正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿523-1

    已設立的建設用地用益物權及其保護

    已設立的建設用益物權，指在同一塊或者毗鄰的一塊建設用地上，在先設立的地表、地上或者地下的建設用地使用權，並包括在先設立的地役權。所有這些老用益物權應當重點保護，這也是本條款的中心思想。

    本條款要求「新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權」，指新用益物權人應當尊重原用益物權人已經設立的地表權、地上權、地下權和地役權，遵守物權法相鄰關係的相關規定，不能妨礙老業主正常的生產、生活，也就是對於已設立的建設用益物權的法律保護。

    應當注意的是，劃撥型建設用地使用權一般不屬於用益物權，對於新老用益物權人需要統一限制。如國家機關的建設用地使用權是制度信託所有權項目下的建設用地使用權，比用益物權的權利更大，新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的制度信託所有權。

    一、建設用地使用權的取得

    建設用地使用權的取得，主要包括建設用地使用權設定取得和他人的轉讓而取得。

    1.建設用地使用權因設定而取得

    即通過訂立建設用地使用權設定合同而取得建設用地使用權。這是取得的主要方式。國家劃撥的建設用地使用權則另當別論。我們所說的建設用地使用權，實指通過公開招標、公開協商和拍賣取得的建設用地使用權。

    建設用地使用權設定合同，指土地所有權人與建設用地使用權人訂立合同取得建設用地使用權。在登記生效主義要件的法制條件下，建設用地使用權設定合同需要以書面形式訂立，並經過登記後發生法律效力。未經登記，建設用地使用權不能成立，違章建築不受法律保護。

    按照德國物權法「地上權」登記的經驗，業主取得建設用地使用權以及建築物所有權，應當「必須在雙方當事人同時在場的情況下向土地登記處表示。」這樣可以防止暗箱操作、單方面操作和造假操作，才能公示效力。

    2.建設用地使用權因轉讓而取得

    建設用地使用權因他人轉讓自己的建設用地使用權之合約取得。這是取得的次要方式。建設用地使用權轉讓，一般民事主體是在購買房屋時附帶取得建設用地使用權，只有公事主體和房地產開發商才能單獨取得建設用地使用權。

    有償的建設用地使用權為物權化的一種對象，具有可流通性的一面，故可以成為買賣的標的。建設用地使用權人一旦將建設用地使用權轉讓給受讓人，受讓人便可取得建設用地使用權。在登記生效主義條件下，建設用地使用權轉讓合同需要以書面形式訂立，並經過變更登記後發生法律效力。未經變更登記，建設用地使用權也不能成立，違章建築也不受法律保護。

    當事人在設定建設用地使用權時，可以約定限制建設用地使用權的轉讓或者再轉讓，以免發生一地多賣的現象發生。

    二、新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權

    本條款關於「新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權」的命題，是對於新老權利人保持良好物權關係作出的概括性規定。這可能涉及到方方面面的具體問題，本文僅作概要性的分析。

    第一，新權利人應當尊重老權利人的先取特權

    已設立的用益物權，已經先於新權利人行使建設用地使用權和建築物的所有權、共有權，這是一種自然的先取特權。自然的先取特權，是按照「先來先到」、「先來先占」、「先來先建」等優先權秩序，老權利人早先一步行使了建設用地使用權和地役權等配套便利的權利。新權利人如果欲與老權利人分享某些便利的權利，須經老權利人的多數人同意才能執行。

    已設立的用益物權，不僅僅限於本基地以內的建設用地使用權，其權利可能擴及本地基以外的地役權。譬如，建設與本小區相連的道路、橋樑、綠化帶和各種管線，可能延伸至其他小區的土地上來。新權利人不得隨便以任何借口侵佔、毀損這些附屬設施和侵害先取的權利。某些地方修地鐵、修隧道、涵洞等，儘管是屬於公共利益的需要，也要尊重其他人的先取特權和先成立的建設用地使用權。

    第二，新權利人應當尊重老權利人的相鄰關係

    建設用地使用權的相鄰關係，可能包括有兩種關係。一種是本小區的相鄰關係，一種是本小區與其他小區的相鄰關係。無論是哪種相鄰關係，雙方都有義務依法維護這種相鄰關係。

    那麼，提到相鄰關係，為什麼特地單提新權利人的義務呢？這是因為，新權利人除了共同的義務以外，還有一些單獨的義務。譬如，新開發的樓盤，按照地方政府制訂的「生活居住建築間距」的規定，要求與所在樓的間距達到法律規定的低限是18米，為的是不影響原樓盤居民的采光、日照、通風的質量，同時避免建設過程中出安全事故。

    幾年前，在南方某市就出過這種事故。某個新開發的樓盤，基礎施工時，所挖掘的地基坑較深，離隔壁一座賓館的距離也太近，又由於地樁圍牆打得不牢固、連日下暴雨，結果，地樁垮埸導致隔壁的賓館副樓共18層垮掉了一面牆壁，當場壓死5名、壓傷8名員工。接著，投資方、承包方主要負責人被刑事拘留。最後肇事者共被罰款、賠償損失2000多萬元。他們不尊重老權利人的相鄰關係，害人又害已，教訓非常慘痛。

    有的地方，明文規定了新建設用地使用權人的過失賠償責任。根據技術鑒定得出結論，確實影響相鄰原樓盤居民的采光、日照、通風質量的，按照居民居住面積大小，要求當事人給予受害的每戶家庭賠償800元至2000元。

    第三，新設立的地役權不能損害原地役權

    我們知道，關於物權的保護，權利人有排除妨害請求權、恢復原狀請求權等權利。這一類物權保護，有「無條件保護」的意思在內。無論責任人是主觀故意的，還是客觀過失的，只要存在侵權的事實要件，必須承擔侵權責任。

    儘管地役權是一種不太顯眼的權利，但也是建設用地使用權中一項重要的配套權利，或者說是建設用地使用權的基石，沒有它會導致建設用地使用權和房屋所有權荒廢。如果其權利受到損害，同樣地適用於排除妨害請求權、恢復原狀請求權等物權保護的法律。

    建設用地使用權人的地役權，也是比較容易受到侵害的一類物權。其主要原因有以下幾點：一是預埋在其他土地底下的各種管道與管線錯綜複雜，又不容易發現，因他人施工挖斷天然氣、煤氣、自來水、下水道、網絡線、電話線和電纜線等管道管線的事件時有發生，特別是市政施工、拆遷重建施工時的事故最多。二是有些地役權構件是在他人的土地上埋藏安裝的，原權利人疏於監管，導致一些管線容易出破裂和跑冒滴漏等事故，影響原居民正常的日常生活。

    三、如何解讀新權利人尊重老權利人的權利

    建設用地的新權利人尊重老權利人權利，是本條款的重要內容之一。

    1.現行的相鄰關係與一般的相鄰關係不同

    一般的相鄰關係，是指已經發生了的相鄰關係，在此基礎上調整不動產權利人的利益關係。現行的相鄰關係，是從現行的、原始的甚至未然將然的相鄰關係中過渡到一般的相鄰關係，在此基礎上調整不動產權利人的利益關係。

    2.新權利人與老權利人的相鄰權益不同

    新權利人如果要溶入老權利人的相鄰關係圈子裡，必須需要尊重老權利人的既得權利，後成立的權利不能干擾、破壞先成立的權利。

    老權利人的權利因不動產的先取特權而成立，不依新權利人的權利而自立，老資格的相鄰關係在一定範圍內優於新相鄰關係的資格。

    3.雙方所構成的相鄰關係不同

    一般的相鄰關係，是既成事實的內部的相鄰關係，他們的不動產的相鄰關係夾雜著共有關係的形態，既適合相鄰關係，於地役權方面存在共有關係。

    新老建設用地使用權的相鄰關係，有一些已經成為既成事實，有一些於不動產建設之中逐步形成既成事實。總體上是屬於不完全確定的相鄰關係。

    新老建設用地使用權人雙方所成立的相鄰關係，可以在同一塊土地上產生，也可以在相鄰的一塊或者若干塊土地上產生。

    4.相鄰關係的處理依據不同

    對於一般的相鄰關係，適用於物權法第85條「法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。」

    對於建設用地現行的相鄰關係，其處理依據不僅僅限於上述條款的處理依據。一些建築標準、安全標準對於地表權、地上權、地下權的限制在某種程度上更加適用。凡是新權利人對於老權利人構成事實侵害的，一律被禁止之列。

    總之，對待一般的相鄰關係和對待建設用地現行的相鄰關係肯定存在一定的差異，處理依據和法律適用的條件都有所不同。

    5.正確處理同一地塊與不同地塊上的相鄰關係

    有法學家解讀本條款時這樣認為：「對於同一塊土地上有不同用益物權人時，它們之間的關係調整問題，可以適用物權法調整不動產之間相鄰關係和地役等規定。對於實踐中存在的利益衝突，主要應依雙方在設立權利時的約定，並依衝突權利的特徵判斷。如果雙方沒有約定或約定不清，應以相關建設用地使用權的合理使用為標準來界定衝突權利的範圍。」

    應當明白新老建設用地權利人的「利益衝突」，較少發生在「同一塊土地上」，多數發生在毗鄰的非同一塊土地上。譬如，影響老權利人的通風、采光和日照，新建設用地使用權人即用益物權人挖斷、毀損老權利人的道路及綠化帶與樹木，挖斷老權利人的埋設的管線，甚至於野蠻施工時導致老權利人的地基沉降和房屋開裂、歪斜、倒塌甚至於導致其人員傷亡等事故，往往發生在毗鄰的非同一塊土地上。

    在同一塊土地上發生的利益衝突，較多發生的是房地產開發商與老業主之間的衝突。其主要情節是，首期開發的樓盤，公園、綠化帶和休憩地很寬敞，停車也很方便，並且有所謂的學校、幼兒園的「設施齊全」。業主們看中了這些好條件，就毫不猶豫地購買了房屋。但是沒過多久開發商又開始二期、三期以至多期的建設與賣房，好好的公園、綠化帶和休憩地被剷除了，停車也不方便了，所謂的學校、幼兒園一直不開學。如此等等，不一而足。解決此類利益衝突，確實應當採取「如果雙方沒有約定或約定不清，應以相關建設用地使用權的合理使用為標準來界定衝突權利的範圍。」

    相關法律：物權法第136條

    相關名詞：

    建設用地三權並立之地表權地上權地下權

    字數：3888字

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