「個別」的優先受償權了。

    二、房地產抵押中的「土地出讓」途徑

    房地產抵押，是以房屋、建築物及其附屬設施的抵押為主體的形式，單獨的土地使用權抵押是少見的。而且單獨的土地使用權抵押基本上發生在劃撥土地使用權的抵押單行法中，如《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》便是。論其抵押的限制條件，當以劃撥土地使用權的抵押為重點。

    城市房地產管理法第48條規定「依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用範圍內的土地使用權，可以設立抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可設定抵押權」。如果以劃撥方式取得的土地使用權「設定抵押權」，還是要過「出讓方式」這一道關。

    城市房地產管理法第51條，對於以劃撥方式取得土地使用權的，抵押房地產時，其流轉限制條件是：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的價款後，抵押權人方可優先受償。

    擇要解讀如下：

    1.相當於應繳納的土地使用權出讓金的價款

    所謂「相當於應繳納的土地使用權出讓金的價款」，指所出讓的土地使用權及其區位，對應於財政部核算認可的《土地出讓平均純收益標準》，一共15個等級作為參考依據，由有權利的地方政府向土地抵押權人收取的出讓金價款。其15個等級是（單位：元/平方米）：一級160；二級125；三級105；四級90；五級75；六級65；七級59；八級53；九級47；十級41；十一級35；十二級30；十三級25；十四級20；十五級15。

    以上土地出讓平均純收益標準是2004年的老標準，經過幾年的演變，各地應繳納的土地使用權出讓金的價款有水漲船高之勢。

    2.根據權利人的地位作用正確實施抵押

    以劃撥方式取得土地使用權的，抵押房地產時，應當分清兩種不同情況處理：一種是，非國家信託所有權人的土地使用權抵押，大多數是以出讓方式取得的土地使用權，也有少數是以劃撥方式取得的土地使用權（主要是大型外資企業），不同取得方式的土地使用權適用不同的處理方法。但是，對於外國企業（不包括港澳台企業）的土地抵押應當設限，即只能由地方政府來實施抵押，不能由外國企業（含外國政府、外國金融機構）來抵押，例如台灣的土地法就有這樣的規定。另一種是，國家信託所有權人的土地使用權抵押，無論是以出讓方式還是以劃撥方式取得的土地使用權，抵押的主要債務人依然是地方地方政府，不是國有企事業單位。

    三、企業安置工作的特別優先受償權

    已知所有抵押權中有個法鎖，抵押權人是債權人，抵押人是債務人，以債權、債務建立起來的法鎖，掌握鑰匙的是抵押權人。通用的法則是，當抵押人抵押品到期不能清償債務時，抵押權人有優先受償權。

    以上優先受償權，廣泛適用於動產物的抵押和以出讓方式取得土地使用權的抵押。以劃撥方式取得土地使用權的抵押，以及以國有企業為主體的取得土地使用權的抵押，適用於不同的限制性條件。

    （一）國有企業職工的的特別優先受償權

    1998年國家土地局發佈的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第6條明確規定：「國有企業破產或者出售的，企業原劃撥土地使用權應以出讓方式處置。破產企業屬***確定的優化資本結構試點城市範圍內的國有工業企業，土地使用權出讓金應首先安置破產企業職工，破產企業將土地使用權抵押的，抵押權實現時土地使用權折價或者拍賣、變賣後所得也應首先用於安置破產企業職工。」

    以上《規定》賦予國有企業安置職工的特別優先受償權。這種優先受償權，高於抵押權人的優先受償權，同時優先於土地出讓方即地方政府的優先受償權。因此賦予國有企業安置工作的受償權是特別優先受償權。

    1.國有企業職工的的特別優先受償權是高級優先受償權

    這麼說來，土地使用權抵押權實現時的優先受償權，可以分為以下幾種形態：

    第一，初級的優先受償權。

    初級的優先受償權，僅指抵押權人的優先受償權，即一般優先受償權，不包括其他人的優先受償權。

    非國有企事業單位和非破產、出售的國有企事業單位，以出讓方式取得的土地使用權為抵押物，無論抵押權人是否國有單位，抵押權實現時，土地抵押權人直接行使優先受償權。其他當事人不涉及優先受償權。

    第二，中級的優先受償權。

    中級的優先受償權，包括抵押權人和土地出讓方兩方面形成「共有」的優先受償權，不包括其他人的優先受償權。其中土地出讓方的優先受償權是中類優先受償權即第一順序的優先受償權，抵押權人為第二順序的優先受償權。

    非國有企事業單位，以劃撥方式取得的土地使用權為抵押物，無論抵押權人是否國有單位，抵押權實現時，土地抵押權人要經過補辦土地出讓、登記手續，補交土地使用權價款，然後行使優先受償權。

    國有企事業單位，以劃撥方式取得的土地使用權為抵押物，無論抵押權人是否國有單位，抵押權實現時，土地抵押權人要經過補辦土地出讓、登記手續，補交土地使用權價款，然後行使優先受償權。非破產、出售的國有企事業單位行使優先受償權，是中級優先受償權，否則，是高級優先受償權。

    第三，高級的優先受償權。

    高級的優先受償權，包括抵押權人和土地出讓方、破產或出售國有企業職工勞資債權人三方面的優先受償權。其中，破產或出售國有企業的職工勞資債權人是第一順序的優先受償權，土地出讓方是第二順序的優先受償權，抵押權人是第三順序的優先受償權。

    國有企事業單位，以劃撥方式取得的土地使用權為抵押物，無論抵押權人是否國有單位，抵押權實現時，土地抵押權人要經過補辦土地出讓、登記手續，補交土地使用權價款，然後行使優先受償權。破產、出售的國有企事業單位行使優先受償權，是高級優先受償權。

    城市房地產管理法第50條所規定的優先受償權屬於中級的優先受償權。《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第6條所規定國有企事業單位勞資債權人的特別優先受償權，屬於高級的優先受償權。

    （二）一般破產企業員工的的特別優先受償權

    《破產法》第82條規定：「下列各類債權的債權人參加討論重整計劃草案的債權人會議，依照下列債權分類，分組對重整計劃草案進行表決：（一）對債務人的特定財產享有擔保權的債權；（二）債務人所欠職工工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用、所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金；（三）債務人所欠稅款；（四）普通債權。」

    由此可見，一般破產企業員工的的特別優先受償權，僅次於對債務人的特定財產享有擔保權的債權，對於對債務人的不特定財產享有擔保權的債權、債務人所欠稅款和普通債權均具有特別優先受償權，應當屬於高級優先受償權。

    從不動產和動產抵押權來看，擔保債權人對於債務人享有擔保權的債權幾乎是不特定的，或者說是不完全特定的。只有動產質權人、留置權人對於對於債務人享有擔保權的債權是特定的。

    相關法律：物權法第143條

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