正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿337-1
業主基本義務範疇
一、基本理念
業主基本義務範疇，應當包括遵守法律、法規和管理規約各個方面的行為規範。業主在行使建築物及其附屬設施專有權、共有權、共管權和共決權等方面履行相應的義務，不能以放棄權利為由拒絕履行應盡的義務；在行使居住權、出租權、休憩權、通行權、地役權等方面履行相應的義務，不能以放棄權利為由拒絕履行應盡的義務。業主基本義務範疇極其複雜極其廣泛，物權法等成文法不能涵蓋所有的範疇，有時候需要依據習慣法、道德法或者自然法、邏輯法進行補充規範。
要回答業主及其居民的全部義務範疇有哪些，對於一般人來說也是有點犯難的。況且，全國各地的物業管理模式是不完全相同的，劃分責任的辦法也是有差異的。有鑒於此，物權法第83條概括性地列舉了幾種義務的範疇，應當是普通物權法規定的基本的義務範疇。
古人云「莫為善小而不為，莫為惡小而為之」指的是許多小義務可以積攢為大義務，大義務可以積攢為大自由、大權利。
業主及其居民的基本義務範疇如下所示。
1.愛護環境衛生的義務
愛護環境衛生的義務，是業主最傳統和最廣泛性的義務。有毒有害物質的污染、有害細菌的污染等對於廣大居民危害性很大，故國家歷來的口號是「愛國衛生運動」、「愛國衛生事業」，非同小可。
愛護環境衛生的義務，主要集中於以下兩個方面：
一是要求業主及其居民不得任意棄置垃圾廢物。所有垃圾廢物必須按照規定向指定的垃圾桶或者垃圾箱、垃圾池等地方棄置。一般要求實行垃圾分類處理棄置，如將廢電池、廢金屬、廢塑料、廢報紙、廢舊電器等廢舊物資收拾起來以便於廢物利用。沒有專職清潔工的物業小區，更要人人自覺地維護樓房內和周邊地區的衛生條件。此類規定，以物業管理規約見長。沒有訂立物業管理規約的，以公序良俗為準。
地方法規或者規章，對於居民區垃圾的堆放、綜合利用以及處罰方法作出了具體規定。有的地方利用垃圾進行發電，做到了既清潔衛生又廢物利用，取得了很好的社會效果。垃圾也是一種資源，浪費垃圾就是浪費資源。這意味著業主愛護環境衛生的義務已經由單一義務向多重義務加重，從利眾利己的環境衛生義務上升到利國利民的開拓經濟效益的義務。
二是要求業主及其居民不得向規劃小區警戒線內排放有毒有害的氣體、固體、液體、粉塵、顆粒、放射線、光輻射、電磁場波物質和超過50分貝的噪聲。這些不可稱量的有毒有害物質，會直接影響到其他業主與居民的身體健康，噪聲污染也會影響居民休息甚至於影響到人的身心理。
此類規定，可參照環境保護法、水污染防治法、大氣污染防治法、固體廢物污染環境防治法、噪聲污染防治法等法律執行。大多數無形的有毒有害物質隱形地造成環境污染，對人類和生物也有毒害作用，劑量足夠大時能夠致使人員傷殘甚至於死亡。業主不履行環境保護的義務，就會侵犯他人的健康權、生命權或者相當的財產權，這在任何國家是絕對不能容忍的。
以上是業主及其居民最基本的愛護環境衛生的義務，而有些義務，是從兒童時期就開始抓起、學起、做起，一直做到老學到老。如不隨地吐痰、大小便、亂扔果皮紙屑、高空拋物等，均為日常禁止和相互約束之列。
2.遵守飼養動物有關規定的義務
遵守飼養動物的有關規定的義務，是保障環境衛生和生命安全的義務，法律不禁止卻提倡嚴格限制飼養動物。
基於環境衛生和業主居民身體安全的考量，一般而論，城市規劃小區不允許業主及居民飼養家畜、家禽，限制飼養寵物。飼養犬隻和寵物狗、寵物貓、寵物蛇等需經有關部門批准並定期檢疫和指導；珍貴、瀕危野生動物的飼養，需依法上交國家動物保護部門處理並飼養；業主認養動物園的動物，只能在動物園中進行認養。
業主不履行此項義務，稍有不慎很可能成為肇事者。如有的物業小區內就發生過烈性犬隻咬死人與傷殘事件；有的業主養殖大型毒蛇引起鄰居恐慌；有的業主發展養殖黑熊取膽汁謀利；有的將國家級瀕危保護動物領回家養殖而暴病死亡等等。
《民法通則》第127條規定：「飼養的動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔民事責任；由於受害人的過錯造成損害的，動物飼養人或者管理人不承擔民事責任；由於第三人的過錯造成損害的，第三人應當承擔民事責任。」雙方當事人和第三人責任區分清楚了。《侵權責任法》第78條有類似的規定，並規定第三人的責任。此法第79條至第80條分別進一步規定：「違反管理規定，未對動物採取安全措施造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔民事責任。」「禁止飼養的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔民事責任。」
3.遵守禁止違章搭建棚屋及其他附屬設施的義務
遵守禁止違章搭建棚屋及其他附屬設施的義務，是由專門法規範與調整並由行政主管部門介入指導的剛性的義務。也是業主基本義務中最突出的一類義務。
禁止違章搭建棚屋及其他附屬設施，標誌著業主不得侵佔業主共有空間和損害其他業主觀瞻權的義務。業主行使自主的完整的權利，只能在建築物區劃內專有部分裝飾，外牆上和外牆壁空間屬於業主共有；即使是業主個人專有部分也不能影響到房屋的整體佈局和他人的美學觀瞻。故業主個人不能隨意搭建棚、屋、越界防盜網或陽台、飄台及其他附屬設施。
依據地方政府的有關規定，城市規劃小區內不允許業主及其他人擅自在建築物上或者其他地方隨意搭建棚、屋、越界防盜網或陽台、飄台及其他附屬設施（如挖地窖等）。業主確有需要，應當經過城市規劃、城市管理等相關部門的批准執行。業主大會、業主委員會可責令制止，城市管理部門可派人拆除違章搭建物，並依法進行行政處罰。
《物業管理條例》第66條規定：「違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。」
4.遵守禁止侵佔通道的義務
遵守禁止侵佔通道的義務，是業主不越權、不侵權和方便他人、有利生活的義務。業主的通行權和通道共有權、共管權受法律保護，業主不履行這一義務，就涉嫌越權、侵權並影響到他人的正常生活，需要承擔侵權責任。
城市規劃小區內人行、車行、樓梯、走廊、消防通道及其他通道為業主及全體成員共有，為業主共管。如果業主及其居民於通道上亂停放車輛或者亂堆放雜物，非法、無理佔有他人的通道，影響他人通行，就會打亂人們正常的生活秩序，發生鄰里糾紛。對於此類情形，業主大會、業主委員會有權依法、依規予以制止，並追究肇事業主的責任。
5.不得拒付物業管理費的義務
不得拒付物業管理費的義務，是業主最基本的日常性既定的義務之一，業主沒有充足理由和充分條件不得拒付物業管理費。
所謂物業管理服務，是每個業主以貨幣購買的物業保安服務，只有業主支付物業管理費才能享受這種服務。業主不履行這種既定的義務，不但會損害物業管理人合法權益，而且可能會損害其他業主的正常生活，弊端多多。如有的物業小區內某些業主拒付物業管理費，導致整個小區或者整棟樓房停電、停水、停電梯等等，負面影響很大。這種現象必須依法禁止。
業主及其居民享受物業共有的權利和物業管理的服務，應當依法、依規按時足額向物業管理人交付物業管理費和房屋維修基金等相關費用。類似於個別業主拒付物業管理費及其他日常項目的費用，可能導致整幢樓宇甚至整個小區的停電、停水、停暖，影響他人的日常生活。對於此類情形，業主大會、業主委員會有權依法、依規予以制止，並追究肇事業主的責任。受此妨害的業主，可以向人民法院起訴肇事業主，維護自己的合法權益。
《物業管理條例》第67條規定：「違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。」
二、不限於本條款的五項義務
以上五項義務，是業主及其居民最基本的義務範圍，物權法第六章「業主的建築物區分所有權」中所有的義務，第七章「相鄰關係」的義務，第八章「共有」的義務，也是業主及其居民應盡的義務。此外還有更多關於財產權、人身權保護的義務。
之所以將以上零物權範圍列為業主及其居民的義務，是因為對於每個業主及其居民而言不僅僅是身體力行，而且是負有相互監督、相互管理的義務，著重在於共管的義務。
業主及其居民自律的義務和共管的義務，源於建築物區分所有權的對流平衡。在享受建築物專有權、共有權的同時，需要綜合平衡日常生活中的義務元素，任何人不能僅僅享受權利而不履行義務。還需要履行物業小區人人共管的義務，以形成「人人為我，我為人人」的對流平衡。
業主的基本義務，不是純粹的民事義務。一旦將他們的義務與國事義務和公事義務發生關聯，就不再是純粹的民事義務了。如《物業管理條例》中就有很多方面涉及到公權力的指導與介入；「法律責任」一章共14個條款，很多是採取罰款、治安處罰、行政處分甚至於刑法責任方面的內容，這跟《侵權責任法》中「賠償損失」之類的立法方式是不同的。
關於物業管理的事務，竟然可以由十幾個政府部門齊抓共管。許多業主並沒有意識到履行義務的多樣性和關聯性，有的業主考慮自己的權利問題多、義務問題少，有時候犯了錯誤、違了法甚至於受到制度物權法的制裁也渾然不知。
相關規定：物權法第83條
相關名詞：
字數：3888字
全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務
一切從現在開始hold住物權法精髓
當代物權法的開山作
宏觀物權法的奠基石
物權法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏觀物權法
全世界物權法愛好者的良師益友
1000萬字的尚方寶劍
從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢
世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著
中國品牌
中國正能量
《當代物權法百科全書小辭典》
《解析物權法》
好書齊欣賞
潤物細無聲
啟動防火牆
遁入物權門
請瀏覽
一切都在掌握之中
電子信箱：qq437116637或627592416