正文 當代物權法百科全書小辭典初稿4... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿405-1

    共有人優先購買權的四大類型

    一、基本理念

    優先購買權，存在按份共有人、共同共有人兩種基本形式。因共同購買或者單獨購買，可以改變原共有關係模式與成分。按份共有人共同行使優先購買權，所回購的共有物實質上形成了共同共有物；共同共有人個人行使優先購買權，所回購的共有物實質上形成了按份共有物。兩種以上的回購方式並存，即形成雜交式優先購買權。

    一般而論，共同共有人之優先購買權一般是團購式優先購買權。特殊情勢下條件允許時，可變通為單個或者其中幾個共同共有人之優先購買權。如大多數共同共有人不同意回購所分割的共有物，變通式優先購買權就有可能發生。

    除了本位型優先購買權，可能存在一種拓展型優先購買權。拓展型優先購買權同樣是本位主義、團體主義、消極對世主義之排他主義優先購買權，只不過是將舊的或者法鎖的共有關係也算計在內罷了。

    二、一般分類

    1.夫妻關係的優先購買權

    夫妻關係的優先購買權，理應以各自的直系親屬為主體。夫妻關係破裂時將要分割的共有物，例如夫妻共有的房屋，實物分割困難，對外變價分割和折價分割達不成一致意見時，則可選擇對內變價分割或折價分割的方式，理應以各自的直系親屬為主體。

    夫妻之間的優先購買權是本位型優先購買權，各自直系親屬優先購買權是拓展型優先購買權。按照順序排列，前面的優先購買權優先於後面的優先購買權，只有在執行本位型優先購買權無法實行時才啟動拓展型優先購買權。

    2.家庭關係的優先購買權

    家庭關係的優先購買權，以本系家庭成員為主，以旁系家庭為輔。前者是本位型優先購買權，後者是拓展型優先購買權。本系家庭、旁系家庭各自為獨立的共同共有關係，同時兩者之間存在故舊的共有關係，或者血緣的共有關係，理應以各自的直系親屬為主體。

    本系家庭成員之間的優先購買權是本位型優先購買權，旁系家庭的優先購買權是拓展型優先購買權。按照順序排列，前面的優先購買權優先於後面的優先購買權，只有在執行本位型優先購買權無法通過時才啟動拓展型優先購買權。

    3.業主關係的優先購買權

    業主相鄰關係的優先購買權，因為按份共有與共同共有兩種關係、直系共有和隱形共有兩種關係，以及本位型優先購買權和拓展型優先購買權兩種權利等是夾雜在一起的，並且各種房屋的產權屬性也有所區別，需要分門別類地進行處理：

    （1）「房改房」、經濟適用房、政府保障房等福利性住房，是國有企事業單位或者地方政府房產管理部門以成本價、象徵價出售給業主的，這種「業主相鄰關係」不以建築物的業主相鄰關係為要件，而以施惠的單位與福利住房的業主建立的關係為要件。此類福利住房的業主相鄰關係，對於業主而言可以算作按份共有關係，對於施惠的單位、部門而言則可看作共同共有關係。無論是哪種共有關係，施惠的單位、部門是具備優先購買權是肯定了的。

    （2）農民自建房或者合建房，是在集體的土地所有權和私人的宅基地使用權基礎上建立起來的。宅基地使用權是國家政策賦予農村居民的福利性用地。農民集體與農村業主之間，實質上形成了宅基地使用權的若即若離的共有關係。現行政策規定，農村居民出租自己的房屋謀利，農民集體沒有權利收取農民的紅利及其他名目的費用。但是，農民業主出售自己的房屋，農民集體則具有優先購買權。

    3.城鎮商品房的業主相鄰關係，是針對每一棟樓房或者每一個建築物小區而言的，業主處分自己專有部分的房屋，有著相對的自主權與獨立性。業主無權也不能處分屬於大家共同共有的建築物及其附屬設施。假如業主要求分割能夠分割的共有物，如小區會所、游泳池、商舖等按份共有或者共同共有的份額，那麼會所、游泳池、商舖等存在共有關係的業主，在同等條件下享有優先購買的權利。

    城市房地產管理法第37條規定，共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。第39條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照***規定，報有批准權的人民政府審批。所有這些，對於各種出售房屋的人具有約束力。

    4.合夥關係的優先購買權

    本條款主要是針對合夥共有關係中的優先購買權的。夫妻共有、家庭共有、業主共有這三種共有關係的優先購買權，彈性和難確定性因素較多，只有合夥共有關係中的優先購買權剛性和可確定性容易一些。合夥關係中一個顯著特點，就是中途參伙和參股特別是退伙和退股的頻率相當高，優先購買權及其他權利的變動、浮動情況經常發生，對於雙方的共有關係和法律效力是個考驗。

    （1）按份共有關係中的優先購買權

    按份共有關係中的優先購買權，是從按份共有人分割共有物或者分割共有物物權開始生效的。顯然，在轉讓的共有物未設定負擔時，優先購買權適用於每一個按份共有人。合夥人之間是以謀利為目的組合起來的隊伍，按份共有人的財產權利是可以隨時調整、變更的。

    本條款開頭便確認了他們的這種權利：「按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額」，其分割共有財產及財產權利，是相對自由和受法律保護的。

    按份共有人可以單方面提出分割其享有的共有的不動產或者動產份額的全部或者一部分，其理由有：第一，進退自由的原則。進，是指按份額進伙；退，是指退出財產份額的一部分或者全部，包括退伙也是退。按份共有中，各共有人的所有權可劃分為各種份額，各共有人擁有其份額，自然有權進行處分，這是買賣自由、進退自由的體現，也是所有權的自主權所決定了的。第二，習慣成自然的原則。物權法對於共有關係的規定，許多方面是尊重共有人「共同約定」的，本條款「按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額」的規定，更是尊重共有人的習慣法。迄今為止，中國現行法律也沒有限制共有人處分其份額的權利。第三，洋為中用的原則。其他國家、地區有類似的立法例子。《俄羅斯民法典》第250條規定：「在向他人出售共有財產的份額時，按份共有財產的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優先購買的權利，但公開拍賣的情況除外。」

    按份共有關係中，主要和次要按份共有人有著不同的控制權和支配權。在其轉讓應有部分時，重點要防止轉讓價格的欺詐行為。依據合同法的有關規定，凡是涉及到欺詐行為的合約，被視為一律無效。受害者有權追究欺詐者的責任，要求賠償損失。

    （2）共同共有關係中的優先購買權

    在轉讓的共有物未設定負擔時，優先購買權適用於每一個共同共有人。

    有的共有關係，左看是共同共有關係，右看是按份共有關係。譬如，共同共有關係中每一個共有人的份額是均等的，就成了統一的、對稱的按份共有關係。很多時候，人們往往將共同共有關係當作了按份共有關係，使得共同共有關係隱姓埋名了。

    既然按份共有人可以減持份額和轉讓其享有的共有的份額，共同共有人也可以減持份額和轉讓其享有的共有的份額。中國大陸、德國、意大利、瑞士、俄羅斯的民法中均提到了「份額」二字，中國大陸明確提出「按份共有」。「份額」是個大概念，是「共同共有的份額」和「按份共有的份額」兩個小概念的總類。中國台灣地區的民法、土地法，乾脆利落地不談「份額」二字：如中國台灣地區民法第819條規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人之全體同意。」；台灣地區土地法第34條規定：「共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買。」其中，除了不分共有關係的處分、出賣更加準確的以外，提到「優先承買權」比「優先購買權」更加準確。

    「優先承買權」的意思，包括了本共有圈子的共有人優先繼承所出賣應有部分的權利，不僅僅是繼承其應有部分以內的共有物。也就是說，它首先考慮到內部共有人「繼承共有權」的問題，這種權利大於、優於購買權。所謂「優先購買權」，本質上是從「優先承買權」中派生出來的。「優先購買權」的重點在於商品的交易，「優先承買權」重點在於共有權利的交接、對接以至於繼承，或者是財產、財產權利的再分配。儘管「優先承買權」的詞語生僻一些，其準確性較高是不言而喻的。

    合夥共同共有與合夥按份共有比較，主要區別在於：前者對於共有物的共同控制力強一些，後者對於共有物的共同控制力弱一些。因為前者每人各自的應有部分是均等、一致的，共有權與共管權對於大家而言都是均衡的，不存在誰權利大、誰權利小的問題。相反地，因為後者每人各自的應有部分不是均等、一致的，共有權與共管權對於大家不是均衡的，實質上存在誰權利大、誰權利小的問題。儘管如此，合夥人自由入伙、自由退伙和減持份額、出賣自己所應有的份額，兩者之間卻是一致的。

    共有人部分轉讓其應有部分後，轉讓人、受讓人可能繼續與其他原共有人保持共有關係，或者直接分割其應有部分。共有人請求分割共有物，可以是共同行為，也可以是單獨行為，一經作出即立即生效。分割共有物的方法，可以根據物權法第一百條的規定進行。可根據共有人約定，如果共有人沒有約定或者約定不明時，則按照以下方法分割：（1）共有物能夠分割，則將共有物按照共有人各自的應有部分加以分配，包括實物分配、價值分配和物權分配均可選擇；（2）共有物不適合分割，假如分割會減少共有物的價值、使用價值或者會增加合夥關係的矛盾，則可以將共有物拍賣或者變賣而分割價金，或者共有人之一人取得共有物，向其他共有人按照各自的應有部分支付相應的對價。以上兩種方法，適合於按份共有關係和共同共有關係。

    以上兩種方法，與「優先承買權」的關聯度大一些，與「優先購買權」的關聯度小一些。因為，內部分割共有物不等於對外出賣共有物，只有對外出賣共有物才與「優先購買權」掛上鉤。然而，內部分割共有物所涉及的主要是共有權利的交接、對接以至於繼承，或者是財產、財產權利的再分配。

    相關法律：物權法第101條

    相關名詞：按份共有人之優先購買權

    字數：3888字

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