正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿336-1

    業主的基本義務

    一、基本概念

    業主的基本義務，全稱是業主及其居民的基本義務，亦稱業主居家生活之基本義務，是對應於建築物區分所有權和公用設施使用權之上和業主文明公約的既定義務，包括法定的義務、約定的既定義務和公序良俗的道德義務。

    所有義務，既是個體履行的又是共同遵守、相互監督的義務。督促業主及其居民履行義務的權力機構，是業主大會和業主委員會。法律、法規和規約不允許業主及其居民光享受權利而不履行應盡的義務。業主不履行義務，將會受到批評以及財產權、人身權之訴，應當承擔違法違約各方面相當的責任。

    所謂業主的基本義務，這裡指的是「小相鄰關係」的基本義務，除此之外，還有「大相鄰關係」和「特大相鄰關係」的基本義務。所有的基本義務一項也不能少，業主以及其他的人該履行義務的一定要履行，是沒有任何價錢可講的。做一個合格的業主或者合格的公民，首要從認真履行「小相鄰關係」的基本義務開始。

    每個物業小區「麻雀雖小，五臟俱全」，每個業主都有一整套的權利與義務，包括財產權和人身權兩個系列的權利與義務。

    物權法第83條明確規定的業主的基本義務是：「業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任何棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。」

    業主的基本義務，包含遵守普通物權法、擔保物權法、制度物權法以及習慣法、道德法規範的基本義務。普通物權法和制度物權法的基本義務是常見的基本義務。物權法主要是從普通物權法的基本義務來規定的，業主行使建築物區分專有權、共有權、成員權、會員權、共管權等一系列財產權、身份權、人身權，以及正確處理相鄰關係與物理管理人關係的權利，都得履行業主的基本義務。

    物權法第83條所指不任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲，不違反規定飼養動物、侵佔通道等項目，主要是普通物權法規定的基本義務；所指不違章搭建等項目，主要是制度物權法規定的基本義務；不拒付物業費等項目，主要是債權法或者擔保物權法規定的基本義務；其他的，如不亂吐痰、不惡語相加、不傷風敗俗和誠實信用等，可能發生習慣法、道德法的基本義務。

    物權法於「相鄰關係」一章中，由第84條至第92條的規定，全部是業主的基本義務，這些基本義務由本物業小區擴大到了相鄰物業小區甚至於更遠的地方。「相鄰關係」的基本義務，主要是從普通物權法的基本義務來規定的，並且是對於人類具有普世價值的指導意義。任何國家無論採取什麼樣的社會制度，哪怕是最腐朽的壟斷資本主義和帝國主義國家，對於本國任何公民無一例外要求履行「相鄰關係」的基本義務。

    依據物權法「權利與義務適度相均衡原則」，任何權利是附帶一定義務的，任何人是一定要履行一定義務的。業主享受了財產安全、人身安全等方面的權利，肯定要要履行一定的義務。這裡講「業主的基本義務」，不是全部的義務。由於每個業主的義務項目很多，而且不光是涉及到普通物權法規範與調整的義務，還有其他種類物權法、習慣法規範與調整的義務，只能大概地講述一番。

    本條款規定的「業主應當遵守法律、法規以及管理規約」，指的是業主行使財產專有權和共有權、共管權和共決權、自治權與監督權、成員權與居住權、身份權與安寧生活權，以及各種物權保護請求權與人身權保護請求權時受相關法律法規和物業管理規約限制的權利，是附有一定義務的權利。當其權利與義務不搭配、不均衡時，應當依法予以重新規範與調整。應當注意的是，業主有很多項目是要求先履行義務、然後再享受權利。如業主每月需預交或者先清償完畢物業管理、衛生清潔、公共照明、公共水泵、公共電梯等費用之義務以後，才能享受安全管理服務的權利、照常使用建築物區分共有設施和照常停車放車的的權利以及其他相關的權利。

    業主的基本義務，是日常生活之生活型、消費型、相鄰關係型或者人際關係型基本義務，不是單一的義務，應當是物質文明與精神文明相統一的義務、道德文明與守法文明相統一的義務、個人自律與共律他律相統一的義務、有形物權限制與無形物權限制相統一的義務。由此可見，所有這些是與生產經營型、物權交換型或者逐利謀利型基本義務之物權關係以及法律關係、法鎖關係、信託關係和對世關係是不相同的，故我們可以稱之為「業主居家生活之基本義務」。其主要組成部分是正確處理相鄰關係的基本義務、當好文明居民的基本義務、物業共管參加共決的基本義務、誠實守信履行合同的基本義務、共同維權的基本義務、依法執權用權維權和不侵權的基本義務。

    業主行使權利和履行義務時，所對應的措施是：（1）法律、法規有明文規定的，需依照法律、法規的規定實行；（2）法律、法規沒有明文規定的，需依照物業管理規約實行；（3）法律、法規沒有明文規定的並且物業管理規約也沒有合約的，根據物權法理和習慣法、道德法實行。法律、法規的效力優於物業管理規約的效力，物業管理規約的效力優於法理推斷的效力。其中，制度物權法的效力優於擔保物權法的效力，擔保物權法的效力優於普通物權法的效力。

    二、基本義務的建構

    業主基本義務的建構，主要由物權法、侵權責任法、民法通則等普通物權法或者普通民法組成。

    物權法出台前的情勢是，許多業主、物業公司及有關部門提出，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等是引發鄰里糾紛的重要現象。對於這些，有的在民法通則中有少許規定，而絕大多數還沒有具體規定，並且侵權責任法也沒有頒布，建議物權法對此問題作出規定。立法機關採納了以上意見。

    （一）基本義務與基礎權利

    基於業主之共有權、共管權、共決權、自治權以及物權管理人之協管權等多種權利的配合默契，業主的基本義務與以上各種權利共為一體配合默契。本條款列舉的諸如棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等禁止性規定，是法定的明顯的主要義務；鄰里和睦、禮貌待人、扶老攜幼、見義勇為、互相幫助等道德規範，則是法定的隱性的附帶義務。所有這些義務，既有業主共同的義務，也有社會共同的義務，都是每個業主如影隨形的永久性基本義務，不是隨便可以拒絕履行或者怠慢履行的義務。任何人不論其職務高低和身份貴賤，應當一視同仁地履行所有的義務。

    基於常規性物權保護請求權和人身權保護請求權考量，切實履行義務的業主可以成為維權的權利人，檢舉揭發違法亂紀和違約者的不法或者錯誤行為，維護自己和業主朋友們的各種合法權益。

    依照本條款規定，業主大會和業主委員會是監管業主、物管人員和其他人員侵害財產權、人身權的主要權力組織。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害之特定物權請求的應當不受訴訟時間的限制。

    業主的法律關係和法鎖關係、物權關係、信託關係和相鄰關係、對世關係可以涉及到很多方面，不止限於本條款甚至於不止限於本整部物權法。

    如《物業管理條例》第51條規定「業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。」以上行為，無論未徵得業主委員會和物業服務企業的同意，負作用肯定是有的，主要妨害到業主們的通行權、行車權和道路與場所的清潔美觀權、安靜的休息權，業主們可以參照「要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害」之特定物權請求權之辦法限定時間恢復原狀，並妥善處理業主之間的相鄰關係。

    業主的權利往往是與義務聯結在一起的。一般而論，享受的權利越大或者範圍越寬，所承擔的義務就越多。不附加條件的權利是幾乎不能立足的，當事人履行的義務越少，自動放棄的權利就越多。

    （二）紀律約束

    業主的基本義務主要為自律性義務，其次是共律性義務、他律性義務。

    1.自律性義務

    自律性義務，是業主自己給自己約法三章，自覺遵守法律法規和管理規約，自己管束自己，自己的行為與後果由自己來認真負責。不得以各種理由推諉責任或者委過是非、概不負責。自己，包括業主本人，還應當包括業主的全家人甚至於臨時居住的親戚朋友。業主本人的責任是直接的完全的責任，業主本人的家人甚至臨時居住的親戚朋友的責任是連帶的責任。

    2.共律性義務

    共律性義務，是業主相互之間約法三章，鄰居與鄰居之間、樓層與樓層之間、樓房與樓房之間約法三章。除了公民守則、居民守則和業主委員會章程、業主大會章程、物業管理服務合同以外，還應當適時地補充一些土規約。如果業主覺得不好親自出面進行規約，可以直接向物業管理機構或者業主委員提出合理化建議，以便於統一實行。

    3.他律性義務

    他律性義務，是業主相互之間、以及業主與物業管理機構相互監督、共同遵守紀律與遵守合同的義務。重點對象是商品房住宅小區、住改商小區。這些小區的居民或者外來從商人員來自五湖四海，各色人等與各種不確定、不安全因素都有，要在業主與物業管理機構相互監督基礎上，將外來人員作為重點對像來監督。與此同時，也要建立外來人員相互監督機制，也就是通常據說的某某責任制—防火防盜聯保安全責任制、文明禮貌責任制、物業監管責任制、節約用水用電責任制、計劃生育責任制等等。

    相關規定：物權法第83條

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    字數：3888字

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