正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿534-1

    建設用地使用權登記機關與法律責任

    一、基本要領

    中國建設用地使用權的登記機關，是國家土地管理行政機關下設的一個辦事機構，兼有行政機關與事業單位的雙重職能。這一點與外國的登記機關有所不同。他們的登記機關是獨立的或者半獨立的登記機關，撇開了土地管理部門「既當運動員，又當裁判員」的嫌疑。

    譬如，日本的登記機關叫做「管轄登記所」，不動產登記事務，以管轄不動產所在地的法務局、地方法務局或其支局、派出所為登記所，而予以掌管。不動產跨數個登記所的管轄區域時，依法務省令所定，由法務大臣、法務局長或地方法務局長指定管轄登記所。辦理登記的工作人員叫「登記官」，登記所的事務，由在法務局、地方法務局或其支局、派出所服務的且經法務局長或地方法務局長指定的法務事務官，作為登記官予以辦理。

    中國的不動產登記機關是一分為二的，建設用地使用權登記和房屋所有權登記，為分別土地登記與房屋登記兩個不同的登記機關負責。他們分別是國土資源主管部門和房產主管部門。不過，許多地方已經實行了「合併登記」的機構與辦法，如業主的房屋所有權與建設用地使用權統一在房產管理部門登記機構登記，工商業主的建築物所有權與建設用地使用權統一在土地資源管理部門或者房產管理部門登記。

    建設用地使用權登記的對象，應當包括國有建設用地使用權登記、農村農民共有建設用地使用權登記和農民個人宅基地使用權登記三大對象。農村農民共有建設用地所有權包括農民共有宅基地所有權早已是虛權，並且其建設用地土地所有權有被國有建設用地所有權取代之勢，故農村農民共有建設用地使用權實質上為共有用益物權，農民共有宅基地使用權為享用型用益權。現行的房地產管理登記法、土地登記規則》和《土地登記辦法》及其他一些登記法，目前是避難就易、避重就輕的辦法，在權屬對像方面採取了一些相對模糊的辦法。如「用益物權」、「用益權」之類的區分法，只有在物權法中才能找到，任何登記法中是找不到的。其實，「建設用地使用權」是個籠統的說法，在普通物權法系中，不動產所有權、用益物權、用益權、單一使用權和信託使用權中，都可以找到「建設用地使用權」的影子。再者，「國有建設用地使用權」和「非國有建設用地使用權」、「享用型建設用地使用權」和「非享用型建設用地使用權」的性質與物權化方針政策是不一樣的。

    國有建設用地使用權登記的類型，有建設用地使用權預告登記、設立登記、變更登記和註銷登記幾種類型。

    二、登記機關

    1.建設用地使用權登記機關

    城市房地產管理法第60條第1款規定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒布土地使用權證書。

    2.房屋所有權登記機關

    城市房地產管理法第60條第2款規定，在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。

    3.房地產轉讓、變更的登記機關

    城市房地產管理法第60條第3款規定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

    目前，全國的房屋產權登記發證率超過90%%uff0c而業主的土地使用權登記發證率較低。而天津市的登記方法是「一支筆」，市內六區的住房買賣，當事人到房產登記機構辦理房產登記手續時，土地登記一併辦理。

    居民小區業主的土地使用權登記，如果不能確定每個業主的土地使用權面積，應當以登記業主共有的土地使用權為準。

    4.中國有5大不動產登記機關

    中國的不動產登記機關特多、特亂。2005年，我們在集體討論修改物權法草案第3稿時，有些專家學者提出要整合登記機關，由一個中立的專職的登記機關代替名目繁多的登記機關，避免相關的管理部門「既當運動員，又當裁判員」的嫌疑。但是，這種主張，至今未被立法機關採納。

    中國的不動產登記機關如下：

    土地管理部門對國有土地使用權、抵押權、農民集體所有權進行登記；

    房產管理部門對房屋所有權、抵押權登記；

    草原主管部門對草原使用權、草原所有權登記；

    林業主管部門對森林、林木、林地所有權或者使用權登記；

    海洋行政主管部門對海域使用權登記。

    5.土地登記的收費

    《關於土地登記收費及其管理辦法》規定了土地登記收費的內容。

    （1）土地註冊登記證書工本費

    普通證書，個人每證5元，單位每證10元；國家特製證書，單位和個人每證20元；三資企業和其他用國家特製證書的，每證20元。

    （2）土地權屬調查、地籍測繪費

    黨政機關、團體土地使用權面積在2000平方米（含2000平方米）以下，每宗地收200元；每超過500平方米以內加收25元，最高不超過700元。

    企業土地使用面積在1000平方米（含1000平方米）以下，每宗地收100元；每超過500平方米以內加收40元，最高不超過4萬元。

    城鎮居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下，每宗地收13元；每超過50平方米以內加收5元，最高不超過30元。

    農村居民生活用地面積在200平方米（含200平方米）以下，每宗地收5元；200平方米以上每宗加收10元。

    三、權屬證書與登記薄

    建設用地使用權權屬證書，指土地使用權證、土地使用權抵押證等之類的產權證書，裡面記載的內容簡明扼要，是幾頁紙的小冊子，使用原件、複印件都很方便。其缺點是內容、證據資格和證據效力不如不動產登記簿。

    建設用地使用權權屬證書上的物權，除了權利人本身個性的物權以外，還有產權人所持登記簿在法定的最高年限內，具有產權公示權、排他權和法定的產權交易權或者租賃權、抵押權、典當權、贈與權、被繼承權，以及相應的責任與義務。

    建設用地使用權登記簿，指房屋所有權登記簿、土地使用權登記簿、土地使用權抵押登記簿等之類的證書，裡面記載的內容比較祥細，包括所有的登記手續、辦證手續一覽無餘，使用原件不方便。不動產權利人如果需要登記簿的證據，可以憑自己的身份證原件、產權證原件到登記機構複印一份，並在各頁面加蓋登記機構的公章、日期及注意事項，拿著複印件跟當事人、准權利人商談。

    登記機構所持登記簿在在法定的權限內，具有批評監督權、適度的公示權、勘正糾正權、保管保存權、自主的註銷登記權、舉報與作證權，以及相應的責任與義務。

    一般而論，建設用地使用權登記簿具有比不動產權屬證書優先的地位。不動產權屬證書是權利人行使自主權的通行證，具有證據資格和證據效力。建設用地使用權登記簿是關於不動產項目屬於誰和相關內容的權威性記載，也是不動產權屬證書的母本，不動產權屬證書是子本。確定建設用地使用權登記簿證據資格和證據效力比不動產權屬證書高一級，一是由於登記簿的權威性決定的，二是由於登記簿的技術性決定的，兩者的統一，決定了登記簿比權屬證書更可靠。

    不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，通行的規則，是由兩大證據鏈組成的，一是不動產權屬證書證據鏈，二是不動產登記簿證據鏈。無論是對於原權利人和新權利人、准權利人，都需要兩者並用，以獲得完整的信息，進行完整的交易。

    作為不動產的原權利人，其不動產權屬證書，來源於不動產登記機構，登記機構在發給其權屬證書時，已經有了不動產登記簿的記載。這種證據資格、證據鏈是完整無缺的。作為不動產的准權利人，包括個別的新權利人，要想獲得完整的信息，進行完整的交易，並獲得完整的權利，僅僅瞭解不動產權屬證書是不夠的，關鍵的一環，要查閱不動產登記簿。

    當且只有當「兩者並用」的原則生效、無瘕疵時，不動產的交易就可以順利進行，避免不必要的糾紛。當不動產權屬證書記載的事項，與不動產登記簿不一致時，此時需要弄清楚為什麼不一致？是不動產權利人一方的原因，還是不動產登記機構的原因？物權法第17條為此作出了明確的界定，是誰的原因誰負責：是不動產權利人（權屬證書）的原因，應當從這一方面著手解決；是不動產登記機構（登記簿）的原因，應當從這一方面著手解決。

    當事人看到產權證和登記簿的資料後，會將兩種資料作比對。發現瘕疵以後，如果他們計較其中的瘕疵，事情也就告一段落。如果他們計較，雙方當事人就可以依據物權法第17條的規定，作出恰當的處理。

    兩者並用的原則有剛性的一面，也有彈性的一面。如果雙方同意剛性的做法，則必須一板一眼地按照物權法第17條的章法行事；如果雙方同意彈剛性的做法，則必須將困難與問題擺在面前，先說斷，後不亂。

    四、違法登記的查處

    土地登記法屬於行政法或者經濟行政法範疇，對於違法登記的查處，僅從公法的角度來規範與限制。如果權利人自己的建設用地使用權受到其他民事主體的侵害，只能適用於《侵權責任法》的相關規定。

    《土地登記辦法》關於違法登記、違法發證和違法製造、銷售、購買使用假建設用地使用權證書等，概括為兩個條款進行規範。第74條規定：「國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。」第73條規定：「當事人偽造土地權利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。」

    建設用地使用權登記與發證看起來是小事，但麻痺大意會出大事；違反建設用地使用權登記制度看起來是小事，但胡作非為會出大事。這就是建設用地使用權登記制度與行為規範的辯證法。

    相關法律：物權法第139條

    相關名詞：

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    字數：3888字

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