正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿533-1

    建設用地使用權登記生效的補充說明

    建設用地使用權登記生效，可以從以下幾點來補充說明。

    一、統一的房地產的登記生效主義

    中國實行統一的房地產登記生效主義，是在國有土地所有權與建設用地使用權分離和房屋、建築物所有權與土地使用權相結合條件下的登記生效主義。

    1.建設用地使用權與房屋所有權統一的不動產登記生效主義

    城市房地產管理法第59條規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。這是指土地使用權與房屋所有權，均採取統一的登記生效主義。至於登記、發證、公示，就是登記生效主義的必要手段。

    物權法本條款，沒有提房地產登記生效主義的內容，僅提設立建設用地使用權一個層面，是由於本章「建設用地使用權」主題上編排的需要而形成的現象。但這不影響包括房屋、建築物的產權登記生效的規定，因為業主置業肯定需要領證與登記，該項不動產所有權的登記，自然包括了建設用地使用權設立登記或者變更登記的規定在內。

    2.「建設用地使用權自登記時設立」標誌著登記生效主義

    本條款，沒有明確提及建設用地使用權登記，是採取登記生效主義還是登記對抗主義。而從「建設用地使用權自登記時設立」中的關鍵詞「設立」，無疑是採取登記生效主義。並能夠由此推定，建設用地使用權設立，包括一級、二級及二級以下建設用地使用權的設立，包括建設單位使用權人、房屋業主使用權人、變更及再變更的房屋業主使用權人等建設用地使用權人，也包括正常的土地使用權和抵押的土地使用權，也包括普通登記、初始登記、變更登記、轉移登記、抵押登記和註銷登記在內，統統採取登記生效主義。

    為什麼說「建設用地使用權自登記時設立」標誌著登記生效主義？

    回答這個問題，可以從類似的法制國家中找到佐證。譬如，德國、瑞士等不動產登記生效主義國家就有類似的規定。

    德國民法典第873條第1款規定：「為轉讓一項地產的物權，為在地產上設立一項物權以及轉讓此種權利或對此種權利設立負擔，如法律沒有另行規定，需要權利人和另一方當事人對發生權利變更成立合意和將土地變更登入土地簿冊，本法另有規定的除外。」這是指設立、轉讓、變更土地的權利時，必須經過「登記簿上的登記」。第875條第1款規定，權利人放棄土地的權利，必須經過「塗銷登記」才能生效。

    瑞士民法典第656條第1句規定，地產的權利「須在不動產登記簿登記。」第666條第1句規定，地產的權利「因登記註銷或土地滅失而消滅。」指地產所有權的取得、廢止、消滅，因登記而開始生效。

    3.不動產登記生效主義的特徵

    不動產登記生效主義與登記對抗主義相比有著明顯的特徵：

    一是登記生效要件不同。

    登記生效主義是一級生效要件，不動產物權依法律的設立、變更、轉移、廢止等情形，非經登記不得生效。其生效要件的前提是必要條件的排他性要件。

    登記對抗主義是二級生效要件，不動產物權依法律的設立、變更、轉移、廢止等情形，可自願登記，但是，未經登記不得對抗善意第三人的插手行為。其生效要件的前提是重要條件的排他性要件。

    二是登記生效約束程度不同。

    登記生效主義是強制性的登記生效，相當於法令式的指揮登記。無論其雙方合同再完美無瘕，雙方履約程度有多高，一切以登記之日起生效為基準，而且不得擅自延遲登記公示的時間。

    登記對抗主義是自覺性的登記生效，相當於知會式的自由登記。承認合同成立之日起生效，是一種登記要求的軟約束形式。但不能保證這種形式能夠完全生效，完全生效必須在登記之日起全面生效。

    三是登記主客體對像不同。

    登記生效主義的主客體，是建設用地使用權及其使用權人。因為建設用地使用權是三大總類土地使用權中最有價值、最具活力的一類使用權，恰恰又是最容易改變土地用途、脫離國家監管的一類問題複雜的土地使用權。根據多年來的土地管理經驗證明，國家作為土地出讓人，必須要嚴格管制這一類土地使用權人。其中，實行登記生效主義法律要件，是嚴格管制的重要手段之一。

    登記對抗主義的主客體，是農用土地及其使用權人。對於此類登記生效的主客體，本來也是應當統一到一級登記生效要件範疇之中的，鑒於考慮村、組組織成員的自治權利可以放寬要求，才降低至二級登記生效要件範疇之中的。如果對於其登記生效的軟約束作一番考察，會發現有很多意料不到的問題的。農村地區有許多擅自改變土地用途的，也有一些土地流轉不規範的。其原因在於，疏於登記管理，導致出現了不能實時跟蹤控制，出現了許多紕漏；有的地方，弱勢權利人的利益受到了很大的損害。

    不過，建設用地使用權和農用土地使用權的抵押，均採取登記生效主義法律要件，這一點又是相同的做法。由此可見，既然農用土地使用權的抵押，可採取登記生效主義法律要件，一般的農用土地使用權流轉，也是可以采登記生效主義法律要件的。

    為什麼要將建設用地使用權登記和農用土地使用權登記作比較呢？因為許多建設用地使用權是由農用土地使用權轉化而來的，即國家通過徵收農用土地，然後通過各種形式的出讓，形成了建設用地。也就是說，許多農用土地也就成了建設用地的儲備土地，瞭解兩種土地登記的效能與法理基礎，可以增進改進土地登記制度的理性和信心。

    二、物權法的本義

    物權法第139條規定：「設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機關應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。」本條款，是關於建設用地使用權登記生效的規定。建設用地使用權依法從辦理建設用地使用權登記發證之日起設立。

    對於本條文的含義，可以作出以下幾點補充說明。

    第一，所謂「建設用地使用權」，實為「國有性質的建設用地使用權」，這與農村農民組織宅基地使用權的性質是不相同的。以招標、掛牌、拍賣、公開協商等形式公開出讓的國有建設用地使用權，具有很高經濟價值與物權價值的用益物權，在各類用益物權中獨樹一幟，鶴立雞群，在拉動經濟發展、改善人民生活方面均效果顯著。以劃撥形式設立的國有建設用地使用權為滿足社會公共利益的需要也發揮充分的作用，每個國家每個地區也需要大量的享用型建設用地使用權，以滿足人們最基本的生產生活的需要。

    第二，國有建設用地使用權和農民組織宅基地使用權，首先由制度物權法或者說政策物權法規範與調整，其次由普通物權法或者擔保物權法規範與調整。最起決定性作用的是所有制制度，其次是所有權制度、用益物權制度等物權關係制度。以招標、掛牌、拍賣、公開協商等形式公開出讓的國有建設用地使用權，是標準的也是最重要的不動產用益物權，其與建築物、構建物所有權形成「房地合一」式的復合財產權，在不動產權利設立、變更、轉移、消滅或者確認、公示、保護、限制和規範、調整等各個環節均以「雙重性權利」處置。以劃撥形式設立的國有建設用地使用權，基本上是享用型土地使用權，或者是制度信託所有權、制度信託用益物權、制度信託用益權、制度信託單一佔有權、制度信託單一使用權之類的享用權。廣義的建設用地使用權，也包括農民組織宅基地使用權、農民組織建設用地使用權，但這兩類建設用地是嚴格限制流通的土地，農民組織建設用地幾乎名存實亡，有被國有建設用地所有權、國有建設用地使用權取代之勢。

    第三，統一的不動產登記生效主義，包括了建設用地使用權登記生效主義和建築物、構建物及其附屬設施登記生效主義兩個有機組成部分，兩種不動產是聯結在一起而不能分離的，故我們在談論建設用地使用權登記生效主義時等於是在談論建築物、構建物及其附屬設施登記生效主義。不動產的預告登記、設立登記、變更登記、註銷登記等登記辦法，表面上是個單一的經濟行為、物權行為，好像是與所有制制度無關似的。實則不然。房屋所有權證、土地使用權證當然是不講所有制證的，那當然是多此一舉。但是，無論是土地公有制制度，或者是土地私有制制度，其中的所有權制度與用益物權制度，都會打上所有制制度的烙印。所謂的權屬登記，首先是個政治權屬登記，其次是經濟權屬登記。

    第四，物權法不是一般的財產權法，物權法中的登記法也不是一般的登記法。物權法是系統的財產權法，其立法目的與技術手段，是以有形物、無形物或者要式物、略式物為基點，分組分級分層地系統性地確認、保護、限制與利用財產權，不是一般性地羅列財產權。一般的財產權法，對於沒有經濟價值交換價值之物、無形之物是漠不關心的，物權法對於沒有經濟價值交換價值之物、無形之物但有物權價值之物統統包羅萬象。如無線電頻譜這種無形物算個什麼東西啊，肉眼看不見摸不著，又沒有交換價值，一般的財產權法不要它的，物權法當作了心肝寶貝。

    物權法中的登記法不是一般的登記法。其融合了法律關係、法鎖關係、物權關係、信託關係、合同關係、排他關係、對世關係和社會關係的各個方面，將零散的法律資源整合成集中的集群的法律資源，從而可以立體性地充分認識統一的不動產登記制度。誠然，我們光是從一個條款或者本條款角度來看，確實是沒有獨到之處，在條款的具體性、周密性方面甚至於不如一般的登記法。然而，我們從物權法中的所有制關係、所有權關係、用益物權關係、擔保物權關係、地役權關係、相鄰關係、共有關係以有權佔有與無權佔有關係以及房地合一關係等各個方面串聯起來理解，就可以從感性認識到理性認識飛躍，深度剖析國有建設用地使用權統一登記制度的內核。

    所謂國有建設用地使用權統一登記制度，包括兩個基本點的統一登記制度。首先是，公開出讓的和劃撥的國有建設用地使用權實行統一登記制度，一個也不能少。其次是，建設用地使用權與地上建築物、構建物及其附屬設施一併實行統一登記制度，一個也不能少。

    相關法律：物權法第139條

    相關名詞：

    建設用地使用權登記生效建設用地使用權登記機關與法律責任

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416