正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿338-1

    業主日常生活物權請求權

    一、基本概念

    1.定義

    業主日常生活物權請求權，簡稱生活物權請求權，是獨立於業主財產保護請求權之外的另類物權請求權，也是業主建築物區分所有權人的訴權之一，應當是物權請求權和人身權請求權「二合一」的復合請求權。

    此項規定，主要由所有權關係法、業主關係法、侵權責任法和訴訟法規範與調整。在法無明文規定的特殊情勢下，或許由習慣法、道德法和自然法、邏輯法規範與調整。物權法第83條的規定是簡要規定。業主行使各項物權請求權除了司法救濟以外，還包括自力救濟、共力救濟和公力救濟等途徑。

    主要集中於「停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失」共四項物權請求權。其是基於業主專有權、共有權以及身份權、人身權、共管權、居住權、通行權、相鄰關係和平共處權等以財產權為中心的請求權，故乾脆歸類為業主日常生活物權請求權。

    業主居家生活的安寧權、安全權、相鄰關係處理權和專有、共有財產保護權，涵蓋有形物權和無形物權，是種類繁多而非常瑣碎的一類物權，需要分門別類地進行維權。主要由普通物權法、侵權責任法、民法通則和業主規約規範與調整，其次由擔保物權法規範與調整，特殊情勢下由制度物權法規範與調整。因為這項請求權非常零碎，法律和業主規約不可能全部涵蓋到，需要由習慣法、公序良俗、善良風尚等辦法來加以補充，不能隨便運用「法無明文規定不實行」的原則。

    鑒於有的業主違反法律、法規和物業規約，影響到其他業主正常的生活秩序等情形，物權法特設了此條款，以保障受侵害的業主能夠通過人民法院來解決業主的內部糾紛。

    業主日常生活中真正涉及到財產權保護的一般不是很多，較多的是鄰里之間的生活瑣事糾紛。如本條款列舉的五個內容中之愛護環境衛生的糾紛、飼養動物的的糾紛、侵佔通道的生活權糾紛所佔比例高達60%%uff1b其餘的如違章搭建棚屋及其他附屬設施的糾紛、拒付物業管理費的糾紛，行為人業主與受妨害人業主也沒有直接的財產物權糾紛，只不過是稍有間接的財產物權糾紛。

    行為人違章搭建棚屋及其他附屬設施，是行為人侵佔業主共有的地上權或者空間權，有物權價值的權利，但難以計量其經濟價值，訴請經濟賠償相對困難一些。個別人拒付物業管理費導致物業小區內停電、停水、停電梯之類的物業制裁，是行為人影響到守約業主「正常生活權」和「財產共有權」的行使，有物權價值的權利，但難以計量其經濟價值，訴請經濟賠償相對困難一些。

    本條款所指「業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。」是個建議性的假設。

    實際情形是，一些沒有多少物權價值、經濟價值的事情，一般是通過業主委員會、業主大會、物業管理企業或者居民委員會基層調解，不一定要徑直向人民法院提起訴訟。即使是有物權價值、經濟價值的事情，許多是先在基層調解，調解不成的再向人民法院提起訴訟。

    如果是一些用不著在人民法院立案的日常瑣事動輒向人民法院提起訴訟，會在業主之間產生不應有的隔閡，相互之間撕破臉皮可能會有副作用。如業主或者居民偶爾的棄置垃圾、侵佔通道，並且有悔改的表示，則不一定要向人民法院提起訴訟。

    2.請求權的平台

    業主及其居民之間發生糾紛，最直接的辦法，一是通過業主大會、業主委員會來進行內部處理；二是共同受到侵害的業主，推選代表人先內部調解；三是受到侵害的業主個人先內部調解。如果內部調解不成，以上三種訴權人最好是依據民事訴訟法向地方人民法院起訴解決，主要集中於「停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失」共四項物權請求權。這種民事訴權，應當包括單訴與共訴兩種形式，都受民訴法認可。

    本條款涉及業主及其居民日常生活中的瑣事糾紛，雖然事情不算很大，卻也有可能涉及到其他業主及其居民的日常生活、工作、健康、安全方面的因素。也許其他法律管不了，物權法正好彌補了這一空缺。業主這一訴權的設置，借鑒了外國成熟的經驗，顯得很得體。

    德國住宅所有權法規定，所有的建築物區分所有權人都可以對其所居住的涉及建築物有關事情向法院提起訴訟。例如建築物區分所有權人可以就建築物漏雨進行訴訟，這可以單訴或者共訴。如果某個建築物區分所有權人不交維修基金，其他建築物區分所有權人可以訴他，同樣可以單訴或者共訴。對此，有可能出現幾百人對一人起訴的情形。無論是單訴或者共訴，這種請求權不失為共有請求權，不是單個建築物區分所有權人的請求權。建築物區分所有權人也可以委託管理人向法院起訴。但物業管理人經必須建築物區分所有權人的明確授權。

    說明：此處的「建築物區分所有權人」，就是通常所說的「業主」。外國沒有「業主」這個名稱。業主這個名稱，是地道的中國古典物權法名稱，很簡略也很順口。

    三、有關司法途徑

    1.單訴或者共訴

    明確了單訴或者共訴和共有的請求權，順理成章，法院立案時，不必苛求「占業主人數的多數」或者「占建築物總面積的多數」，哪怕是一個業主來起訴，法院應當立案、問案、判決有效。否則，是勞民傷財，反而影響辦案效率。這是一個司法技術問題。

    2.選擇訴訟方式

    司法的另一個技術問題，是業主如何選擇訴訟方式的問題。根據外國的司法經驗，業主委託物業管理人對於某個業主進行訴訟，這樣可以避免業主之間面對面撕破臉皮，影響日後的團結。另外，選派代表到法院訴訟，不需要大量的人力物力投入到一個普通糾紛中去，同時減少違法業主的精神壓力，這也是必要的。當然，法院立案時也會覺察到這種問題，也會有參訴人員的限制。如果涉及到刑事案件又不同了，往往看到起訴方和被訴方兩方面的人數很多，甚至於塞滿了整個法庭。

    3.業主委員會作為訴訟主體

    還有一個技術問題，法理上應當允許業主委員會作為訴訟維權的主體，而物權法卻沒有規定下來。業主委員會本質上是業主的代表組織，是經過地方政府房地產管理部門登記註冊的合法組織，為什麼不能作為訴訟的主體呢？

    物權法頒布之前，有的城市的多個樓盤的業主特意在全國「兩會」之時進京諫言，要求業主委員會或者部分業主作為訴訟主體，並寫進物權法的條文中加以明確規定。但條文中沒有明確規定。

    4.行政罰款的辦法

    最後要說的技術問題，就是對於違法違規或者違約的業主要罰款的問題。日本《建築物區分所有權法》規定了相關的罰則，罰款列為十萬日元以下和五萬日元以下兩個檔次，侵權責任法相當仔細。其中，可處五萬日元以下罰款的要件是違反該法第48條第（2）款「非管理組合法人者，不得於其名稱中使用管理組合法人字樣」。也許中國人對於此類事件看得很輕，而日本人卻看得很重。中國物權法無明文規定情形下，業主委員會在制訂物業管理規約時，是可以考慮罰則內容的。實際上，於違法罰款，在全國推行也是可以的。

    《物業管理條例》第64條指「違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。」這「50萬元以下的罰款」是最高額的罰款了。但也有可能比這種懲罰更加厲害的。如此條例第62條嚴厲地規定：「違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%%u4ee5上50%%u4ee5下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。」行政處罰與民事賠償兩種都有了，更有甚者的是這個「處委託合同價款30%%u4ee5上50%%u4ee5下的罰款」，很有可能超過「50萬元以下的罰款」的上限值了，起碼對於較大的物業管理公司來說或者對於較大的物業管理小區來說是如此厲害。

    5.訴訟時效的甄別

    關於訴訟時效，中國物權法也無明文規定。但有一點是可以肯定的是，行政處罰法的相關內容應當與民法、合同法、物權法的對象相對應。並且，肯定適用於物權法第三章的物權請求權的相關規定。筆者認為，應當區分情節輕重進行適當處理，大多數業主的日常生活物權請求權是日常瑣事，應當適用於民法通則規定的二年期訴訟時效制度；而處理違章搭建一項，則可能適用於二十年期的訴訟時效；返還原物請求權的訴訟時效，德國是30年以後消滅，日本則不適用消滅時效。以上設計是公平合理的，法官可據此行使自由裁量權。如此而已，能夠達到寬嚴相濟的目的。

    關於物權法相關條目訴訟時效的論述，著名法學家中科院學部委員梁彗星教授、中國人民大學楊立新教授尤其是張新寶教授等專家學者，都有獨到見解。他們的意見是，要將物權法某些條目的訴訟時效與民法通則的訴訟時效區分開來，不要照貓畫虎，實行一刀切。其中，梁彗星教授直截了當地說：「物權請求權中，基於立法目的，行使確認物權請求權、排除妨害請求權和消除危險請求權，不適用訴訟時效；請求返還原物請求權，原則上應適用訴訟時效，但請求返還登記財產的請求權作為例外不適用訴訟時效。」（梁慧星：《物權法》基本條文講解，載《物權法名家講座》第40頁）

    對照本條款「停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失」共四項物權請求權，以及資深法學家的精闢講述，可以確定的是前三項不適用訴訟時效。賠償損失的這一項物權請求權是否適用訴訟時效，則需要根據具體情況而定，難以一概而論。如果這種「賠償損失」，指的是請求返還登記財產的請求權或者是請求返還未登記財產的請求權，兩種情況都不一樣，前者不適用訴訟時效，後者適用訴訟時效。如果這種「賠償損失」，指的是請求賠償經濟損失，則適用訴訟時效。

    相關規定：物權法第83條

    相關名詞：

    字數：3888字

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