正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿539-1

    土地出讓金製度物權化

    一、基本要領

    土地出讓金製度的物權化，是基於國家土地所有權、支配權、管領權、管理權、統治權和出租建設用地收益權而成立的土地出讓金製度的物權化，並不是簡單的土地出租人與土地承租人的物權化，而是當作一種土地管理的社會化系統工程來抓緊抓好。這是由建設用地所有權國有化的根本**相聯繫的，與土地所有權私有制條件下的「收益租賃物權化」相比，在土地物權模式上、土地所有權地位上、土地管理的廣度與深度上、對於包括土地信託所有權人在內的各類人員的一同監管上等等各個方面都有著本質的區別。就是說，中國土地出讓金製度的物權化，從法律關係到物權關係、法鎖關係、信託關係、合同關係、對世關係等等，都是全新的物權化制度，並不是單純的「所有權n用益物權」或者「收租權n承租權」的物權關係和法鎖關係。

    土地出讓金製度的物權化的主要意義在於以下幾個方面。

    第一，要解決國家法人土地所有權虛位問題。

    傳統民法典和物權法中，土地所有權是無與倫比的一類特種高級物權，也是最重要、物權關係最複雜的一類自物權。如《德國民法典》物權法編中，關於土地所有權直接的條款約占7成以上，關於土地所有權間接的條款約占2成以上，關於動產所有權還不到1成的比例。債務關係法編中關於收益租賃、農地收益租賃、使用租賃的內容，也與土地所有權有關。

    土地這種財產權是極其重要、極為特殊和極為複雜的財產權。建設用地、農用地、未利用地至少有168個品種，土地的用途、權屬關係、法鎖關係、排他關係、對世關係、社會關係、勞動關係和法律關係錯綜複雜，其自然屬性、社會屬性、人文屬性又極其特殊，且作為一種極其特殊的自然資源，可以連續利用幾十億年，地上附著物、建築物與地表權、地上權、地下權、地役權關聯在一起，土地所有權與國家領土主權緊密聯繫在一起。廣義的土地，還包括江河湖海、氣候聯繫在一起。

    人類只有一個地球，每個國家的土地是定死了的。人類社會自從三次大分工以來，每個國家把土地所有權比金錢甚至於比戰士的生命還珍貴。為了爭奪土地所有權，不僅僅使用法律手段、經濟手段，還常常運用政治手段、軍事手段等非常手段來進行。

    社會主義國家依托革命政權取得和把持土地所有權之後，如何正確行使這種得來不易的權利是個大問題。土地所有權本質上是個排他性的優先權、自主權，有自己的支配權、統治權、管領權和物權保護請求權、溯及權、追擊權等權利。就是說，土地所有權首先是個排他性的財產權，其次是利他性、利眾性的財產權。土地所有權人不是不能作公益事業，而只能是在力所能及的範圍內作公益事業。倘若把土地所有權當作完全徹底的利他性、利眾性的財產權，超出力所能及的範圍，肯定不符合經濟規律和物權規律，會帶來許多負面影響，肯定將好事變成了壞事。

    譬如，國家法人取得建設用地所有權後，全部劃撥給單位無償使用，某些單位佔有大量土地而閒置不用，或者利用率低下，寶貴的土地資源浪費嚴重，而需要得到使用土地者卻多年來始終得不到，這樣又會影響到社會生產力的整體提高，並影響到人們生活水平的改善，並形成惡性循環之態勢。國家法人擁有全國的建設用地所有權，虛權看起來是小事，影響到國民經濟的平穩、平衡發展卻是大事。

    出讓金等費用包括使用建設用地的各種稅費，作為一種經濟槓桿和物權槓桿，充分發揮其應有的作用，是保證國有建設用地所有權由虛權到實權的重要標誌。這將是長期的一貫制的物權化方針政策，最終是利國利民的一件大好事。

    第二，要根據國情社情合理地配置土地資源，正確處理公益土地與非公益土地的關係。

    中國的現實國情社情，注定了必須合理地配置土地資源，正確處理公益土地與非公益土地的關係。

    中國是一個將近14億人口的大國，人均土地資源佔有量不及世界人均佔有量的1/4，城鎮化工業化又導致用地矛盾日益加劇。如今的農用土地全部法定為享用型公益土地，全國的交通、基礎設施等公益土地也佔有相當大的比例。中國目前仍然是一個欠發達的窮國，中央和地方政府的財力物力很有限，將一部分公益土地改為非公益土地是完全必要的。關鍵在於要正確處理公益土地與非公益土地的關係。

    所謂土地出讓金，就是國家土地所有權人決定出租建設用地應得的租金，只不過是名稱上改為「出讓金」而已。微觀上，其是經濟學上價值規律的反映，是物品買賣交易上的貨幣交換，或者是純粹的「收益租賃型」物權關係；宏觀上，涉及到國家房地產政策調控、全國各地土地資源合理利用的一系列管制制度，包括土地資源的市場機制和打擊合同欺詐、空手套白狼、圈地運動、人為閒置土地、公職人員失職瀆職等等各種違法犯罪行為，並不是單純的物權關係與經濟關係。

    土地出讓金的等級制度，就是土地出租租金的等差制度，是由不同地區、不同方位、不同用途、不同增值條件而產生的不同價位的土地租金，這是符合土地經濟學和土地價值規律的土地出讓金製度的物權化設計。

    二、土地出讓金製度的物權化

    土地出讓金製度的物權化，取決於以下法制基礎：

    1.國家收取土地出讓金是土地所有權人行使物權的本職權能

    國家作為建設用地的專屬所有權人，有土地所有權的排他權、支配權、管領權、統治權和收益權等主權，收益租賃權人對土地使用權人收取土地出讓金是完全合理合法的。加強土地出讓金製度的物權化建設，是理順整個社會的物權關係，建立良好的地產市場秩序的必然結果。

    2.國家收取土地出讓金是帶頭信守合同的意思表示

    國家作為土地使用權出讓權人，與土地使用權人簽訂土地出讓合同，雙方之間形成了契約的法鎖關係。建立誠實信用、貞守合同的良好關係，既是替人民負責、也是替土地使用者負責的表現。如果國家不帶頭履行自己的權利與義務、信守職業道德，就會帶頭破壞規矩，也會造成不良的社會影響。

    3.國家收取土地出讓金是土地資源合理配置的中心環節

    以土地的經濟槓桿為手段，以有償使用為主導形式，是土地資源合理配置的中心環節。在過去很長時間內，國有土地以完全無償使用的形式鋪張浪費，造成寶貴的土地資源沒有發揮到應有的效率，也影響到投資者的積極性和創造性，對於鞏固社會主義的經濟基礎也很不利。現在以有償使用為主要形式，利用土地這種生活資料和生產資料的基本要素，收取土地出讓金也是主要手段。

    立法專家在分析國家土地資源使用制度時，指出了全國各種土地全部無償使用的許多弊端：（1）土地資源配效率差，利用效率低下，土地資源浪費嚴重，國家卻缺乏調節餘缺的機制；（2）國有土地收益大量流失，土地收益留在了用地者主要是富有者手上，國家的土地所有權虛置；（3）市場機制缺失，土地作為生產力要素其價值得不到正常體現，導致市場主體實際上的不平等地位。由於不同企業都從政府無償得到不同位置和數量的土地，擁有較多土地且位置優越的企業，與缺乏土地或者位置較差的企業，實際上處於不平等的競爭地位。解決以上弊端或者不平等的土地佔有現象，一個行之有效的辦法和中心環節，就是對於企業收取土地出讓金或者土地使用費。

    4.國家收取土地出讓金是發展國民經濟的重要保證

    土地出讓金等收益，是國家土地經濟的一筆巨大的財富，是地方政府一筆巨大的穩定的收入，是發展國民經濟的重要保證。自從房地產市場啟動以來，房地產行業便迅速成為最大的支柱產業，為發展國民經濟起到巨大的的作用。某些縣市的土地財政收入佔到財政收入的35%%u4ee5上，某些地區的土地財政收入則高達90%%u4ee5上。其中，最大一筆財政收入就是土地出讓金。與此同時，房地產業的發展，可以帶動鋼鐵、有色金屬、建材、建築等多個行業一同發展。可以認為，許多貧困地區的地方政府如果不收取土地出讓金等收益，當地很有可能發生經濟崩潰或者停滯不前。

    近年來國家出台新的土地出讓金政策，除了中央財政與地方財政「三七開」分配分賬政策以外，指示各級地方政府要將每年的土地出讓金的5%%u4ee5上用於當地居民的保障房建設，逐步地部分地解決困難群眾的住房權。

    5.嚴格土地出讓金製度對於「圈地運動」等不良傾向有抑製作用

    自從開啟房地產市場以來，房地產行業遂成為最為暴利的行業，由此引發的曠日持久的「圈地運動」和各地大量的閒置土地等現象，對於國民經濟的健康發展、各行各業的協調發展和人民生活的實質性改善等產生了很多很嚴重的負面影響。嚴格土地出讓金製度，是國家嚴格土地管理制度的一個中心環節，至少可以打擊「空手套白狼」、走私販賣國家土地行為和抑制「圈地運動」和大量的閒置土地等現象。將嚴格土地出讓金製度與閒置土地嚴管制度、打擊非法征地用地制度等土地管理制度結合起來，能夠收到一石三鳥的綜合效果。

    6.盡職盡責地收取土地出讓金是同各種侵權、**現象作鬥爭的必由之路

    盡職盡責地收取土地出讓金，是有關政府部門應盡的義務。國土部督察部門和國家審計部門，每年不例外地查出一大批土地蛀蟲與碩鼠。違規批地、用地、囤地、圈地、閒置地、違章建築和大量寶貴的土地出讓金流失，標誌著這裡面的**現象非常嚴重。政府作為國家的第一級信託所有權人，不得瀆職失職，不應當與開發商打得火熱，更不應當帶頭搞**。

    另外，地方政府也沒有權利截留和挪用土地出讓金。按照有關規定，土地出讓金的30%%u8981上交中央財政統一支配。所以說，本條款不僅僅是針對土地使用權人義務的，地方政府也有按時、足額上交土地出讓金的義務和責任。有資料顯示，近13年來全國的土地出讓金等費用高達13萬億元，其中有相當大一部分去向不明，主要是一些地方政府帶頭截留和挪用土地出讓金。中央政府在加強廉政建設的同時，將一如既往地追查其來龍去脈和追繳全部的土地出讓金，嚴厲打擊各種違法犯罪的行為。

    相關法律：物權法第141條

    相關名詞：

    土地出讓金現行的土地出讓制度

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416