正文 當代物權法百科全書小辭典初稿4... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿406-1
同等條件下的優先購買權
一、基本理念
同等條件下的優先購買權，是關於優先購買權前提條件的設置。其到底是一個前提條件，還是幾個前提條件呢？
有法學專家指出：優先購買權的「同等條件下」，是指其他共有人就購買該份額所給出的價格等條件與欲購買該份額的非共有人相同。即當其他共有人與此外的其他人出價相同時，其他共有人有優先購買的權利。這種說法是有一定道理的。然而，這種說法，可能還有不周到的地方。
僅僅考慮到優先購買權的條件即「同等價格」，沒有考慮到優先購買權的主體即優先購買權人的身份，也不區分本位型優先購買權和拓展型優先購買權，既不能說明誰比誰更加優先，也不能說明「同等價格」是否存在一定的水份問題。我們不應當局限於合夥關係的一種優先購買權，其他三種共有關係如夫妻、家庭、相鄰等共有關係，以及各種共同共有關係的優先購買權，他們的「同等條件下」，到底有什麼異同點。
所謂同等條件，應當考慮以下幾點：（1）所出售之物應當參考市場價格，並參考分割共有物時的價格。其價格定得太高或者太低是不公平合理的。假借轉讓共有物而坑其他的按份共有人更是不合理、更不可取的。（2）各按份共有人之優先購買權一律平等，不得以所佔份額的大小來論優先購買權。單個、多個或者全體參與行使按份共有人之優先購買權均可。但適當照顧占份額小的一方按份共有人也是人之常情。（3）所出售之物如為原共有體系中的重要財產、關鍵財產或者核心財產，按份共有人應集體行使優先購買權，並防止以上財產外流。或者可以限制處分人向外部的人轉讓、贈予，以名發生機會損失等差錯。（4）所出售之物如為原共有體系中的財產，但是擔保過或者反擔保過的財產，全部共有人會喪失優先購買權。
二、一般分析
同等條件下的優先購買權應當考慮以下兩個基本點。
1.以優先承買權的法定條件來認同「同等條件」。
這種提法，粗看起來是多此一舉，其實不然。
已知共有關係中存在本位的共有關係和拓展的共有關係，因此而產生本位型優先承買權和拓展型優先承買權。這在夫妻共有、家庭共有關係中普遍存在。在相鄰共有、合夥共有關係中也是客觀存在的。
譬如，相鄰共有人所購買的一套房屋，是將另一套房屋從銀行抵押貸款而購買得來的，名義上貸款的銀行與業主不形成共有關係。實際上，在該業主未還清貸款本息的情形下，形成了隱形的共有關係，也可算作拓展的共有關係。當業主要出賣兩套房屋的任何一套時，包括抵押貸款的一套和以抵押貸款購買得來卻存在債務的一套時，貸款的銀行有優先購買權。這種拓展型優先購買權不同於夫妻共有、家庭共有關係中的拓展型優先購買權，顯然是處於「第一優先」的地位，甚至於比相鄰共有人之間的業主更加優先。表面上，抵押房屋是抵押個人專有的財產，而實際上也包括相鄰業主共有的財產在內，因為專有的財產與業主共有的財產是難以分割的，這是另外一層拓展的共有關係。
又如，合夥共有人以建設用地使用權作價入伙的，國家與合夥共有人形成了隱形的共有關係，也可算作拓展的共有關係。當合夥共有人提出要出讓土地使用權時，優先購買權不在於合夥共有人內部，而在於外部即國家。這種拓展型優先購買權，不同於夫妻共有、家庭共有關係中的拓展型優先購買權，顯然是處於「第一優先」的地位，甚至於比相鄰共有人之間的業主更加優先。
同等條件下的優先購買權，不完全取決於共有關係內部，有的時候往往取決於共有關係外部！所以說，僅僅考慮「同等價格」這個同等條件，有時候也可能行不通。
解釋本條款「其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利」，首先要考慮到本共有關係圈子裡的優先承買權，其次是考慮「同等價格」這個同等條件。
非同等條件，就是所轉讓的共有物原先存在擔保責任、抵押債務之類的法鎖關係，債權人在「同等價格」條件下享有特別的優先購買權。應當說，本共有關係圈子裡的債權人優先於非本共有關係圈子裡的債權人，這是首要條件，「同等價格」是次要條件。
中國台灣地區民法第819條規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人之全體同意。」的規定，其中就規定了「設定負擔」的中心詞語，也就是包括擔保、抵押之類的法律要件和事實要件。之所以出現這種特定的優先承買權，是因為擔保物權的效力優於普通物權的效力，也就是債物權的效力優於普通物權的效力、有法鎖關係的對世效力優於無法鎖關係的對世效力。
關於土地權利「設定負擔」等法律規定，中國台灣的專門法也很有意思。台灣土地法第16條規定：「私有土地所有權之轉移、設定負擔或租賃，妨礙基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。」所謂基本國策是什麼呢？中國台灣土地法第16條規定：農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地等，「不得轉移、設定負擔或租賃給外國人。」在大陸同胞的心目中，會以為台灣是個土地私有化的地區，土地管理肯定不如大陸。實際情形是大相逕庭！台灣地區的土地所有權名義上是私有制，起碼比中國的所謂的「集體所有制」更加公有，更加務實。大陸地區土地管理法、物權法只是規定了土地所有權不能抵押，然而，建設用地使用權和農村的相關土地使用權，是可以抵押的，甚至於抵押給外國人的很隨便了。大陸的「土地財政」急功近利，官商勾結的**現象更加嚴重，土地資源、土地財產流失十分嚴重。
2.其他共有人就購買該份額所給出的「同等條件」
其他共有人就購買該份額所給出的價格的「同等條件」，是第二個層次的「同等條件」。如果不受第一個「同等條件」所牽連，就可以考慮同等價格這一「同等條件」。
共有人轉讓其份額，是分為兩種情形的，一種是保留共有關係，部分轉讓其份額；一種是不保留共有關係，全部轉讓其份額。儘管共有人有減持份額和退伙的自由權，但法律對此有一定條件的限制，如果共有人的轉讓或者退伙行為對於其他共有人造成直接經濟損失的，轉讓的共有人需承擔賠償損失的責任。
中國民法通則司法解釋第52條提到，合夥人退伙，書面協議有約定的，按書面約定處理；書面協議未約定的，原則上應准許。但因其退伙造成損失的，應當考慮退伙的原因、理由以及雙方當事人的過錯等情況，確定其應當承擔的責任。
按照專家說法，優先購買權的「同等條件下」，是指其他共有人就購買該份額所給出的價格等條件與欲購買該份額的非共有人相同。即當其他共有人與此外的其他人出價相同時，其他共有人有優先購買的權利。至於，什麼叫做「同等價格」，這裡面還有得考究。否則，其他共有人有優先購買的權利就會形同虛設，甚至於起反作用。
第一，「同等價格」不應當是人為操縱的虛假價格。
按份共有人與共同共有人轉讓其份額，形式上是一樣的，但共有人的出發點可以不一樣。共同共有人的共有權、共管權幾乎是一致的，大家都是平等互利的。按份共有關係中，份額大的共有人的共有權以及共管權大於其他的按份共有人，對於所轉讓的共有物甚至於可以操縱價格，或者以大股東的身份操縱價格，或者利用大股東的優勢指使同謀操縱價格，或者以隱瞞實情的辦法操縱價格等等。
在虛擬經濟體中，大股東和經理人操縱股票市場，行情大起大落，股票大漲大跌等等，這些現象已經屢見不鮮。實體經濟體中，人為操縱商品價格的現象，也是屢見不鮮。傳銷圈子裡「殺熟入伙現象」屢見不鮮，共有圈子裡「殺熟虛價現象」也屢見不鮮。所有這些，應當引起人們密切關注。
變通的做法是，當雙方之間對於「同等價格」產生爭議時，只能是以一個月內平均的市場價格或者中位數價格來衡量，比較客觀、合理一些。
第二，對於虛假價格的應對辦法。
要談起共有物，世上的物千萬種，法官又不是生意場中人，並不一定知道某一物的「同等價格」，怎麼辦呢？
不妨，我們可以理出一條思路出來試一試：一是自由裁量權向「無主觀過錯」一方傾斜。轉讓共有物的共有人，無論是出於什麼原因與目的轉讓，客觀上對於其他共有人造成經濟影響，適當地殺價是可以的。二是自由裁量權向無弱勢者一方傾斜。轉讓共有物的共有人如果是具有控制地位的股東，首先應當懷疑他轉讓的目的動機不純，有操縱價格的嫌疑，客觀上對於其他共有人造成經濟影響，適當地殺價是可以的。三是要考慮到共有物是否附帶了折舊率因素，據此進行折舊價格換算。許多機器設備和廠房、房屋、土地使用權是有折舊的說法的，如果說存在折舊因素，適當地殺價是可以的。四是要防止價格的大起大落，防止轉讓人從中漁利。轉讓人在轉讓其共有份額的共有物時，首先是面對優先購買權人，可能存在虛報高價以至於超高價的行為。當優先購買權人感覺到承受不起而放棄購買時，轉讓人可能向他的關聯人透露內部的重要信息，相互串通一氣以超低價「甩賣」然後吃回扣，在這種情況下，共有人有權制止這種不正常的轉讓行為。
法律規定其他共有人優先購買權，一是為了保護其他共有人共管權的完整性，保障優先承買權得到落實，防止共有財產人為的流失；二是為了簡化合夥共有關係，防止外人的介入而使合夥共有關係內部趨於複雜、留下後患；三是為了嚴格限制不正常的分割共有物和退伙行為，維護良好的共有秩序，鞏固正常的共有關係。
此處的優先購買權，是指共有人相對於非共有人和非拓展型共有人而言的，在本位型共有人之間並無優先的問題，無論是擁有大份額或者小份額者，均一視同仁。這種做法，與股份制公司「大股東吃小股東」的做法是不同的。當數個共有人均欲行使其優先購買權時，應由出賣人自行決定。此種優先購買權具有債的效力，不得對抗善意第三人。而且共有人有相反約定的，依其約定。其他共有人對於出賣人不正常的高價和低價有知情權、商議權甚至於否決權。
相關法律：物權法第101條
相關名詞：按份共有人之優先購買權優先購買權的四大類型
字數：3888字
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