正文 當代物權法百科全書小辭典初稿5... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿518-1

    建設用地使用權

    一、基本概念

    建設用地使用權，指權利人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，利用該土地建造建築物、構建物及其附屬設施的權利及其他權利。包含地表權、地上權、地下權之三大類使用權，與地上建築物、構建物及其附屬設施所有權構成複合式不動產權利，成為人類社會最重要並最實用的財產關係之一。

    建設用地使用權的設立、變更、轉移、消滅以及確認、保護、行使、利用，除適用於普通物權法、擔保物權法的規定以外，更為重要的適用於制度物權法的規定。因為建設用地是國家的，很多地方免不了要由行政法、行政經濟法等公法來規範與調整，而本民事物權法的規定是參照制度物權法的規定來展開的。

    中國物權法編製的用益物權中有土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權四大類型，唯有建設用地使用權是最標準的用益物權。土地承包經營權是個享用型土地利用權，權利人可以自主地出租承包地，雖然權能上限於佔有權、使用權、收益權方面，實質上略高於用益物權、又低於所有權，或許是信託所有權。宅基地使用權、地役權限於對利用土地的佔有權、使用權，實質上相當於用益權。劃撥的建設用地使用權也是享用型土地利用權，但權利人不可以自主地出租建設用地，有償使用的建設用地使用權人同樣不可以自主地出租建設用地。劃撥的建設用地使用權是信託型土地使用權，以信託型用益物權為主要參考對象。有償使用的建設用地使用權均為標準的收益租賃關係是最標準的用益物權。

    建設用地使用權的主要特點是：（1）是國有土地條件下的用益物權，是公益權、共益權、私益權、自益權和他益權容易混合或者融合的特殊不動產定限物權。（2）是催化市場槓桿機制的土地利用權與作用權，尤其是有償使用型建設用地使用權在市場經濟中扮演著十分重要的角色。（3）是與人類活動密切相關的物質利益，建設用地使用權與不動產所有權往往構成複合型權利。（4）建設用地使用權的設立實行登記生效主義。（5）統一規劃、專地專用、節約用地、集約用地、美化環境、相鄰和睦和房地合一、主輔統一等是一般原則，也是建設用地使用權人應盡的義務。

    《土地分類》（國土資發255號）顯示，全國的土地分為農用地、建設用地和未利用地三大部類。其中建設用地具有18類、32個品種。農村宅基地的自然劃分也屬於建設用地，電子計算機編號為「2建設用地?25住宅用地?253農村宅基地」。但是，農村宅基地及其他農村建設用地，不屬於國家所有的，一般而論不是本法對應的「建設用地」。

    建設用地使用權，指與建築物、構建物及其附屬設施有關的一類土地使用權。就房地產開發商和業主自建的建築物、構建物而言，建設用地使用權包括了地表與地土面上的使用權，地上空間的佔用權，和地下建設利用權以及地役使用權三大部分構成。就規劃小區業主個人認購的建築物、構建物而言，建設用地使用權包括了地表與地土面上的使用權，地上空間的共同佔用權，地下建設共同利用權以及共同地役使用權三大部分構成。

    建設用地使用權人，可分為為兩大類別。一類是房地產開發商和業主自建設之類的建設用地使用權人，另一類是一般業主之類的建設用地使用權人。

    所謂「建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利」，這種用益物權，主要是對於房地產開發商和業主自建設之類的建設用地使用權人而言的。就一般業主而言，其建設用地使用權的收益權體現在不動產標的物出租收益層面上。

    所謂「有權利用該土地建造建築物、構建物及其附屬設施」，專指房地產開發商和業主自建設之類的建設用地使用權人，不包括無資格的一般業主在內。

    建設用地使用權與農村宅基地使用權、承包土地使用權的主要區別在於，建設用地使用權基本上是有償使用一類的用益物權，採取登記生效主義原則，並且權利的取得來之不易，經濟槓桿和獲利程度明顯；農村宅基地使用權和承包土地使用權基本上是無償使用一類的用益權和用益物權，採取登記對抗主義原則，並且對於農民來說權利的取得來得相對容易一些，經濟槓桿和獲利程度不甚明顯。物權法將「建設用地使用權」單列一章來專門規定，有其特定的含義。

    建設用地，指包括住宅用地、公共設施用地、工礦用地、交通水利用地、旅遊設施用地、軍事設施用地等建築物、構建物的用地。以上「建設用地」，應當區分國家所有的與集體共有的兩種性質的「建設用地」。

    建築物，主要指住宅、寫字樓、廠房、商舖等不動產建造物。

    構建物，主要指不具有居住或者生產經營功能的人工不動產建造物，譬如道路、橋樑、隧道、紀念碑和規劃小區的水塔、水池等配套設施。

    社會主義國家以法律形式確保建設用地使用權的應有的法律地位，其意義不僅僅在於確認和保護建設用地使用權人的合法權益。更有意義的是，國家將有限的土地資源的合理開發利用提高到一個嶄新的檔次，用地產經濟手段調動一切積極因素，發揮土地租賃與使用市場上的積極作用，盤活房地產商品經濟，大幅度增加財政收入，改善人民的居住生活，美化城市環境。同時，為實現國家工業化、城市化和土地所有權國有化打下堅實的基礎。

    二、建設用地使用權物權化原則

    1.一般原則

    建設用地使用權物權化，所遵從的一般原則是「統一規劃、專地專用、有償使用、適度從緊」等和「土地所有權與土地使用權適度分離」、「建築物所有權與土地使用權相結合」和「登記生效主義」的指導方針。建設用地使用權人的權利與義務，均以以上原則相關聯勘定或者適時地個別地調整土地物權政策。

    （1）統一規劃。指的是全國各地的城市土地徵用、農村土地徵收和不動產建設需要統一計劃和規劃，統一徵收補償和房地產租售政策，突出計劃經濟為主、市場經濟為輔的方針政策。

    （2）專地專用。建設用地的專地專用政策，對應的是農用土地的專地專用政策，前者占主導地位，後者起輔助作用。建設用地使用權還包括建設用地的地表權、地上權或者地下權三大權利配套工程。建設用地的專地專用不僅僅限於建設什麼、哪裡建設、建設多大面積等問題，而且還包括建築物、構建物的高度、深度、地役權的拓展度、物與物之間的相隔度和相對的高矮程度、齊整程度、道路或者綠化的配套程度，以及該不動產建設物的形態、樣貌、色彩、線條等規劃範圍內的可比度。

    （3）有償使用。指建設用地使用權的取得，除了公共利益等原因屬於劃撥土地使用權以外，其他的建設用地使用權須經過一定的法律程序和相應的對價付出才能獲取。房地產建設企業取得的建設用地使用權，一般需經過招標、掛牌、拍賣、協議的公開競價方式，以價高者取得建設用地使用權。房屋、建築物、構建物的業主取得建設用地使用權，以地方政府土地指導價格為準。經濟適用房、政府福利房的建設用地使用權，可參照商品房的地方政府土地指導價格酌情處理。建設用地使用權的有償使用與房屋、建築物、構建物的有償使用，還是有些區別。譬如，業主將住房、商舖、寫字間出租給承租人，並不收取建設用地使用上的費用，只是收取以上建築物的租金。

    （4）適度從緊。指國家對於全國的建設用地使用上的限制適度從緊，即建設用地供給方面的適度從緊政策不變。譬如，國家政策規定的「18億畝耕地保護紅線」就是其中的一例。雖然全國房地產商品經濟的發育有許多正面作用，但14億人的吃飯問題依然是個大問題。無論是計劃經濟國家，或者是市場經濟國家，第一、二、三產業有計劃按比例發展是堅定不移的宏觀調控政策。基於國民經濟均衡化發展和土地資源的稀缺性考量，國家對於全國的建設用地使用上的限制適度從緊政策，將會是幾十年乃至幾百年不變是肯定了的。

    土地所有權與土地使用權適度分離，指的是建設用地對於單位、集體、個人和其他權利人可擁有建設用地使用權，不擁有建設用地所有權，建設用地所有權始終歸國家所有。其中，國家機關、國有企事業單位於擁有建設用地使用權的同時，搭載了信託的建設用地所有權，但法律實務方面仍然以建設用地使用權人論處，以便於土地所有權與土地使用權適度分離，適應於統一的商品經濟市場的尺度，防止特殊單位、部門的建設用地的壟斷行為發生。

    建築物所有權與土地使用權相結合，指的是建設用地對於建築物、構建物（有的專門法簡稱為房屋）構成不可分割的共同體時，業主在取得建築物所有權的同時取得不可分割的建設用地使用權，即房地合一、主輔統一。之所以這樣配置，緣於建設用地所有權國有制，緣於「土地所有權與土地使用權適度分離」的原則。

    2.登記生效主義原則

    登記生效主義，指建設用地的開發利用的權利，需經過強制性的登記取得，非登記不可，不登記就不能發生物權的效力。於不動產登記法律意義的解讀，屬於一級登記生效的法律要件。建設用地的開發利用，得以登記公示，繼而確立建築物、構建物開發利用的權利，以及預售、出讓、出租、交換、抵押該不動產標的物，成為一整套權利行使的通行證。「登記生效主義」也是國家土地管理的一個中間環節。抓住了這個中間環節，可以抓緊兩頭，帶住中間；可以嚴控房地產開發商，也可以規範業主的理性置業行為。全國許多違法征地、用地事件和違法置業行為，均可以從「登記生效主義」一環中找到蛛絲馬跡。「登記生效主義」是統一的不動產登記制度，任何單位和個人不得以任何借口來違反這項登記制度。

    建設用地使用權的原則與建設用地使用權的性質，是相輔相成的事物。其原則反映了其某些性質的客觀存在、客觀規律，使得建設用地使用權的定位恰如其分，並與其性質相得益彰。其性質為其原則的成就提供了充足的證明材料和法理推導的依據，從而使得其原則的法理要件和法律要件得以驗證與清晰，為建設用地使用權的普遍適用鋪平了道路。

    相關法律：物權法第135條

    相關名詞：

    建設用地使用權的設立方式

    字數：3888字

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