正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿334-1

    物業信託管理

    一、基本概念

    物業信託管理，是指依據物權法第82條的規定，業主或者業主大會、業主委員會委託物業管理企業或者其他物業管理人對於建築規劃小區內的建築物及其附屬設施的日常化、定期化、全程化、規範化管理與監督。前提條件是，既要平衡業主與物業管理人各自的利益，又要促使物業管理全程有序、安全、有效率地進行，就必須依據物權法、物業管理條例、城市新建小區管理辦法、地方政府有關政策和雙方合同約定，公平合理地設置各自的責任、權力、利益與義務，定分止爭。

    物業信託管理，一是直接的物業信託管理。指業主委託物業管理服務企業或者其他物業管理人之物業信託管理形式，稱之為直接的或者一級的物業信託管理形式。這是最主要的物業信託管理形式。其主要特點是，物業管理服務企業通過與業主、業主委員會簽訂物業管理服務合同，直接發生物權關係、管理服務關係。一般是將規劃物業小區內人員與財產保安、園林綠化、衛生清潔、出入行人與車輛管理、公用設施的維護與利用、業主分攤費用的收取與使用、公共財產的收益與分配等全部服務項目包給物業管理服務企業負責，與其他的物業管理人不發生牽扯關係。二是間接的物業信託管理。凡是經過物業管理服務企業又將相關的物業管理服務項目轉達於其他物業管理人的，由原先直接的物業信託管理變成了間接的物業信託管理，屬於二級的物業信託管理形式。如管理服務企業聘請保安公司、園林公司、清潔公司、家政公司、電梯公司、維修公司、裝飾公司來進行長期的或者臨時的物業信託管理，就是專項式的間接的物業信託管理。另外，管理服務企業代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位費用的，也是專項式的間接的物業信託管理。其主要特點是，由直接的或者一級的物業信託管理形式變成了間接的或者二級的物業信託管理形式，形成了雙重性的物業信託管理形式，物權關係、信託管理關係變得更加複雜。

    物權法出台前面臨著許多新情況新問題。個別小區的物業公司以業主不交納物業費、供暖費等為由，擅自停電、停水、停暖，還有個別小區的保安人員為此或者為更換物業公司對業主大打出手，侵犯業主的合法權益。物權法出台前和全國「兩會」即將開始時，有的城市某物業小區派出幾十名業主代表赴京請願，要求在物權法中規定切實保護業主的合法權益，保護他們的各項物權請求權、物業服務管理人聘請權、業主的民事訴訟權等權利。一些業主和全國****會委員提出，物權法應當明確業主與物業企業之間的關係，立法機關採納了這一建議，明確了業主的物權地位。

    業主與物業企業之間的關係，是主物權與從物權、主管理與從管理的委託與受委託關係。這種主次關係不能混淆，更不能顛倒，必須依法、依規約理順之保持之。

    本條款，是關於建築規劃小區內建築物及其附屬設施的物業服務企業或者其他管理人信託關係的規定。為了釐清業主同物業管理人的信託關係，明確各自的權利與義務，定分止爭，雙方需要依據法律、法規和地方政策制訂物業管理服務合同，在此基礎上進行合法、合約的日常管理與業主監督。這種合同式信託關係，可以是臨時性的，也可以是中長期性的。履行義務和違約責任由當事人承擔，信託雙方都有物權請求權，均受委託物權或者受托物權保護。

    根據物權法第81條的規定，業主與物業服務企業或者其他管理人之間是一種委託合同關係，包括業主財產權、人身權和共管權的信託管理服務關係。所謂其他管理人，包含了業主通過聘請保安公司、綠化公司、清潔公司、家政公司等服務企業管理，還包含政府解困房、安居房、限價房、公寓房等房屋管理所聘請的物業公司或保安公司等物業服務管理人。即使是房改房、福利房、集資房、經濟適用房、農村拆遷安居房原主管單位派出的正式物業管理人，均應當以業主為本，所聘用物業服務管理人的財產權、管理權，不能與業主們的財產權、管理權主次顛倒，必須釐清。

    物業管理企業應當按照合同的約定向業主提供相應的服務，解決現實問題和物權糾紛。物業管理條例第36條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」第40條規定：「物業管理企業可以將物業管理區域內專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。」第44條規定：「物業管理企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。」第45條規定：「物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。」第46條規定：「對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，應當及時向有關行政管理部門報告。」第47條規定：「物業管理企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。」

    二、信託關係

    無論哪種物業管理人，與業主的關係全部是信託關係。委託管理模式下，業主與物業管理服務人之間是一種委託關係，雙方的權利義務由委託合同具體約定。物業管理服務人或者其他管理人作為受托人，依照業主所委託事項範圍，對建築區劃內的建築物及其附屬設施進行管理，並接受業主的監督。

    1.內部物業管理人。就是就是指業主們從本單位、本系統內部聘請的物業管理人。主要有本條款所謂的「其他管理人」中的一種主導地位的類別，例如業主委員會、業主大會也可以自行成立完全自治性質的物業管理人機構，這是一種內設的「業主—物業管理服務企業」雙重管理模式；某些機關企事業單位的經濟適用房、房改房、集資房、公寓房、解困房小區等地方，也可以自行成立完全自治性質的物業管理人機構，這是一種「單位—業主—物業管理服務企業」三重管理模式。

    2.外部物業管理人。就是指業主們從本單位、本系統外部聘請所謂的「物業管理服務企業」之類的物業管理人。有從房地產開發商設立的臨時性物業管理人轉正延續聘請的，有從建築公司設立的臨時性物業管理人轉正延續聘請的，有從社會上重新聘請的專職物業管理服務企業的等。對於業主而言，外部物業管理人一般屬於「業主—物業管理（中介）服務企業」雙重管理模式。無論是哪種管理模式，均為「委託人即業主—受托人即物業管理人」的信託管理模式。

    物業管理人的特徵主要從以下幾點來分析。

    1.身份權差別

    儘管物業管理人均為業主的受托人，內部物業管理人和外部物業管理人的身份權因環境條件的不同而不同。

    其一，內部物業管理人是親密型身份權。內部物業管理人屬於直隸的，並受行政關係和物權關係所牽連，彼此之間比較知根知底。利益關係向業主傾斜或者向物業管理人傾斜，一是取決於行政隸屬關係的牽連，二是取決於業主的趨利或者放權的態度。多數情形下，內部委託暨內部管理與監督，所發生物權糾紛相對較少。即使是發生了什麼物權糾紛，往往是內部自行解決，不需要付出多大的力氣與代價。這種物業管理模式是誠信度較好的一種優化組合模式。

    其二，外部物業管理人是漸進型身份權。業主聘請非內部的物業管理人，建立健全新型的物業信託關係，會由陌生到熟悉、由疏遠到親密的一個磨合過程。

    利益向業主傾斜或者向物業管理人傾斜，完全取決於雙方合同的約定。相對於福利性、半福利性住宅小區，商品房小區的物業管理糾葛比較多並且比較複雜一些。主要表現在：由開發商麾下臨時性物業管理人轉正的和由從建築公司麾下臨時性物業管理人轉正的這兩大類物業管理人，在預售或者銷售商品房時，已經通過房屋銷售合同框定了物業管理內容與價格，在賣方市場的威權下，業主們被迫違心地接受了一些不平等條款，並被迫支付了不合理的物業管理費用，以後會引爆物業管理方面的權利糾紛。

    2.信託關係的差異

    不同派系的物業管理人會產生不同的信託關係。

    內部物業管理人可以依托業主的力量來設置物業管理信託合同，也可以在此基礎上加上直系行政干預方面的力量來設置物業管理信託合同，形成「2+1」形式的信託合同。

    許多內部物業管理人是以義務或者半義務性質為出發點的，內部物業管理人讓利的範圍和幅度越大，被授權的物業管理範圍就越廣泛，與業主的合作關係就越持久；業主的共決權、自治權、監督權顯得更加緊湊，更加得力。內部物業管理人不一定是基於工商行政管理部門註冊的專職物業管理企業，可以直接由後勤保障或者生活服務機構來擔當，內部物業管理人個人的勞動權益要有相應的保障。這樣一來，就會改變業主與內部物業管理人的信託合同關係，後勤保障或者生活服務機構既是業主福利的提供者，又是業主的服務者。

    無論是哪種形式的內部物業管理人，均以業主為本、以物業管理的效率為本，但官本位的內部物業管理人往往是適得其反的。

    外部物業管理人只能依托業主來設置物業管理信託合同，難以形成暴利性質的條款。外部物業管理人靠貼錢來為業主服務是不可能的，否則物業管理企業就不能維持運轉。同樣地，外部物業管理人企業以暴利來壓搾業主也是不能容許的。況且，地方政府政策關於物業管理費、停車管理費等收費有大致的價格約束力。

    某種程度上外部物業管理人的信託權不僅僅受制於業主的合約，而且還受制於地方政府的價格政策。一些顯失公平的物業管理收費合同和物業管理代收費合同往往不能產生法律效力，其原因蓋由於違反了地方政府的收費政策。

    地方政府可以根據經濟社會的發展狀況和業主們的承受能力，適當平衡物業管理人與業主們的相關利益。

    相關規定：物權法第82條

    相關名詞：

    字數：3888字

    全面有效地保護我們的財產權是分分鐘的要務

    一切從現在開始hold住物權法精髓

    當代物權法的開山作

    宏觀物權法的奠基石

    物權法的饕餮盛宴

    品茶品酒不如品宏觀物權法

    全世界物權法愛好者的良師益友

    1000萬字的尚方寶劍

    從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢

    世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著

    中國品牌

    中國正能量

    《當代物權法百科全書小辭典》

    《解析物權法》

    好書齊欣賞

    潤物細無聲

    啟動防火牆

    遁入物權門

    請瀏覽

    一切都在掌握之中

    電子信箱：qq437116637或627592416