正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿524-1

    建設用地使用權有償出讓與土地類型

    一、基本要領

    建設用地使用權的設立方式，亦稱建設用地使用權的出讓方式，即一級建設用地使用權的設立方式，是與中國建設用地所有權國有制相聯結的統一的不動產設立制度，主要由特別法或者專門法作出具體規定，主要方式是採取有償出讓或者政策劃撥等方式出讓與設立建設用地使用權。其適用範圍與對象，因地產經濟的定位模式或者公共利益的不同對像而不同。建設者一級建設用地使用權的設立方式，與業主二級建設用地使用權的設立方式也有所區別，法律調整不動產物權對像和訴訟維權的渠道也有所區別。

    其中，擴大有償使用型建設用地使用權範圍和縮小無償使用型建設用地使用權範圍，是個大政策、大原則、大物權化方針，代表了統一規劃、專地專用、節約用地、集約用地、美化環境、相鄰和睦和房地合一、主輔統一的大方向，代表了國家法人的大政方針。

    建設用地使用權的出讓與設立方式，分為有償出讓方式和依政策劃撥兩種方式。

    物權法第137條分三款特別規定：「建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。」「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。」「嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。」

    以上規定表達了以下中心思想。

    第一，作為普通物權法，融合了制度物權法的指導思想。

    建設用地使用權根本上是政策導向的、限制性條件眾多的定限物權，任何民商法包括普通物權法必須服務於、服從於制度物權法的指導思想。本條款雖名列普通物權法，但根源於制度物權法。

    建設用地使用權由完全計劃經濟過渡到市場經濟與計劃經濟並存階段，走過了60多年漫長歲月。這將導致整個不動產制度的規範與調整產生巨大影響。

    城市房地產管理法第12條規定，土地使用權可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。

    關於擴大拍賣、招標等公開競價的對象與範圍。有關政策作出了原則性規定。2004年，***頒布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中提出，工業用地要逐步實現招標、拍賣等公開競價的方式。這個決定，意味著將進一步縮小建設用地無償劃撥的對象與範圍，同時擴大建設用地有償使用的的對象與範圍，並同時擴大拍賣、招標等公開競價的對象與範圍。國有工業企業、招商引資外來工業企業、經濟技術開發區等過去採取無償劃撥的對象將會受到嚴格的限制。

    2006年8月***發佈的「關於加強土地調控有關問題的通知」提出，國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂並公佈各地工業用地出讓最低價標準。

    第二，作為財產權制度化物權化，明示了兩種建設用地使用權的設立方式。特別注意有償使用型建設用地使用權的取得方式。

    被綽號為「土地憲法」的土地管理法，於1986年6月25日首次通過，並於1988年、1998年、2004年經過三次修改，***常務會議於2012年11月28日通過了修正案草案。2012年新土地管理法重點修改農村土地承包經營權、建設用地使用權。1998年修訂的土地管理法基本確立了國有土地的使用權有償出讓和無償劃撥兩種方式。其他的行政法、部門法和普通法包括物權法在土地管理法規定的範圍內進行具體化、物權化規定。

    國有土地的使用權有償出讓和無償劃撥兩種方式，實質上不僅僅是針對國有土地的，對於集體共有的土地的使用權同樣納入了「全面規劃，嚴格管理」這一基本國策之中（土地管理法第3條的規定）。

    特別值得注意的是，「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓」是最嚴格的建設用地使用權的設立方式，任何單位與個人均不得違反這一鐵的規定。

    財產權制度化物權化，指的是一整套土地法權和土地物權制度化物權化。有償出讓型建設用地使用權，首先是由所有制制度決定的，其次是由所有權制度和用益物權制度決定的，真正起核心作用的是所有制制度。集體所有制的建設用地所有權實質上已經取消，剩下的只有全民所有制的建設用地所有權。

    有償出讓型建設用地使用權是標準的用益物權。土地所有權人與用益物權人的物權關係，是收益租賃關係。出租土地的權利人為國家法人，承租國家土地的權利人是單位與個人。

    第三，基本的限制條件。

    有償出讓型建設用地使用權的限制條件很多，從土地管理法的各個章節中隨處可見。基本的限制條件就是如本條第二至第三款所示：「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。」「嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。」

    二、有償出讓方式與土地類型

    建設用地使用權的出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓（本質上實為「出租」，下同）給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。建設用地使用權的出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。這實際上是一級建設用地使用權人受讓建設用地的方式，而購買商品房的二級建設用地使用權人受讓建設用地不一定採取這種方式，但一級建設用地使用權人將「承租」土地的權利與義務轉嫁給了二級建設用地使用權人。

    有償出讓方式，是指出讓人將一定期限的建設用地使用權出讓給建設用地使用權人使用，建設用地使用權人向出讓人支付一定的出讓金。有償出讓是建設用地使用權的主要形式，即使是有償出讓甚至於高價出讓，但建設用地使用權是**、專控類特種物權，不是每個人可以隨意取得的特種物權。受讓人需要有一定的資質或者資格條件，需要通過一定的土地用途等項審批程序和公開拍賣、公開招標、公開協商的法定程序以及支付足額的價金才能取得建設用地使用權。

    1.公開競價形式

    公開拍賣、公開招標、公開協商等公開形式和公開競價形式，具有公開、公平、公正的特點，能夠充分體現標的物的市場價格和建設用地使用權的物權價值，是房地產市場較為活躍的一種方式，也能在一定程度上抑制國有資產流失的苗頭、增加國家的財政收入。近30年來的實踐證明，公開拍賣、公開招標、公開協商等公開競價形式出讓國家的建設用地使用權是完全正確的，對於加強國家的土地資源管理、理順市場秩序與物權關係、發展房地產經濟、增加國家財政收入、避免國有資產流失和防止國家公職人員失職瀆職、貪污盜竊等，起到了很好的示範作用和物權保護作用。

    有償使用、公開競價、公開出讓建設用地使用權，符合中國土地所有權國有化的根本要求，符合中國土地資源稀缺的國情與民情，符合商品經濟公開公平公正的「三公基本原則」，符合事物發展的客觀規律和物權價值規則，符合憲法的大政方針和廣大人民群眾的共同心願，符合社會主義經濟建設的物權化大方向，有著巨大的現實意義和深遠的歷史意義。因為建設用地使用權是特種使用權，本身具有很高的物權價值與經濟價值，故採取與農村土地承包經營權即農用土地使用權不同特色的物權化方針，國根據以上情況會不斷縮小建設用地無償劃撥的對象與範圍，同時擴大建設用地有償使用的對象與範圍，並同時擴大拍賣、招標等公開競價的對象與範圍。

    建設用地有償使用和公開競價。是根據多年來的實踐經驗總結出來的一整套切實可行的好辦法。城市房地產管理法第12條規定，土地使用權出讓可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取協議的方式。以上規定，是將「採取拍賣、招標方式」作為首選條件對待的，只有在上述兩種公開競價形式不能成功時才選擇「採取協議的方式」，這其實也是一種法定的程序或者法定的優化選擇方式。

    2.建設用地類型的分類

    2002年國土資源部關於印發試行《土地分類》的通知並加以詳細的說明。通知與表格中將全國所有的土地分為「農用地」、「建設用地」和「未利用地」三大部類，共15個中類、168個小類。其中「建設用地」共有18種、32類。

    本條款所示的「工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地」是有償轉讓的土地。

    （1）工業用地：指工業生產及其相應附屬設施用地。另外，「採礦地」，指採礦、採石、采沙場、鹽田、磚瓦窯等生產用地及其尾礦堆放地；「倉儲用地」，指用於物資儲備、中轉的場所及其相應附屬設施用地。

    （2）商業用地：指商店、商場、各類批發、零售市場及相應附屬設施用地。另外，所謂「金融保險用地」，指銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。另外還有一些，見下面的排列。

    （3）旅遊、娛樂用地：對應於「餐飲旅館業用地」和「其他商服用地」。「餐飲旅館業用地」，指飯店、餐廳、酒吧、賓館、招待所、度假村等及其相應附屬設施。「其他商服用地」，包括寫字樓、商業性辦公樓和企業廠區外獨立的辦公用地；旅社、運動保健休閒設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、照像、理發、洗浴；加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點。其中，寫字樓、商業性辦公樓和企業廠區外獨立的辦公用地和加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點用地，應當是「其他商業用地」。

    （4）商品住宅用地：一是城鎮單一商品住宅用地。指城鎮居民的普通商品住宅、公寓、別墅用地；二是城鎮混合商品住宅用地。指城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地。

    相關法律：物權法第137條

    相關名詞：

    建設用地使用權劃撥方式與土地類型

    字數：3888字

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