正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿529-1

    建設用地使用權出讓合同之使用期限

    建設用地使用權出讓合同的第五項內容是「使用期限」，可以從以下幾個方面來理解。具體條件與辦法，應當參照《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（gf—2008—2601）即制式合同來填寫。

    本條款只講「採取招標、拍賣、協議等出讓建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權合同。」但出租宗地屬於原劃撥（承租）建設用地使用權補辦手續的，應重新簽訂建設用地使用權出讓合同。

    一、使用期限

    使用期限，即經營性、非劃撥性建設用地的使用期限，對於所有的以對價出讓的土地使用權，一律實行有償、限期的出讓與使用制度。

    1.最高使用期限

    最高使用期限，是建設用地使用權出讓和受讓的權利界線。因為地球的壽命仍然可達40億年以上，證明了我們千秋萬代以上人類與土地的利用期限是接近「無限」的，土地的使用壽命是任何不動產和動產所不能比擬的。為了土地資源的合理利用和節制使用，鑒於土地使用壽命的極端特殊性和中國人口眾多、土地資源稀缺、建設土地所有權國有制等特徵，於出讓土地使用權的同時，明確其使用期是必須的。

    城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第12條規定，土地使用權出讓的最高年限，依不同的用途而確定：（一）居住用地70年；（二）工業用地50年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（四）商業、旅遊、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。應當注意的是，《物權法》第149條第1款重新規定了「住宅用地使用權期滿後可以自動續期」，這是跟其他出讓型土地的使用期辦法是有差異的。

    以上規定，是中國特色的土地使用權制度。大多數國家並沒有基地（建設用地）的最高期限制度，主要由當事人自行約定。

    中國大陸的做法，是模仿了香港地區的「最高期限」制度。香港地區規定，除一些特殊用地批租時間較短以外，香港和界限街以南九龍半島的土地批租期限為75年，界限街以北九龍半島的土地批租期限為99年。以上的「批租」，相當於中國大陸的國有土地使用權的出讓。

    2.土地出租與使用期限

    以上使用期限，是指建設用地使用權出讓的最高使用期限。土地使用權出租的使用期限，只能在建設用地出讓的最高使用期限以內進行有效。

    城鎮國有土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第28條第2款規定，未按土地使用權合同規定的期限和條件開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

    請注意，「建設用地使用權出讓」不是「建設用地所有權出讓」。同理，「建設用地使用權出租」不是「建設用地所有權出租」。這個分寸，我們要掌握清楚。我們是社會主義國家，實行的是土地所有權國有制，轉讓、出租土地，不是轉讓、出租土地所有權。

    3.最低使用期限

    這裡的「最低使用期限」，即受讓人動工開發土地的期限，不是指建設用地最低要使用幾年，而是指受讓人取得土地使用權以後，必須要在2年之內使用其取得的建設用地。這是針對某些受讓人獲得土地使用權以後，長期擱置不用，待價而沽，炒賣土地，擾亂了房地產市場的秩序，脫離了政府的監管，加重了購房者的負擔等不良現象，進行的一種調控行為。

    城市房地產管理法第25條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%%u4ee5下的土地閒置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作動工開發遲延的除外。

    4.特殊的使用期限

    特殊的使用期限，也是其他的使用期限，基於某些特定的行業實施管制政策，對於欲將設立和已經設立的土地使用權，有禁止准入的，也有提前收回土地使用權的情形：一種是零使用權和零使用期限，一種是減使用權和減使用期限。

    第一類：限制用地項目中的特殊的使用期限

    國土資源部「關於發佈實施《限制用地項目目錄（2006年版）》和《禁止用地項目目錄（2006年版）》的通知」中，對於高消耗、高耗能、高污染、產能過剩和規模偏小的能源化工冶煉企業等行業，進行清理整頓和土地出讓限制、土地使用權收回的土地新政策。

    國土部要求，凡列入《限制目錄》第一至第十類的建設項目或者所列工藝技術、裝備的建設項目，各級國土資源管理部門和投資管理部門一律不得辦理相關手續；凡列入《限制目錄》第十一至第十四類的建設項目，必須符合目錄規定的條件，各級國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關手續。

    《限制目錄》第一至第十類的建設項目是：（1）農林項目（2種）；（2）煤炭項目（1種）；（3）電力項目（2種）；（4）石油、天然氣和化工項目（31種）；（5）煤炭項目（9種）；（6）有色金屬項目（4種）；（7）黃金項目（4種）；（8）建材項目（9種）；（9）機械製造項目（19種）；（10）輕工項目（14種）。

    以上第一至第十類的建設項目，以限制行業准入門檻、淘汰落後產能為中心，同時對於建設土地出讓「零使用權和零使用期限」和「減使用權和減使用期限」雙管齊下。其中，提前收回土地使用權的，是不論公有制、私有制或者其他所有制企業的。根據具體情況，對於有關企業實行關、停、並、轉、遷，並分步驟地在「產業結構調整計劃」中收回土地使用權。

    《限制目錄》第十一至第十四類的建設項目是：（1）黨政機關新建辦公樓項目（1種）；（2）城市主幹道項目（1種）；（3）城市休憩集會廣場項目（1種）；（4）其他項目（6種）。

    以上第十一至第十四類的建設項目，對於建設土地出讓採取「零使用權和零使用期限」或者「減使用權和減使用期限」，主要從出讓土地的門檻限制上作文章，往往由上級政府部門進行糾察，主要措施是依照用地標準來防止過多的佔用城鎮土地。

    尤其是「其他項目」中禁止佔用耕地。這些其他項目包括：機動車交易市場、傢俱城、建材城等大型商業設施項目；大型娛樂設施、主題公園（影視城）、仿古城項目；低密度、大套型住宅項目（指住宅小區建築容積率低於1。0、單套住房建築面積超過144平方米的住宅項目）；賽車場項目；公墓項目；機動車訓練場項目。

    第二類：禁止用地項目中的特殊的使用期限

    國土部要求，凡列入《禁止目錄》的建設項目或者採用所列工藝技術、裝備的建設項目，各級國土資源管理部門和投資管理部門一律不得辦理相關手續。

    《禁止目錄》第一至第十五類的建設項目是：（1）煤炭項目（3種）；（2）石油、天然氣和化工項目（12種）；（3）信息產業項目（2種）；（4）鋼鐵項目（4種）；（5）有色金屬項目（6種，含離子型稀土原礦池浸工藝項目）；（6）黃金項目（1種，含在林區、農田、河道中開採黃金項目）；（7）建材項目（7種）；（8）醫藥項目（9種）；（9）機械製造項目（15種）；（10）船舶製造項目（2種）；（11）輕工項目（19種）；（12）紡織項目（1種，含74型染整生產線）；（13）煙草項目（1種，含捲煙加工項目，但改造項目除外）；（14）消防項目（7種）；（15）其他項目（6種）。

    以上的6種「其他項目」是：（1）別墅類房地產開發項目；（2）高爾夫球場項目；（3）賽馬場項目；（4）黨政機關、國有企業、事業單位新建培訓中心項目；（5）未依法取得探礦權的礦產資源勘探項目；（6）未依法取得採礦權的礦產資源開採項目。

    二、08版《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本的規定

    《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（gf—2008—2601），是2008年4月29日國土資源部、國家工商行政管理總局聯合下發的《關於〈國有建設用地使用權出讓合同〉示範文本的通知》的制式合同，對於包括法定的期限以及期限屆滿等項內容，對於國有建設用地使用權出讓方和受讓方均不能篡改文字內容甚至於標點符號。

    現擇要介紹示範文本第5章「期限屆滿」的規定。

    第25條規定「本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下土地的，應當至遲於屆滿前一年向出讓方提交續期申請書，根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批准。住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。出讓人同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新出讓、租賃等重新土地有償使用合同，支付出讓價款、租金等土地有償使用費。」

    第27條規定「土地期限屆滿，土地使用者沒有申請續期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，並依照規定辦理國有建設用地使用權註銷登記，國有建設用地使用權出讓人無償收回。本合同項下宗地上的建築物、構建物及其附屬設施，由出讓人無償收回，土地使用者應當保持地上建築物、構建物及其附屬設施的正常使用功能，不得人為破壞。地上建築物、構建物及其附屬設施失去正常使用功能的，出讓人可要求土地使用者移動或拆除地上建築物、構建物及其附屬設施，恢復場地平整。」

    從以上兩個制式條約中，可以看出土地期限屆滿對於土地使用者是個極大的合同壓力。但「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期」對於土地使用者格外地解除了壓力。實際上，住宅建設用地使用權人是一些二手或者多手的業主，他們的建設用地使用合同跟建設商的合同應當有所區別。

    第6章「不可抗力」對於可以免責和不能免責作出了原則性規定。

    相關法律：物權法第138條

    相關名詞：

    建設用地使用權出讓合同前四項內容包括土地用途建設用地使用權出讓合同之出讓金等費用及其支付方式建設用地使用權出讓合同之解決爭議的辦法

    字數：3888字

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