正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿522-1

    建設用地三權並立之地表權地上權地下權

    建設用地三權並立，指建設用地使用權人的權利以地表地土權為基準，可擴及地上空間利用權、地下空間利用權（包括地役權）等三大項權利的成立的可能性。但是，新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權即原有的建設用地使用權。其中，地役權是任何一類基地使用權的附屬權利，因此，建設用地「三權並立」講的是建設用地的地表權、地上權和地下權三大類別的權利。

    建設用地的地表權、地上權和地下權三大類權利，是建設用地使用權的內涵，體現了當代建設的縮影和權利人的基本權利構成對象與組合方式。

    這三大類權利是與建築物的限寬、限高、限深等「三限」聯繫在一起的，是建設用地使用權命名為「定限物權」的核心內容之一。

    一、地表權

    1.基本概念

    地表權，全稱地基利用權，指建設用地使用權人利用地基土壤結構的表層來建造和固定建築物、構建物的權利，也是最基本的權利。

    限於使用面積與四至範圍，以及建築物或構建物的樣式、寬度與高度、深度，以地平線來衡量地表權和可擴及的地上空間利用權、地下空間利用權或者地役權，地表權適用於「地基權」的法律解讀，實為一種事物兩種稱謂。

    地表權是相對的概念，對於城市建築而言，無論是低層或者中高層建築，總是或多或少地與地役權相牽連。即使是單層建築，也是可以限高、限寬建設的。因此，地表權總是或多或少地與地上權或者地下權相牽連。

    單一的地表建設用地使用權，其效力所及的客體範圍，並不僅僅限於地表。地表建設用地使用權人為實現所設立的權利的目的，必然要對一定的空間加以利用。「一定的空間」就是地表建設用地使用權效力所及的「必要空間範圍」，區別於單獨或者另外設立的地上、地下建設用地使用權，即區別於多層、中高層建設與低層建設以及每一層的高度與寬度限制值，區別於地下建設空間的層數、高度與寬度，也區別於懸空建設或者立地建設，也區別於地基建造的空心化或者實心化。「必要空間範圍」鑒於設立了地表建設用地使用權的特定土地上，所建設的建造物的地基及於地下一定空間，但建築物不留空間；建築物的高度及於地上一定空間，與其他的建築物或者構建物保持法定的地上間距和空中間距。

    通常，地表權是將使用面積與四至範圍來作為考量對象的，單層建築物或構建物的樣式與高度有時候被忽略不計。地表權的控制係數，以規定的容積率為準。一些業內專家透露，市中心區域住宅容積率在2。5以下，商用樓的容積率在4。0以下。

    2.與地表權有關的用地指標

    地表權是一種權利的象徵，離不開建設用地的使用面積與四至範圍等用地指標的限制，不是每個人、也不是隨時隨地地可以得到這項權利的。

    土地管理與建設專家告訴我們，建設用地與居住用地的指標，主要受到城市規模、城市性質、自然條件和城市用地標準等因素的限制，這些具體的理論就不細說了。

    用地指標，可以由以下因素確定：

    （1）居住用地的比重。按照國標《城市用地分類與規劃建設用地標準》（gbj137-90）規定，居住用地占城市建設用地的比例為20%%uff5e32%%uff0c可根據城市具體情況取值。如大城市可能偏於低值，小城市可能偏於高值。在一些居住用地比值偏高的城市，隨著城市的發展，道路、公共設施等相對用地的增大，居住用地的比重會逐步下降。

    （2）居住用地人均指標。按照國標《城市用地分類與規劃建設用地標準》規定，居住用地為人均18。0∼28。0m2，並規定大中城市不得少於16。0m2/人。

    基於國標的參考依據，各地城市將按照地方的住宅產業發展條件、土地資源的供給情況、建設方式的總體規劃等因素，制訂適用的地方指標。

    二、地上權

    1.基本概念

    地上權，全稱地上空間利用權，指建設用地使用權人利用地表權，再直接或者間接加高並加寬、或者騰空建築物或構建物的加權的權利。

    於自己建築物或構建物一層以上加層、加寬建造，為直接地上空間利用權；於利用他人建築物或構建物一層以上加層、加寬建造，為間接地上空間利用權；於建設用地之上或者懸空建造物之上建造天橋、空中走廊，為騰空地上空間利用權。其中，加高並加寬的地上空間利用權，為複合型地上空間利用權。

    另外，樓房頂層的天台利用權，為業主共有或者獨有的地上空間利用權。既是建築物的空間利用權，也是建設用地的地上空間利用權。

    地上空間利用權的控制係數，以層數、層高和和空中可加寬面積為準。

    各地城市的城管部門對於建築物、構建物「限高」的把握是重點之一，但不同的地區是有所區別的。

    以居住區為例：對於二、三類居住區是加強「限高」，對於一、四類居住區是一般「限高」。二類居住區，指市政公用設施齊全，佈局完整，環境良好，以多、中、高層住宅為主要建築物的居民區；三類居住區，指市政公用設施齊全，佈局不完整，環境一般，或住宅與工業等用地有混合交叉的居民區；一類居住區，市政公用設施齊全，佈局完整，環境良好，以低層住宅為主的居民區；四類居住區，以簡陋住宅為主的居民區。

    深圳地區依照上級法規規定，單層廠房建築，不論其高度，均按一層計算。這就是不限高的一個例子。限高，意味著建設用地使用權人的地上權受到一定高度及其空間寬度的限制；不限高，意味著建設用地使用權人的地上權沒有受到一定高度及其空間寬度的限制。

    桂林市地方規章規定，所有建築物都不能超過象鼻山一般的高度。這是在普通法規之上增加的地方規章，意味著全市建設用地使用權人的地上權受到「最高」高度的限制。

    國家一方面提倡節約用地、集約用地，另一方面也出台一些「限高」的政策，在這兩個剪刀差中，欲尋找一個最佳支點，也是相對困難的。這也是物權法難以解決的現實問題。

    2.各種利益取向

    對於地上權的「限高」，所針對的是這樣幾類建設用地使用權人，各自的利益取向不同，對此項規定的態度也有差異：

    第一種：房地產開發企業或者工程承包企業，巴不得每一層限高。因為他們自己不佔有、使用這些建築物和構建物，每一層就低不就高，可以大大節省建設成本。

    據有關技術資料顯示，就住宅建築而言，低層住宅一般比多層住宅造價低，而高層的造價更高。但低層佔地大，如平房與5層樓房相比，要大3倍左右。對於多層住宅，提高層數能降低住宅建築的造價。從用地的經濟學分析，提高層數能節約用地，如住宅層數在3∼5層時，每提高1層，每公頃可相應增加建築面積1000m2左右；而6層以上，效果將顯著下降。

    現行的法規對於總層數限高和對於每一層限高，但不怎麼限寬，只要符合容積率便可。房地產開發企業或者工程承包企業所建的住宅，每一層設立多套房屋，在拼接的寬度上和層高上做文章。

    住宅長度直接影響建築造價，因為住宅單元越長，山牆也就越省。據分析，四單元長住宅比二單元長住宅每平方米居住面積造價省2。5%%uff5e3%%uff0c（采暖費省10%%uff5e21%%uff09。

    住宅層高，不僅影響建築造價，也節約土地。據計算，層高每降低10cm，能降低造價1%%uff0c節約用地2%%u3002

    （資料來源：同濟大學李德華主編《城市規劃原理》（第三版）第383∼384頁）

    第二種：自主建設和購買產業的業主，以經濟實用為主，這一類建設用地使用權人巴不得每一層的層高更高一些。

    這一類人，包括得到劃撥建設用地的權利人、農村組織得到劃撥建設用地的權利人與家庭個人的宅基地權利人和購買不動產建築物主要是住宅的二手建設用地的權利人。他們要求以經濟實用為主，希望住宅、商舖等建築物的層高更高一些。

    其中購買不動產建築物主要是住宅的二手建設用地的權利人，是被動應付的一類弱勢群體，其利益取向與房地產開發企業或者工程承包企業是不同的，甚至於是相反的。在房地產商品供求關係不平衡的情勢下，即使層高的高度很勉強，也只能勉強同意購買。

    城管等部門的限高措施，主要就是針對房地產開發企業或者工程承包企業、得到劃撥建設用地的權利人、農村組織得到劃撥建設用地的權利人與家庭個人的宅基地權利人這四種一級建設者，較少針對購買不動產建築物主要是住宅的二手建設用地的權利人。

    3.參考資料

    以下建築物高度的政策物權資料，可供參考：來源：深圳房產＞房產資訊＞

    深圳單層廠房建築不論其高度均按一層計算

    home。sz。bendibo。本地寶房產網2010年5月11日信息來源：

    三、地下權

    1.基本概念

    地下權，全稱地下空間利用權或者地役權。首先要解讀的是廣義的地下空間利用權包括了規劃小區以內和以外的管線安裝的地役權，狹義的地下空間利用權僅指建造物以下的車庫、防空洞、地下商場、地下倉庫等建築物的附屬設施。指建設用地使用權人利用地表權，擴及地下一定深度、寬度、層數建造建築物、構建物和安裝管線等附屬設施加權的權利。

    地下權基於地表權的擴展，也可以參考地上權的一些做法執行。應當注意的是，國家的土地物權政策對於地下權的限制，比對於地上權的限制性條件更多。其原因有幾點：一是安全因素第一。如果地下建築物所掘進的地下土壤太深，或者地下的層數太多，對於建築物的穩固性不利。不但不能抗擊地震等重大自然災害，也可能會發生地面與建築物沉降、透水、房屋倒塌、財產損失和人員傷亡等惡**件。二是不限深對於未來地鐵建設和地役權人不利。未來城市會星羅棋布地建設地鐵，會安裝各種各樣的管線管道，有些管道、管線被預埋得很深。國家會考慮加強各種地下權的深度限制。

    2.「限深」的把握

    地下權，包括了公共利益型（如防空洞）、商業利益型（如車庫、地下商場、地下倉庫等）和共有利益型（如安裝共用的管道管線）三大類型的空間利用權或者地役權。

    國家土地規劃政策對於公共利益型地下權的行使沒有過多的限制，對於商業利益型地下權的限制較多。

    相關法律：物權法第136條

    相關名詞：

    已設立建設用地用益物權的保護

    字數：3888字

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