正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿396-1

    共有物管理費用之業主負擔

    一、基本理念

    共有物管理費用之業主負擔，指物業小區內每個業主對於日常物業管理費、特定物業管理費的日常負擔與統籌負擔。這種負擔是夫妻共有、家庭共有關係對外負擔的一個經常項目，除了不動產、動產共有物的重大修繕或者改變共有設施用途、處分共有的財產需要慎重考慮以外，業主對於日常物業管理費的按時交納是應盡的義務，除非物業管理費很不合理。

    此項專項規定，由建築物區分所有權關係法、共同共有關係法、物業服務管理法和業主共管權法規範與調整，業主不能以不行使權利為由怠於或拒絕履行義務。如業主不能以自己幾個月未在此居住為由怠於或拒絕交納物業管理費，以樓層低不乘電梯為由怠於或拒絕電梯使用、保養費等其他費用。

    共有物管理費用之業主負擔的主要特徵，是日常物業管理費用的高度統一性、簡易修繕和重大修繕的必需性，以及相鄰關係義務的多樣性、共同共有（共有建築物及其設施）與按份共有（專有建築物及其設施）的混雜性。其中「高度統一性」、「必需性」這兩項是區別於其他共有人的特定義務，亦即共有物管理費用之特定負擔項目，所有不合法、不公平合理的「約定」是沒有法律效力的。

    物權法權威解讀文本中，關於「對共有物的管理費用」列舉了以下幾項：第一，對共有物的保存費用，即為保持共有物免於毀損、滅失，使之處於良好狀態或使用狀態而支付的費用。例如對共有的汽車在一年中支付的保險費、養路費、車船使用稅、保養費、存放費等。第二，對共有物作簡易修繕或者重大修繕所支出的費用。如修理共有的電視機所支付的修理費；裝修共有的房屋所支付的費用。第三，對共有物的其他負擔，包括因為共有物對共有人以外的人造成損害，而向受害者支付的賠償金等。如共有的房屋倒塌造成他人損害，而向受害人賠償的醫療費、誤工損失費等。在按份共有中，對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔（全國****會法工委民法室編著《中華人民共和國物權法解讀》第215頁至第216頁）。這個權威解讀很重要。如果我們不讀這個版本，有的東西就搞不清楚。如關於「對共有物的其他負擔」，光靠猜測有時候會發生誤會的。

    物權法從第六章「業主的建築物區分所有權」、第七章「相鄰關係」到第八章「共有」，共36個條款絕大部分是針對業主關係而特意規定的。物權法第98條雖然沒有點業主關係的名，但看得出肯定有業主的一份。倘若不包括「共有物管理費用之業主負擔」這一環，那麼，「業主的建築物區分所有權」、「相鄰關係」和「共有」就定會是有了上文而沒了下文。每個業主享受了身份權、人身權、共有權、共管權、共決權等一連串一整套的權利，肯定不會白白地享受這麼多權利而不可能不需要履行相應的義務。

    物權法第98條明確規定：「對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。」看來看去，這種規定好像是為業主們度身定做的一樣。

    物權法第98條的指導思想和立法目的，就是針對業主共有關係**同共有關係與按份共有關係的界限不明顯的特點，採取快刀斬亂麻的辦法，一槌子定音，希望據此來定分止爭，將業主共有物的管理費用負擔落實到人。

    業主之間的相鄰關係，是業主的專有部分與全體業主的共有部分的混合共有關係。建築物及其設施，除了室內、個人車庫可以確定為專有，以及綠地和道路、文體設施、防空洞、水泵房、電梯間及其附設裝備可以確定為共有的以外，其他部分，是專有中有共有（如業主近層外牆、樓底、樓頂等）、共有中也有專有（如業主近層走廊、樓梯、鋪設的管線等）。所有這些，實質上為處理相鄰的共有關係出了一道難題。

    涉及到共有物的管理費用，一般而論，可以將業主之間的相鄰關係均視為共同共有關係對待。但有的項目被當作按份共有關係，這也不足為奇。平時，物業管理企業有一個不成文的規矩，即面積大的業主所承擔的物業管理費用要大些，否則就要小些。建築物修繕的費用，也沿襲著這一土規矩來辦理。在這方面，物業管理者是不考慮家庭人口的多少、僅考慮業主房屋面積的大小的。

    本文反覆強調，本條款是適合於合夥企業共有物的管理費用的。業主建築物及其附屬設施的共有關係，或曰建築物區分所有權有共有關係，難點在於有些項目到底是屬於按份共有，還是共同共有。因此，涉及到建築物的簡易修繕和重大修繕，本條款不是專門化條款。

    其實，物權法第79條、第80條給予了明確的規定。

    關於建築物及其附屬設施維修資金的籌集及使用的規定：「建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公開。」（第79條）該條款首先講明了這一方面的相鄰共同共有關係。

    關於建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項的規定：「建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。」（第80條）這一條款的最後一句，實質上是將共同共有關係轉換成按份共有關係了。當然，這種靈活變通方法，也沒有什麼不妥當的。

    應當指出的是，物權法關於業主各種費用的分攤，僅僅集中於維護共有物費用的分攤，沒有涉及到人身安全保護費用的分攤。實際情況是，人身權保護費用的分攤，很多物業小區已經是將這些捆綁到維護共有物費用的分攤中去了。

    二、一般分析

    有的專家學者在解讀物權法時，將建築物的簡易修繕與重大修繕一併列入講解範圍之內（本文上面也提到）。但是沒有說明，這是適用於夫妻、家庭、合夥關係的對象，還是適用於相鄰共有關係的對象？

    通過本文本題目的論證，事情已經很清楚了：本條款適用於前三種共有關係的管理費用負擔，不適用於後一種即相鄰共有關係的管理費用的負擔。因為物權法第79條、第80條足以顛覆本條款「共同共有」和「按份共有」的「兩分法」。例如，第80條的「沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定」，就是將以共同共有關係為主體的業主相鄰共有關係，已經按照按份共有的辦法來處置了。

    本條款應聯繫業主相鄰共有關係的管理費用負擔的規定，即業主建築物的簡易修繕與重大修繕的管理費用負擔的規定；碰到此類問題，應聯繫物權法第79條、第80條來解決。

    還要補充的一點是，有的專家學者以「業主相鄰共有關係可以顛覆共同共有關係與按份共有關係」為由，將業主相鄰共有關係說成是「特殊的共有關係」。這種理由是不充分的。實際上每一種共有關係中，或多或少地顛覆一下其共有關係是存在的。原因很簡單，在按份共有關係中，很多共有物是可以轉化為共同共有關係的，有些按份共有關係之中本身也包含了或多或少的共同共有關係，只要認真分析研究便可知曉了。只是本條款將物權法第79條、第80條顛覆得太明顯了，因此就只能成就此兩個條款，同時捨棄本條款的「對接」。

    業主的共有關係真的是很複雜、最複雜的。業主專有物與共有物混雜在一起、共同共有關係與按份共有關係混雜在一起，也許這就是某些專家學者所說的「特殊的共有關係」，或者「業主相鄰共有關係可以顛覆共同共有關係與按份共有關係」吧？但是，業主共有關係是與夫妻、家庭共有關係是串聯的呀，這後面兩種共有關係是普通共有關係，都是扁平化的權利與義務對象，適用於同一物權化方針政策，卻將業主共有關係當作「特殊的共有關係」似乎又說不過去。

    其實，業主共有關係是最複雜的一類共有關係，物權法特意為此狠下了功夫。（1）物業小區麻雀雖小，五臟俱全。整個物業小區是個小社會，各種各樣的權利與義務交織在一起，鬧得不可開交。業主建築物專有權、共有權、共管權、共決權、住改商權、業主撤銷請求權、相鄰關係、通行權、管線安設權、采光日照權、環境保護權、共有物使用權作用權利用權、按份共有權、共同共有權、共有物共同管理權、共有物處分權等等，業主的基本義務、相鄰關係的基本義務、環境保護的基本義務、相鄰不動產作業安全的義務、用水排水通行鋪設管線的基本義務、共有物管理費用負擔的義務等等。整個物業小區都是齊抓共管的，從業主大會、業主委員會到物業管理服務，從居委會、街道辦事處、派出所到城市規劃、土地管理、城市管理、房屋管理、工商管理、市政園林管理、環保管理和水電管理、通信管理、網絡管理、有線電視管理、燃氣管理等等，至少涉及到十幾個部門與單位的管理。（2）一些主要的權利與義務交織在一起，需要物權法花大力氣來區分。如業主的專有物與共有物、專有權與共有權及其義務混雜在一起，業主大會、業主委員會與物業管理服務企業的權利與義務混雜在一起，無償使用與有償使用的物業設施混雜在一起，業主的身份權、人身權與財產權混雜在一起，業主的連帶權利與連帶義務混雜在一起，很多項目既是權利又是義務、既是義務又是權利混雜在一起，成文法關係與習慣法關係、道德法關係混雜在一起，業主共有關係與夫妻共有關係、家庭共有關係以及相鄰物業小區的共有關係、地役權關係混雜在一起……。中國物權法已經花了大力氣來區分，但還是有許多沒有規範到。日本《民法典》中僅《建築物區分所有法》就有70條，另有「共有」16條，而中國物權法從從第六章到第八章才共36個條款。因此，我們需要在有限的條款中挖掘潛力，作出無限的聯想。

    共有物管理費用之業主負擔，一般是分為兩大板塊的：一是日常物業管理費用，此項義務是類似於法定的義務；二是修繕、改建、重建建築物及其附屬設施所分攤的費用，此項義務是法定和約定的兩者兼有。

    相關法律：物權法第98條

    相關名詞：共有物管理費用的負擔

    字數：3888字

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