正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿530-1

    建設用地使用權出讓合同之出讓金等費用及其支付方式

    一、基本理念

    建設用地使用權出讓合同的第六項內容是「出讓金等費用及其支付方式」，可以從以下幾個方面來理解。具體條件與辦法，應當參照《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（gf—2008—2601）即制式合同來填寫。

    此項規定，由建設用地使用權合同法、技術物權法統一規範與調整，縣市級地方政府代表國有土地所有權人簽訂合同，並認真履行土地管理的相應職責。

    出讓金等費用及其支付方式，包括了兩種情形在內：一種是以招標、拍賣、掛牌和協議等方式直接取得建設用地使用權的，毫無疑問需要按照事先的約定收取受讓人的土地出讓金；一種是由劃撥地改為房地產經營性土地的，也應按照法律法規的規定，收取受讓人的土地出讓金。

    1.按照規定繳納出讓金等費用才能使用土地

    土地管理法第55條第1款規定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照***規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。

    土地使用權出讓金的繳納辦法，是依據招標、拍賣、掛牌和協議等方式直接取得建設用地使用權時約定的辦法進行。大體上，是要求一次性或者在最近幾年之內繳清。這跟香港地區的分年度繳納辦法是不同的。某些房地產企業或者建設單位，可能會做了幾年以後就不做了，或者遠走高飛到其他地方去做。如果出讓方不採取斷然的措施，長久拖下來，收繳出讓金等費用就難辦了。即使按照相對嚴格的制度來執行，某些地區的建設單位拖欠土地出讓金等費用的現象依然屢禁不止，關鍵在於地方政府執法不嚴所致。

    2.按照規定出讓人可以單方面解除合同和要求賠償

    城市房地產管理法第15條規定，土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求賠償。

    土地使用權出讓金，是國家土地財政收入組成的一個重要組成部分。按照國家的有關規定，土地出讓金的收入支配，地方政府留取7成，中央政府留取3成。其中，各市、縣留取的土地出讓金，須提取15%%u4ee5上的資金，用於農業土地開發。如果土地使用者不按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金，中央財政和地方財政收入不能兌現，用於農業土地開發的資金也不能落實，甚至於影響到農村征地土地補償費、社會保障資金等費用的落實到人。由此可見，土地使用者不按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金，可以一損俱損，可能會損害多方權利人的合法權益。城市房地產管理法第15條，不僅僅是為了保護國家利益，對於農村組織和個人的利益，也包括在其中。

    3.徵繳土地出讓金可以限期在合同簽訂後60日內完成

    城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第14條規定，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求賠償。

    其中，「六十日內」的時限規定，是行政權利行使或者行政復議、行政訴訟通行的時限或者時效。徵繳土地出讓金可以限期在合同簽訂後60日內完成，是通常的時限節點，其時間設置是合理、合據的。此條例，再一次提及「解除合同」和「請求賠償」，說明了土地出讓合同的嚴肅性，對於缺乏誠信的建設單位即土地使用者起著警戒作用。

    本條款只講「採取招標、拍賣、協議等出讓建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權合同。」但出租宗地屬於原劃撥（承租）建設用地使用權補辦手續的，應重新簽訂建設用地使用權出讓合同。

    以劃撥方式設立建設用地使用權的，當事人不需要簽訂合同，而是通過「國有土地劃撥決定書」的形式，將建設用地使用權直接劃撥給建設用地使用權人。但新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的和其他項目使用劃撥國有土地的，也需要依據相關的法律法規履行登記手續、簽訂合同。在現行的政策法規中，以劃撥方式設立建設用地使用權的不全是無償使用的土地，有的存在前期是免費使用的，優惠期限過後即採取有償使用方式的。出租宗地屬於原劃撥（承租）建設用地使用權補辦手續的，應重新簽訂建設用地使用權出讓合同，向出讓方交納出讓金等費用。

    以出讓方式，或者以劃撥方式中途轉為出讓方式，取得建設用地使用權或者轉變土地使用權的，均屬於有償使用一類的土地使用權，建設用地使用權人應當依法按照約定支付出讓金等費用。

    土地使用權出讓合同的簽訂，包括前期的招標、拍賣、掛牌和協議活動，是一件十分嚴肅的事情，決不可以有絲毫的虛偽與驕傲。既然是有償使用土地使用權，按照招標、拍賣、掛牌和協議活動達成的意向，或者出讓合同雙方簽訂的意思表示，受讓方應當定額、定時、定期或者一次性地交訖土地出讓金等費用。否則，出讓方或者招標方、招商方有權單方面解除合同，並請求違約賠償。

    二、08版《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本的規定

    《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（gf—2008—2601），是2008年4月29日國土資源部、國家工商行政管理總局聯合下發的《關於〈國有建設用地使用權出讓合同〉示範文本的通知》的制式合同，對於包括法定的期限以及期限屆滿等項內容，對於國有建設用地使用權出讓方和受讓方均不能篡改文字內容甚至於標點符號。

    現擇要介紹示範文本第2章「出讓土地的交付與出讓價款的繳納」及其他的規定。

    第7條規定：「本合同項下的國有建設用地使用權出讓年限為（破折號）年，按本合同第六條約定的交付土地之日起算；原劃撥（承租）國有建設用地使用權補辦出讓手續的，出讓年限自合同簽訂之日起算。」

    第8條規定：「本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為人民幣大寫（破折號）元（小寫（破折號）元）。」

    第9條規定：「本合同項下宗地的定金為人民幣大寫（破折號）元（小寫（破折號）元），定金抵作土地出讓價款。」

    第10條是分期分批付款的規定。分期支付國有建設用地使用權出讓價款時，同意按照支付第一期出讓價款之日中國人民銀行公佈的貸款利率，向受讓人支付利息。

    第11條規定：「受讓人應在按本合同約定付清本宗地全部出讓價款後，將本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權登記。」

    我們光是閱讀物權法第137條關於「建設用地使用權合同」，不能完全明白其全部含義。結合08版《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本的規定可以豁然開朗。

    比如說，劃撥的國有建設用地使用權（物權法簡稱建設用地使用權，從來沒有「國有」二字），是否應當簽訂合同，是否全部不交納土地出讓金、租金等費用及其支付方式，這些我們是不清楚的。《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本第7條規定了「原劃撥（承租）國有建設用地使用權補辦出讓手續的，出讓年限自合同簽訂之日起算。」就使得我們明白了許多。實際上，許多國有企事業單位出租劃撥國有建設用地的事情早已有之，他們不光是出租國有的廠房之類的建築物、構建物，還大量的出租土地。比較典型的是出租國有企事業單位出租劃撥的國有建設用地作停車場、倉庫等。國有農場的土地很多，他們改變土地用途，出租劃撥地作停車場、倉庫等更多。劃撥的國有建設用地作專業停車場、倉庫更甭說了。通過08版合同示範文本格式，我們還可以發現，通過招標、掛牌、拍賣、公開協商等方式出讓國有建設用地，以及國有企事業單位出租劃撥國有建設用地的，簽訂相關合同的只能是市、縣級國土資源管理局，國有企事業單位無權簽訂合同和擅自收取土地出讓金、租金等其他費用。

    又如，閱讀過物權法，我們懂得了建設用地使用權的設立、變更、轉移與消滅需要登記，采登記生效主義物權化方針。再閱讀08版合同示範文本格式第11條規定，就知曉了申請出讓國有建設用地使用權登記不是一件簡單的事情。建設用地出讓合同中的定金是法定的，不能改為「訂金」，土地使用者違反合同約定，出讓人可以沒收其定金。如果說是「訂金」，出讓人就不可以沒收。這與商品交易合同是不一樣的，商品交易合同之賣方可以決定是收取「訂金」或者「定金」。第9條規定：「本合同項下宗地的定金……定金抵作土地出讓價款。」是有條件的，受讓人不違約才可以享受這種待遇。

    示範文本第2章規定了「出讓金等費用及其支付方式」，包括定金、價款、利息和一次性、分期分批付款、定金抵作土地出讓價款等。所有這些，在物權法條款中是見不到的。

    08版合同示範文本中，也不乏建設用地使用權變更、轉移、消滅的條款。第4章「國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押」的限制性條件，前提是「受讓人按照本合同約定支付全部國有建設用地使用權出讓價款，領取國有建設用地使用證後，有權將本合同項下全部或部分國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押。」有這種權利的人不是小業主，而是建設商，或者是國有企事業單位利用原有的劃撥地轉讓、出租、抵押。房屋的小業主是沒有這種土地流轉的權利的。

    第5章「期限屆滿」規定的是國有建設用地使用權消滅或者續期變更的事項。第26條規定「土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因公共利益需要未獲批准的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權註銷登記，國有建設用地使用權出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建築物、構建物及其附屬設施，按本條（破折號）項約定履行：（一）由出讓人收回地上建築物、構建物及其附屬設施，並根據建築物、構建物及其附屬設施剩餘價值，給予土地使用者相應補償；（二）由出讓人收回地上建築物、構建物及其附屬設施。」這裡實質上相當於「反出讓金」（價款、實物）或者「准出讓金」（價款、實物），這是在物權法中是見不到的內容。很有意思吧？

    相關法律：物權法第138條

    相關名詞：

    建設用地使用權出讓合同

    字數：3888字

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