正文 當代物權法百科全書小辭典初稿4... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿404-1
按份共有人之優先購買權
一、基本概念
1.優先購買權
按份共有人之優先購買權，簡稱優先購買權，全稱是共有物分割時按份共有人之內部的優先購買權，準確的詞語是優先回購權、同等條件下共有人內部承買權。
基於共有關係權利的向心力、穩定性、共有物維護權人既定的共有權利的維護和共有人具備優先照顧、優先保障、優先發展、優先承買等權利保障的條件，當共有物發生非統一性、非對稱性分割時，本共有關係圈子裡的每一個共有人都有優先購買的權利。其條件是，按份共有人願意轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額，向其他共有關係人轉讓份額內共有財產權與共有財產，其他共有關係人可以一視同仁地享有優先購買權。
這裡的同等條件，是指其他共有人就購買該份額所給出的價格等條件與欲購買該份額的非共有人相同。值得注意的是，優先購買權是共有人相對於非共有人而言的，在共有人之間並無優先的問題，當數個共有人均欲行使其優先購買權時，應由出賣人自行決定。
按份共有人之優先購買權，是與按份共有人之共有物分割權相對的概念，都是與共有物之共有權、共管權和共同處分權相聯繫的組合式權利。按份共有人在分割到屬於自己份額的標的物後，就隨之由按份所有權變成了個人所有權，由共同處分權變成了個人處分權，這樣就可以獨立自主地處分屬於自己的財產了。
按份共有人所分割得的標的物，有的可能對於原共有關係有一定作用或者重大作用的標的物。原共有關係人單個、多個或者全部主張該物的優先購買權，可以彌補因共有物的分割造成的漏洞，減少或者避免共有關係團體的經濟損失。
2.基本條件
按份共有人之優先購買權的行使，需要滿足以下幾個基本條件：（1）所出售之物應當參考市場價格，並參考分割共有物時的價格。其價格定得太高或者太低是不公平合理的。假借轉讓共有物而坑其他的按份共有人更是不合理的、更不可取的。（2）各按份共有人之優先購買權一律平等，不得以所佔份額的大小來論優先購買權。單個、多個或者全體參與行使按份共有人之優先購買權均可。但適當照顧占份額小的一方按份共有人也是人之常情。（3）所出售之物如為原共有關係體系中的重要財產、關鍵財產或者核心財產，按份共有人應集體行使優先購買權，並防止以上財產外流。或者可以限制處分人向外部的人轉讓、贈予，以免發生機會損失等差錯。
按份共有制是共有關係中最活躍的一類物權制度，在財產的共有處分、個人分割等特定的物權關係中顯得更加自由靈活。原則上，按份共有人有權轉讓其享有的共有的財產份額。法律規定各共有人有權處分其份額的原因是：（1）按份共有中各共有人的所有權可以劃分為份額，各共有人擁有其份額，自然有權將其份額進行轉讓、贈予、傳承等處分，這是意思自治、買賣自由的外在表現，也是由所有權的本質決定了的。（2）現行的法律法規也未限制共有人處分其份額的權利。這裡適用於「法無明文規定不禁止」的寬鬆辦法。（3）其他國家有支持按份共有處分的法例。如俄羅斯民法典第250條的規定是「在向他人出售共有財產份額時，按份共有財產的其他共有人有權按出售價格和其他同等條件優先購買所售份額的權利，但公開拍賣的情況除外。」
3.本質特徵
優先購買權的本質特徵，是本位主義、團體主義、消極對世主義之排他主義優先購買權。所謂的優先購買權，只不過是相比較而言的美麗詞語，實質上是優先承買權。作為共有關係物權共同體肯定要考量物權關係、經濟關係、共有關係和對世效力、共管權力的穩定性，特別是要對於涉及到核心資產、核心產權加強監管，不能隨意對外出賣，否則會影響到本共有關係的共管權、共同發展權。
家庭、夫妻、業主共有關係和合夥共有關係中都會遇到同樣的優先承買權。如家庭、夫妻共有關係之房屋優先購買權，是由該關係之財產共管權、居住權、舊關係的遺留權構成的，當家庭解體、夫妻關係破裂時，原按份共有人和共同共有人出賣房屋，應當首先考慮到原共有關係人的需要。規劃建築物小區業主共有的財產，主要是共有的車位車庫，應當首先考慮到其他共有關係人的需要。合夥企業中的關鍵性財產及其權利更是如此，按份共有人分割這種財產及其權利後，影響到合夥企業的發展權和既定的共管權，後果是不堪設想的。
二、幾點理解
1.幾點說明
法學家解讀按份共有人之優先購買權，主要從以下幾點來說明：（1）按份共有權自由支配理論。一般而論，按份共有關係中各共有人的所有權可以細分為若幹份額，並可以物權價值或者經濟價值體現出來。基於入伙自由與退伙自由原則、買賣自由與讓權自由原則考量，各共有人擁有其份額，自然有權將其份額進行處分，這是由所有權自由支配法理支撐的本質要求所決定的。（2）所有權意思自治主義原則的基礎支撐。中國現行法律的規定，暫時沒有限制民事主體共有人處分其份額的權利。基於「法無明文規定不禁止」的所有權意思自治主義原則考量，對於民事主體之中各按份共有人以相當充分的財產自由處分權，是很有必要的和相當實用的。（3）外國立法例的借鑒。況且，傳統的成熟的物權法國家和地區有成功經驗和類似的立法例，中國也有相當成熟相當實用的立法例。（4）按份共有人之優先購買權是普遍化的權利。各按份共有人原本是一個利益共同體，共同的利益、共同的義務、共同的責任將大家的命運組織在一起，有福同享，有難同當。當若干按份共有人退出這個共有關係圈子後，其他按份共有人需要繼續維持共有秩序，部分按份共有財產及其權利被分割，不能因此而輕易將現存的共有關係完全解體。（5）按份共有人之優先購買權是很自然的權利，這種共管權和共有財產權利的行使是有益的措施，如防止共有財產處分權被個別人壟斷與篡奪，防止共有財產分割當事人內外串通侵犯共有財產、賤賣共有財產權等等，在按份共有人之優先購買權條件下就沒有多少活動的餘地。與此同時，退出這個共有關係圈子的共有人的權利與義務得到了相對的平衡，處於相對良好的狀態。
如果說集體所有制也是財產共有制的話，某些特定的共有財產權是不能隨意轉讓與分割的，如農民家庭所取得的土地使用權，既是按人按份共有的，也是農民集體共同共有的，轉讓與分割此類財產不光是受普通物權法、擔保物權法規範與限制，主要受制度物權法規範與限制；對於集體共有制企業的核心資產和產權也是不能隨意轉讓與分割的，也不光是受普通物權法、擔保物權法規範與限制，而且很有可能受制度物權法規範與限制。
3.普適性優先購買權
按份共有人之優先購買權，普遍適用於共有、准共有、信託式共有等回購權人或者參購權人。按份共有人是第一級優先購買權，擔保共有權人是第二級優先購買權，信託式按份共有人是第三級優先購買權，用益共有權人是第四級優先購買權。以優先權的順序不能顛倒、錯亂。
優先購買權，從權利主體劃分，可以分為本位型優先購買權和拓展型優先購買權兩大類，各種共有制中均存在優先購買權。其中，本位型優先購買權是直系共有圈子裡的優先購買權，共有物為擔保抵押物時，處於次優先的地位，共有物為非擔保抵押物時，處於第一優先的地位。
拓展型優先購買權是旁系共有圈子裡的優先購買權，所參與的對象有二種：一是明顯的拓展型優先購買權的參與。如旁系家庭、直系家族的有血緣關係的成員，處於次優先的地位；二是隱形的拓展型優先購買權的參與。如抵押權之類的債權人，共有物為擔保抵押物時，抵押債權人處於第一優先的地位；土地所有權人亦為隱形的拓展型優先購買權，平時不被看作共有關係的圈內人，而當共有人分割土地使用權時，土地所有權人就從幕後走向台前，於優先購買權方面始終處於第一優先的地位。
從權利客體劃分，可以是實物的優先購買權，也可以是實物價值、有價證券之類的優先購買權，還可以是物權的優先購買權，並不限於實物的優先購買權一種形式。通常情況下，本條款是作為實物的優先購買權一種形式來解讀，這樣的話，就容易通俗易懂一些。
實物的優先購買權，也不僅僅限於本條款所規定的這一種形式。本條款的類型是關係「按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額」時，所產生的實物的優先購買權。轉讓人與是否放棄共有關係，並無必然性的聯繫。轉讓人未完全轉讓自己的份額，仍然保留了其共有關係；只有轉讓人完全轉讓了自己的份額，就脫離了其共有關係。無論是實物、實物價值、物權的哪種優先購買權，只要轉讓人還存在共有關係，爭議是難以避免的。
轉讓人轉讓了自己部分份額的共有物，同時保留了其餘份額的共有關係，其對於被其他共有人轉讓的共有物就喪失了優先購買權。如果涉及到回購權，其需要等到再轉讓時才能有機會得到。本條款「其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利」，應當不包括部分保留共有關係的共有人在內。
優先購買權的主體已經明確了是「其他共有人」，並且是在同等優惠價或者同等條件下能夠強制執行這一制度。當然，這裡有一個前提條件，即應以優先承買權的法定條件來認同「同等條件」。如果「其他共有人」被抵押權人的條件或者土地所有權人的條件所限制，應當退居二線，屬於次等優先承買權人。如果涉及到土地使用權的分割出讓，「其他共有人」也就被國家或者集體的土地所有權人所約束，應當退居二線，屬於次等優先承買權人。
解釋本條款「其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利」，首先要考慮到本共有關係圈子裡的優先承買權，其次是考慮「同等價格」這個同等條件。非同等條件，就是所轉讓的共有物原先存在擔保責任、抵押債務之類的法鎖關係，債權人在「同等價格」條件下享有特別的優先購買權。應當說本共有關係圈子裡的債權人優先於非本共有關係圈子裡的債權人，這是首要條件，「同等價格」是次要條件。
相關法律：物權法第101條
相關名詞：共有人優先購買權的四大類型
字數：3888字
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