正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿532-1

    建設用地使用權登記生效

    一、基本概念

    建設用地使用權登記生效，指有償使用、劃撥使用兩種建設用地使用權登記生效的總稱，均采登記生效主義要件而高於登記對抗主義要件，均適用於統一的建設用地使用權登記制度。就是說，建設用地使用權登記生效主義，就是必須登記，非登記不可，未經登記，不發生效力。不僅僅是建設用地使用權設立的登記生效要件是如此，其變更、轉讓和消滅的登記生效要件也是如此。農用地、未利用地和建設用地三大部類的土地使用權，當數建設用地使用權登記生效最為緊要、最為突出，因為建設用地使用權是最重要、最有物權價值和經濟價值的高端土地使用權，且其土地使用權可以持續很久很久，國家作為土地所有權人需要對於各種建設用地使用權進行長達數十甚至於數百年的跟蹤管理，同時需要理順土地使用權交易的市場秩序、平衡各種權利人的合法權益，故實施統一的建設用地使用權登記制度是完全必要和完全正確的。

    建設用地使用權登記，是指縣級以上人民政府將土地的權屬、用途、面積、使用權人、土地出讓合同事項等基本情況登記在登記簿上，並向建設用地使用權人頒發土地使用權證書的公證與公示行為。建設用地使用權從設立、變更、轉移與消滅以及抵押擔保的整個過程，是完全需要依法登記的，否則登記義務人的失職行為是不受法律保護的。中國實行最嚴格的建設用地管理制度，將各種出讓方式、各種土地用途、各種權屬關係的建設用地統一納入登記管理制度之中，實施最嚴格的建設用地登記管理制度，而且這種登記管理制度永遠也不會過時。

    以出讓方式設立建設用地使用權的，經過公開拍賣、招標、協商的辦法進行的，從土地使用權資格審查到參加建設用地競買、簽訂合同，最後到登記機構申請建設用地使用權登記，並由登記機關應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書，整個流程是採取「一條龍」作業的，建設用地使用權的設立登記或者初始登記成功率是相當高的。建設用地使用權人對於建設用地的抵押登記、變更登記、註銷登記，則需要登記義務人積極主動地向登記機關申請登記，否則所造成的法律後果自負。

    以劃撥方式設立建設用地使用權的，根據城市房地產管理法第60條和土地管理法第11條第3款的規定，也需要經過登記公示才能生效。該項土地使用權的設立，不需要簽訂建設用地劃撥合同，而是通過「國有土地劃撥決定書」的行政文書形式，將建設用地使用權劃撥給建設用地使用權人。劃撥土地按照規定辦理登記手續是必需的。劃撥的土地沒有使用期限的規定，或者是一種彈性的土地使用期。此類建設用地使用權的流轉、抵押、出讓等物權變動行為受法律嚴格限制，一般而論是不能如公開競價出讓的建設用地那樣隨意流轉、抵押、出讓的；特殊情勢下可以流轉、抵押、出讓的，需要經過特定的法律程序，由縣級以上人民政府房地產主管部門主持，改劃撥方式為有償使用的公開出讓方式。

    建設用地使用權登記時間，對於以下情形來說，以出讓方式和以劃撥方式設立建設用地使用權的，均需要注意以下幾點：（1）新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，建設用地使用權人應當在接到縣級以上人民政府發給的建設用地批准書之日起30日內，持建設用地批准書申請土地預告登記；（2）建設項目竣工驗收後，建設單位應當在該建設項目竣工驗收之日起30日內，持建設項目竣工驗收報告和其他有關文件申請建設用地使用權登記；（3）其他項目使用劃撥國有土地的，建設用地使用權人應當在接到縣級以上人民政府批准用地文件之日起30日內，持批准用地文件申請建設用地使用權登記。

    二、主要登記法依據

    建設用地使用權登記，主要依據於《土地登記規則》和《土地登記辦法》及其他一些登記法的規定。

    《土地登記規則》比較籠統，將土地登記分為「初始登記」和「變更登記」兩種類型（見第2條第3款），包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記、變更登記。註銷登記有6個條款，包括申請註銷登記和按時效強制註銷登記兩種類型。

    《土地登記辦法》有了一些改進，按章節編排的是第3章土地總登記、第4章初始登記、第5章變更登記、第6章註銷登記、第7章其他登記。第7條是將土地登記分為以下9個部分的：（1）土地總登記；（2）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；（3）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；（4）因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；（5）因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；（6）更正登記或者異議登記；（7）名稱、地址或者用途變更登記；（8）土地權利證書的補發或者換發；（9）其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。註銷登記有8個條款，也包括申請註銷登記和按時效強制註銷登記兩種類型。以上登記類型包含土地使用權抵押登記、地役權登記在內。「其他登記」部分，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

    從以上兩個登記法（部門法）中，反映出建設用地使用權是有兩大類別的，國有土地上的建設用地使用權只不過是其中之一個大類而已。本物權法關於「建設用地使用權」的定義，僅限於國有土地上的建設用地使用權。儘管在土地登記法中看不出兩種建設用地使用權的什麼差異，而其物權化方針和是否可以抵押與轉讓等重大問題上有很大的差異。本法第151條明確規定的是集體的建設用地使用權要按照土地管理法等法律規定來實行的，不是准用本物權法的規定來實行的，這要引起注意。

    三、登記機構

    中國建設用地使用權的登記機關，是國家土地管理行政機關下設的一個辦事機構，兼有行政機關與事業單位的雙重職能。這一點與外國的登記機關有所不同。他們的登記機關是獨立的登記機關，撇開了土地管理部門「既當運動員，又當裁判員」的嫌疑。

    譬如，日本的登記機關叫做「管轄登記所」，不動產登記事務，以管轄不動產所在地的法務局、地方法務局或其支局、派出所為登記所，而予以掌管。不動產跨數個登記所的管轄區域時，依法務省令所定，由法務大臣、法務局長或地方法務局長指定管轄登記所。辦理登記的工作人員叫「登記官」，登記所的事務，由在法務局、地方法務局或其支局、派出所服務的且經法務局長或地方法務局長指定的法務事務官，作為登記官予以辦理。

    中國的不動產登記機關是一分為二的，建設用地使用權登記和房屋所有權登記，為分別土地登記與房屋登記兩個不同的登記機關負責。他們分別是土地資源管理部門和房產管理部門。不過，有些地方已經試點了「合併登記」的機構與辦法，如業主的房屋所有權與建設用地使用權統一在房產管理部門登記機構登記，工商業主的建築物所有權與建設用地使用權統一在土地資源管理部門或者房產管理部門登記。

    1.建設用地使用權登記機關

    城市房地產管理法第60條第1款規定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒布土地使用權證書。

    2.房屋所有權登記機關

    城市房地產管理法第60條第2款規定，在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。

    3.房地產轉讓、變更的登記機關

    城市房地產管理法第60條第3款規定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

    目前，全國的房屋產權登記發證率超過90%%uff0c而業主的土地使用權登記發證率較低。而天津市的登記方法是「一支筆」，市內六區的住房買賣，當事人到房產登記機構辦理房產登記手續時，土地登記一併辦理。

    居民小區業主的土地使用權登記，如果不能確定每個業主的土地使用權面積，應當以登記業主共有的土地使用權為準。

    4.中國有5大不動產登記機關

    中國的不動產登記機關特多、特亂。2005年，我們在集體討論修改物權法草案第3稿時，有些專家學者提出要整合登記機關，由一個中立的專職的登記機關代替名目繁多的登記機關，避免相關的管理部門「既當運動員，又當裁判員」的嫌疑。但是，這種主張，至今未被立法機關採納。

    中國的不動產登記機關如下：

    土地管理部門對國有土地使用權、抵押權、農民集體所有權進行登記；

    房產管理部門對房屋所有權、抵押權登記；

    草原主管部門對草原使用權、草原所有權登記；

    林業主管部門對森林、林木、林地所有權或者使用權登記；

    海洋行政主管部門對海域使用權登記。

    5.違法登記的查處

    土地登記法屬於經濟行政法範疇，對於違法登記的查處，僅從公法的角度來規範與限制。如果權利人的建設用地使用權受到其他民事主體的侵害，只能適用於《侵權責任法》的相關規定。

    《土地登記辦法》關於違法登記、違法發證和違法製造、銷售、購買使用假建設用地使用權證書等，概括為兩個條款進行規範。第74條規定：「國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。」第73條規定：「當事人偽造土地權利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。」

    建設用地使用權登記與發證看起來是小事，但麻痺大意會出大事；違反建設用地使用權登記制度看起來是小事，但胡作非為會出大事。這就是建設用地使用權登記制度與行為規範的辯證法。

    相關法律：物權法第139條

    相關名詞：

    建設用地使用權登記生效的補充說明建設用地使用權登記機關與法律責任

    字數：3888字

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