正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿538-1

    土地出讓金

    一、土地出讓金

    土地出讓金，即國有建設用地使用權出讓金或簡稱建設用地出讓金，是國家土地財政政策和劃撥用地調控政策的一項重要內容。土地出讓金基於土地用途、經濟價值與具體種類、土地使用期限、土地區劃等相關經濟數據而成立，最終確定應當收取的出讓金數量，並確定中央財政與地方財政的提成比例與具體數目。

    土地出讓金，就是建設用地使用權交易的對價款，是受讓人必須付出的價金，08版《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本稱之為國有建設用地使用權「出讓價款」，是與合同約定的建設用地使用權期限相關的對價款。公開出讓之類的出讓價款首次交付條件有兩個，一是場地平整達到一定程度、周圍基礎設施達到什麼程度，二是現狀土地條件。一般稱之為「三通（水、電、路）一平（土地）」。原劃撥（承租）國有建設用地使用權補辦出讓手續的，出讓年期及價款自合同簽訂之日起算。出讓金，有一次性付清和分期付款形式的。分期付款形式的，按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公佈的貸款利率，向出讓人支付利息。

    物權法第141條規定：「建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。」

    以上規定包含有以下幾層意義。

    第一，支付出讓金等費用的義務人和收取出讓金等費用的權利人。

    支付出讓金等費用的義務人，指地方政府有關主管部門公開出讓建設用地的受讓人以及由劃撥地改為有償使用土地的承租人。所謂的受讓人實質上也是承租人，因為他們受讓的是建設用地使用權，而不是建設用地所有權。義務人為取得建設用地使用權可能會支付多種費用，如招標中的投標費、拍賣中的中介費、簽訂合同的定金、違約金等費用。其中，20%%u4ee5下定金在履行合同後充作支付出讓金價款，否則就由出讓人予以沒收；預付違約金在履行合同後由出讓人退回受讓人，否則予以收繳，或者充作土地閒置費處罰。

    收取出讓金等費用的權利人是土地所有權人，由市、縣以上人民政府代表國家法人即國有建設用地所有權人，依法依合同約定向建設用地使用權受讓人收取出讓金等費用。因物權法本條款簡略，未規定收取出讓金等費用的權利人，從來不提國有建設用地所有權人。

    第二，特定的建設用地使用權人支付出讓金等費用是法定的，而出讓金數額是合同約定的。中央財政與地方財政的提成比例與具體數目是法定的。

    支付出讓金等費用是法定的。應當支付出讓金等費用的義務人拒絕支付是違法的，應當收取出讓金等費用的事權人（土地信託所有權人）拒絕收取也是違法的，所有的當事人違反國家法律和政策規定均需要承擔法律責任。出讓金數額是合同約定的，但最低價款不得低於國家關於出讓宗地使用權的最低水平。

    土地出讓金一律入國庫，任何單位與個人不得截留、挪用、私分、貪污、破壞土地出讓金。現行政策是，建設用地所在地的地方政府財政部門收取7成，中央政府財政部門收取3成。

    第三，建設用地有償使用制度是一項非常重要的經濟制度與物權制度，這項制度的建立健全將對於整個經濟社會產生深遠的影響。

    建設用地有償使用制度實施以後，對於鞭策用地者專地專用、節約用地、集約用地、生態用地和合理利用土地，防止土地資源浪費、土地收益大量流失、國家的土地所有權虛置、市場機制缺失和污染環境等現象的再度發生，起到了決定作用。這項制度的建立健全將對於整個經濟社會產生深遠的影響。

    通常，土地出讓金是建設用地使用權出讓或建設用地出讓之各種土地轉讓費用的總稱。對於房地產開發商即建設者而言，會在交付土地出讓金的同時向國家繳納很多種稅費，並且是數十年的土地使用權的出讓金需要一次**付，很多種稅費需要在一個月內按時繳納。本條款有個「等」書即「等費用」，就是突出了土地出讓金而省略了其他的很多種費用的簡要規定。不過，對於購買房屋的業主而言，不需要如房地產開發商即建設者那樣繳納名目繁多的費用，主要是繳納土地出讓金，因為房地產開發商即建設者在出售房屋時已經將這些建設成本統統打入了房屋價格中，轉嫁了「等費用」的支出。

    建設用地使用權出讓金，總體上可以區分為兩大類別。一類是於取得建設用地使用權時，採取招標、拍賣、掛牌、協議出讓等有償使用方式的，從獲得土地使用權開始就應當向出讓方按照招標、拍賣、掛牌、協議出讓等合同協議足額支付出讓金等費用。一類是於改變建設用地使用權物權化方向轉讓時，原來通過劃撥方式取得建設用地使用權的，應當於改變土地用途時補簽合同、變更登記手續與按照法律規定足額補交支付出讓金。中國大陸的法律規定土地出讓金需要一次性、按時足額支付，這主要是考驗建設用地受讓方的誠實信用能力，彰顯土地用途管制的威權力，避免因按分年交付的一系列麻煩或很多難解難分的經濟糾紛。中國香港過去沿襲了英國租借統治時期的英國法，採取按年度交付土地出讓金的辦法，儘管是減輕了房地產開發商的壓力，但違約率和壞賬率時有發生。香港回歸以後，開始與中國大陸的法律規定保持一致了。

    物權化方針上，對於房地產開發商即建設者是從嚴要求的，對於購買房屋的業主是適當從寬要求的。因為房地產開發商是「走四方」甚至於來去匆匆、來無影去無蹤的角色，賣掉房屋就走人了，甚至於說聲關閉就馬上關閉了，或者說聲換個單位名稱、單位處所、單位賬號就馬上換了，所以要求數十年一次性地按時足額交付土地出讓金，否則，政府出讓人有權解除合同並可以請求受讓人違約賠償。而業主們總歸是跑得了和尚跑不了廟，即使是業主人死了賬不爛、房屋不爛，原則上要求數十年一次性地按時足額交付土地出讓金，但沒有按時足額交付土地出讓金的，也不會一定沒收建設用地使用權或者沒收產權房屋。

    其中，採取招標、拍賣、掛牌、協議出讓等有償使用方式的，實際上也分為兩類，一類是招標、拍賣、掛牌方式出讓的，是明碼標價的，土地出讓金相對透明，也較容易收繳；另一類是協議出讓方式進行的，不是明碼標價的，土地出讓金和收繳方式不夠透明，較易發生拖欠現象，並且容易發生官商勾結等**現象。有些法學家對於協議出讓方式進行的表示擔憂，有的地方出讓土地時，這種半公開的形式佔了七成以上，發生拖欠現象和行賄受賄等**現象，也主要發生協議出讓土地使用權上。

    二、土地出讓金是個大套餐

    建設用地使用權好比一個大套餐，什麼土地用途、使用期是大菜原料，什麼土地出讓方式、合同是調料，什麼土地使用權政策是火候，什麼土地出讓金才是餐桌上的一道大菜。為這道大菜買單的是土地使用權人，享受這道大菜的是建設用地出讓人。當然，土地使用權人所享受的是另外一道更大的大菜，即土地使用權。「一手交錢，一手交權」就是這個大套餐上的善意取得的合約規則。交權者得錢，交錢者得權。錢能生權，錢能生權。故土地出讓金是建設用地使用權設立和獲利的重要途徑，也是實現互利雙贏的必不可少的交易方式。

    通常，土地出讓金，是土地出讓金和土地使用權補償費、征地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、房屋建築物拆遷補償費、城鎮土地使用稅、固定資產方向調節稅、土地增值稅、營業稅及教育費附加、企業所得稅、印花稅、契稅、個人所得稅等多種稅費的代名詞與大套餐。因土地出讓金處於中心地位，其他的一些稅費是與土地出讓金有著某種巧合與類似。本條款「建設用地使用權人應當依據法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。」的規定，不僅僅指土地出讓金一個項目，其他大多數項目已經省略掉了。

    本條款，沒有提及建設用地使用者違反合同不支付或者少付土地出讓金，是否應當支持出讓人解除出讓合同。有專家學者對此提出，出讓方雖然可依建設用地使用權人不支付出讓金而要求解除合同，還應結合土地使用的實際情況。如土地已經交付使用，並開始建設；或者建設用地使用權已經設立登記生效等情況下，法院一般不准許解除合同。而是責令使用權人支付土地出讓金，並承擔違約責任。這是一種從寬處理的折中主義辦法，這種處理意見應當是可以酌情處理的，不過，其理由不是很充分。

    在以上兩種情勢下，受讓方如果沒有開始建設，出讓方是可以斷然決定解除合同，並要求承擔違約責任的。一般而論，出讓方須在受讓方按合同約定或者合同簽訂前約定支付相應的出讓金並登記生效以後，才允許受讓方開始使用與建設。如果不按照法定的程序出讓土地，出讓方和受讓方雙方均有責任，當追究違約責任時，不應當追究當事人單方面的責任，而應當當事人追究雙方的責任。

    物權法第138條關於土地出讓合同的規定，第6項就是「出讓金等費用及其支付方式」的重要內容，是絕對不能省略的。並且，「出讓金等費用及其支付方式」，不可以在未交付之前便允許受讓人將建設用地交付使用，也不允許在未交付之前便承認、默許受讓人設立土地使用權登記生效。依照合同法的規定，顯失公平的合同是無效合同，這種合同是不能成立的。城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第14條規定，「土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求賠償。」這一條規定是非常明確的了。土地管理法第55條第1款、城市房地產管理法第15條等法律，也有類似的規定，只是未指出限定日期而已。

    對於本條款「土地出讓金」的理解，往往有些晦澀。因為不同時期有不同的政策，土地出讓金收繳比例、方式、限定日期等，不斷地加強監控與調整，有時候幾年一個樣，有時候一年幾個樣。物權法的規定非常抽像，僅涉及到原則要求，技術操作方面比較難以把握。

    當土地出讓金的新制度與舊制度發生碰撞時，按照「後法優於先法」的法律效力推定，但對於已經簽訂土地出讓合同的當事人，則沒有溯及力。

    相關法律：物權法第141條

    相關名詞：

    土地出讓金製度物權化現行的土地出讓制度

    字數：3888字

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