正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿333-1

    物業管理服務人的兩種類型

    物業管理服務人，以存續狀態劃分，可以分臨時的物業管理人和正式的物業管理人兩種組織管理人。包括物業管理服務企業法人和業主們自發性組織起來的業主自治的管理人在內，同樣地受普通物權法和業主規約的規範與調整，接受地方政府主管部門的技術指導和監督管理，平衡物業管理服務人與業主們的利益關係，理順他們之間的物權關係、法鎖關係、信託關係和相鄰關係。

    委託管理模式下，業主與物業管理服務人之間是一種委託關係，雙方的權利義務由委託合同具體約定。物業管理服務人或者其他管理人作為受托人，依照業主所委託事項範圍，對建築區劃內的建築物及其附屬設施進行管理，並接受業主的監督。

    一、臨時的物業管理人

    臨時的物業管理人是過渡期的物業管理人，是住宅小區建設時期應運而生的物業管理人。主要是在商品房竣工後由房地產建設單位聘請的或者自立的一類過渡式的物業管理人。

    一個住宅小區建好後為了安全起見，就要對建築物及其附屬設施進行管理。業主們是陸陸續續遷入居住的，此時業主委員會和業主大會尚未成立，不能及時委託物業管理服務企業。為了彌補這一真空地帶，當時只能由建設單位派駐物業管理服務企業，對建築物及其附屬設施進行管理，由此產生臨時的物業管理人。

    這一類物業管理人不完全是為業主服務的，在樓房峻工未銷售之前是為建設單位服務的，樓房峻工開始銷售已有業主遷進時是為業主和建設單位服務的，樓房銷售告罄時基本上是為業主服務的、少數是為建設單位服務的。申言之，三個過渡階段之物業管理人是受建設單位之托而組織起來的，真正的服務對像主要是建設單位，不是業主。即使是最後階段的物業管理，表現為主要服務對象是業主，但本質上對建設單位才是主對象。

    在房屋銷售階段，由物業管理人負責房地產建設者的財產安全和已經購房者的財產人身安全；在房屋銷售完畢至此後一個階段，由物業管理人負責已經購房者的財產人身安全。

    這一類物業管理人，雖然行使的也是信託管理服務權、信託財產佔用權和個別共有財產的信託支配權，但委託人是房地產開發企業，不是業主們，也不是業主大會和業主委員會。而且最初的服務對像不是業主們，而是房地產開發企業。因此，臨時的物業管理人任職期間不能太長，而且購房時臨時簽訂的「物業管理服務條款」附有房地產開發商恃強凌弱的意思表示，有些過時的項目內容，需要變更物業管理合同；無論物業管理人是否稱職，理應變更物業管理合同；物業管理人不規範、不合理、不稱職的，業主們有權可以決定撤換物業管理人。

    城市新建住宅小區於開發企業在出售住宅小區房屋前，他們選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與購房的業主簽訂物業管理合同，這是一種過渡期的臨時的物業管理人，是與開發商、建築商或者中介商等有關聯的一類物業管理人。住宅小區於物業管理公司負責管理之前，由房地產企業負責管理，這是另一種過渡期的臨時的物業管理人。兩者比較，前者由建設單位自己聘請，比較專業、正規，延續的時間也較長。表現好的，經業主大會、業主委員會批准，並向地方區、縣級政府部門備案，可以轉為正式的物業管理人；後者是由建設單位自己組織的看場隊則不夠專業、正規，也不名正言順，不能滿足業主的需要，延續的時間也較短，自然消亡的情況比較普遍。

    所有臨時的物業管理人，都應當遵從業主的意願，尊重業主的共有權、共管權、共決權、委託權和特定的聘請權、排他權、撤銷權，蓋由業主來決定選聘合適的即正式的固定的物業管理人。

    所謂「建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人」，主要是指建築物建好後、業主未遷入之前，由建設單位或者房地產開發商聘請的對建築物及其附屬設施進行管理的物業管理企業。這在磨合期當時來說，是有必要的臨時性物業管理人組織。磨合期過後依照法律規定，無論業主們是否滿意不滿意「業主有權依法更換」原物業服務企業或者其他管理人，主要原因在於聘請權限與聘請程序上不合法、不合情理。建設單位或者房地產開發商、中介商聘請的不能代表業主、業主大會、業主委員會的聘請，故需要依法合理地重新規範與調整。

    二、正式的物業管理人

    正式的物業管理人，是經業主們聘請的有服務期限並且相對穩定的物業管理人，是適應住宅小區正規化、專業化、社會化、集約化管理應運而生的物業管理人。

    有的是從臨時的物業管理人中脫胎而來的正式物業管理人，有的是業主大會上棄舊圖新重新選聘的正式物業管理人，有的是業主們自發組織的正式物業管理人，有的是房改房、福利房、集資房、經濟適用房、農村拆遷安居房原主管單位派出的正式物業管理人，有的是政府解困房、安居房、限價房、公寓房等房屋管理所聘請的物業公司或保安公司等物業服務管理人。各種正式物業管理人品種繁多，聘請關係、企業關係、財產關係、物權關係或法鎖關係略有差別。這一類物業管理人的性質是與臨時的物業管理人顯著不同，正式的物業管理人的服務對像只能是各位業主，不再是建設單位或者房地產開發商、中介商。

    無論是哪種正式物業管理人，所享有的權利依然是意定的信託型權利，其對物業小區業主人員的信託管理服務權、信託財產佔用權和個別共有財產的信託支配權、代行業主委員會部分職權等排他性權利，是完全附屬於業主財產專有權與共有權、業主自治共管權、業主監督執行權、業主共決權和業主人身自由權與安全權等現實的和未來的權利，是業主委託的、有期限的、有明確義務的又是雙方合意承諾的有償服務的權利。正式的物業管理人所享有的權利比臨時的物業管理人所享有的權利更加完整、更加適格和適應期限更長久。

    之所以要求物業管理人從臨時的向正式的方向轉換，主要原因如下。

    一來，是時空的轉換，建設單位之物業管理委託權已經失效。建設單位選聘的物業服務企業或者其他管理人，其間的委託與受托關係是臨時性的信託關係，並且委託的主體不是業主而是建設單位。當業主們購房後全部或者大部分進駐住宅小區以後，建設單位、房地產開發商及其他臨時物業管理服務的使命就已經完成了，就應當自覺地退出住宅小區的物業管理行列了。他們退出以後，由業主大會、業主委員會來選聘的正式物業管理人，籍以替代建設單位、房地產開發商、中介商這個舊委託人的角色是天經地義的，過時的購房合同中附加的物業管理服務內容失效了也要由業主重新修補甚至於否決撤銷，也是理所當然、法理所容的。

    二來，是時空的轉換，建設單位的聘請決定權的失效。時空、委託權轉換的同時，建設單位、房地產開發商出售房屋後的財產權、財產共管決定權也轉換到業主方面來，業主的專有權和共有權替換了他們的所有權，業主的共決權和撤換權、購房時舊合同條款撤銷權替換了他們的決定權。就是說，業主大會、業主委員會聘請物業管理服務企業或者其他管理人，有優先權、排他權、共決權、選擇權、撤換權；與此同時，業主可以依法行使購房時舊合同條款撤銷權；而建設單位、房地產開發商因時空的轉換卻已經喪失這些權利，過時了的權利就會失卻法律保護的效力。

    三來，是時空的轉換，建設單位人心的向北使然。許多住宅小區的業主對於建設單位、房地產開發商信不過，自然而然地對於他們聘請的過渡期的物業管理人也信不過。他們「聘請」的物業管理人，與他們的利益有著千絲萬縷的聯繫，多數全然是他們的派出機構，屬於心腹、臥底之類的角色，不但在費用分攤上做文章，而且巧立名目地向業主重複收費，多重收費。

    譬如，建築物以內車位、車庫已經分攤到業主的住房銷售面積上了，他們也不承認，就那麼幾平方米的地方，竟然賣到十幾萬元甚至於幾十萬元，而且是每月的停車管理費高達一千多元；又如，一些舖位已經分攤到業主的住房銷售面積上了，他們也不承認，他們將本來屬於業主共有的舖位高價出售或者出租謀利等等。所有這些，都是在商品房物業小區內是司空見慣的，眾多業主對此現象多有怨言，本來業主們在購買商品房時付出了高昂的代價，進駐產權房後卻不仍然得不到滿意的服務，自己的財產共有權甚至於高價車位車庫等專有權也不是圓滿成功的，要求重新選聘物業管理服務機構也是情理之中的。

    本條第2款規定：「對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。」不是空穴來風，而是有理有據、深得人心的，這也是奉行《物業管理條例》中「國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離」原則的結果。關鍵在於業主不認可過渡期的物業管理人，只認可自己選聘的物業管理人，依法更換物業管理人，可以優化物業管理人結構，切實地保護業主們的合法權益。

    三、物業管理合同主要事項

    通說認為，業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位聘請物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。《城市新建住宅小區管理辦法》規定，物業管理合同應當明確：（一）管理項目；（二）管理內容；（三）管理費用；（四）雙方權利和義務；（五）合同期限；（六）違約責任等。物業管理合同，應當報區、縣級房地產行政主管部門備案。建設單位與業主簽訂的買賣合同應當包含前期物業管理服務合同約定的內容。建設單位在銷售住宅或者經營性用房時，應當向業主明示前期物業管理服務合同。業主應當履行與建設單位簽訂的前期物業管理服務合同，服從物業公司的管理。業主大會成立後，業主可以行使共決權，對建設單位選聘的物業管理企業予以重聘或者撤換。

    臨時的物業管理人或者正式的物業管理人，有不正派行為或者或者其他不適格的情事時，業主、業主大會或者業主委員會都可以行使否決權、更換權或者撤銷權。重大重大矛盾不能調和、非解聘同物業管理人時，可依法中止雙方簽訂的物業管理服務合同，另行選聘中意的物業管理服務機構，維護自身的合法權益。

    相關規定：物權法第81條

    相關名詞：

    字數：3888字

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