正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園
當代物權法百科全書小辭典初稿332-1
物業管理服務人
一、基本概念
物業管理服務人，即物業管理服務企業，簡稱物業管理人，即規劃小區內包括每棟建築物及其附屬設施的組織管理服務人，一般應由業主大會選舉產生，並由業主委員會與物業管理服務企業簽訂合同聘用或者選聘的物業管理人，是面向物業小區與業主實行信託管理、有償服務、有期合約、自負盈虧的一類物業管理服務法人。
物權法第81條第1款明確規定：「業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。」說明了物業管理的形式有幾種類型。
1.自行管理。是業主自己管、管自己，或者乾脆由業主委員會來直接管理，這樣就會產生內部的物權關係，不產生對外的物權關係，物權關係和管理權關係比較清晰，每個業主所花費的費用分攤一般可以節省一些。這種形式一般適合於同一單位的房改房、福利房、集資房和新農村拆遷安居房之類的物業小區，既可以就地解決本單位子女就業問題，又可以節省一些費用，而且基本是熟人管理熟人，可以輕車熟路。
這種管理人，主要發生在只有一個業主或者業主人數較少的區劃。隨著土地集約經營形勢的發展和建設科技的進步，建築領域不斷出現新技術、新產品和高層化、集群化趨勢，建築物及其附屬設施的科技含量也也越來越高，管理難度加大，管理內容、形式和人員更加複雜，業主自行管理較為困難，一般選擇專業化、社會化的物業服務企業管理對建築物及其附屬設施進行服務管理為好。
2.委託物業服務企業管理。是業主大會、業主委員會通過決議委託有資質、有營業執照的物業服務企業對於整個物業小區進行全天候的日常服務管理，包括保安、衛生、綠化、場所、附屬設施的管理與維護，以及業主家庭電路、水管、氣管、廁所等處所的維修。這種服務管理，是受聘正規管理、打包管理和長期管理，故逐漸形成了主流性質的管理模式，於商品房住宅小區比較普遍存在。物業服務企業的辦公用房、崗位、門禁、食堂和宿舍、停車場等財產屬於業主共有，或屬於業主原主管單位所有，物業服務企業只具有佔有權、使用權，無收益權和處分權。
此類企業名為物業管理，實為物業服務，其管理權限低於業主大會和業主委員會的權限，即低於業主共管權的權限。所聘用企業的財產權、管理權，不能與業主們的財產權、管理權主次顛倒，必須釐清。
3.其他管理人管理。如業主大會、業主委員會通過分別聘請保安公司、綠化公司、清潔公司、家政公司等服務企業管理，也可以充當管理人。所聘請的以上服務企業，應當是有未過期的營業執照和一定資質的企業，否則服務質量就難以保證。
此類物業管理形式，可以打包式管理，也可以是拆分管理。與物業服務企業相同的是，其他管理人所佔用業主的不動產均為信託用益財產，無收益權和處分權。此類企業名為物業管理，實為物業服務，其管理權限低於業主大會和業主委員會的權限，即低於業主共管權的權限。所聘用企業的財產權、管理權，不能與業主們的財產權、管理權主次顛倒，必須釐清。
可能還存在一種很另類的管理人。其不是由業主大會、業主委員會聘請來的，而是由原商品房建設單位或中介單位沿襲下來的另類「物業公司」。
政府解困房、安居房、限價房、公寓房等房屋管理所聘請的物業公司或保安公司等物業服務管理人，也不是由業主大會、業主委員會聘請來的，是由地方政府房管部門聘請來的，業主或者戶主沒有決定權。這一類特別的物業管理人，與物權法的規定有些出入。除了物業管理人聘請權之別以外，業主或者戶主所分攤的費用、收益分配等事項，也不是由業主或者戶主說了算，也不是由業主大會、業主委員會說了算，只能由物價管理、房屋管理部門說了算。
第2款補充規定：「對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。」這裡是專門針對性解決新晉樓盤所遺留下來的問題進行處理，落實業主（含業主大會、業主委員會）的共管權、聘請權和他們的切身利益。
很多商品房小區的物業服務企業，或者是原房地產開發商（或其中介商）派出的子企業，或者是原房地產開發商（或其中介商）聘請的物業服務企業。他們的企業關係、產權關係、物權關係或者法鎖關係本來就比較複雜，管理素質參差不齊，有的還沒有營業執照或沒有一定的資質。當商品房出售後交付業主使用後，有的業主對於他們就默認了，但有的業主對於他們的服務項目、服務質量、服務態度不滿意。依照法律規定，無論業主們是否滿意不滿意「業主有權依法更換」對商品房建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，主要原因在於聘請權限與聘請程序上不合法、不合情理。故需要從法律上重新規範與調整。
建築物銷售管理與業主共決管理磨合期內，建設單位聘請的物業管理服務企業管理人或者其他管理人屬於過渡期的臨時物業管理人。磨合期結束後由業主選聘的正式物業管理人，一般為服務期限比較穩定的正式物業管理人，同樣地面臨著市場競爭的考驗和業主們日常監督的考驗。受業主聘請的物業管理人是信託型代理管理人，業主自行組織的物業管理人是業主自治的管理人。
各種物業管理人必須依法成立、依法登記、依法辦事，必須具備正規化、專業化、流程化、多樣化物業管理的全套服務職能。
二、基本權利
物業管理人的權利完全是意定的信託型權利，其對物業小區業主人員的信託管理服務權、信託財產佔用權和個別共有財產的信託支配權、代行業主委員會部分職能權等排他性權利，是完全附屬於業主財產專有權與共有權、業主自治共管權並聘請權、業主監督執行權、業主共決權和業主人身自由權與安全權等現實的和未來的權利，是業主委託的、有期限的、有明確義務的又是雙方合意承諾的有償服務的權利，非經法定程序不得隨意剝奪物業管理人的權利。
法律賦予業主以兩大自由：一是選聘與不選聘物業管理服務人的自由，由業主們自由選擇、自由決定。至於孰優孰劣，法律不是參謀，只能由業主們自己權衡輕重利弊。二是撤換或者更換物業管理服務人的自由，由業主們自由選擇、自由決定。業主們是自物權人和委託物權人，具有建築物區分所有權人之優先權、排他權、對世權、追及權和物權請求權，依法聘任、選聘、解聘和撤換物業管理服務人是他們的自由，法律不予以干涉。況且，對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，不等於是業主聘請的物業服務企業或者其他管理人，名不正言不順，信託物權關係錯亂，業主有權依法更換。以上第一種自由是以意定的為主、法定的為輔，第二種自由是以法定的為主、意定的為輔，物權化方針與側重點是有所不同的。
如果說物業管理服務人都是弱勢群體，那也未必盡然。類似於建設單位選聘的物業管理服務人，很多時候名為選聘的、實為建設單位旗下派駐的，或者是為建設單位經濟承包經營的，一切聽從建設單位的暗中指揮。如建設單位主要是房地產開發商在出售房屋與購房者簽訂合同時，稍微留下伏筆，就會為物業管理服務人得到很多的好處。作為回報，建設單位選聘的物業管理服務人對於不聽從房地產開發商指揮、不認同黑合同條款的購房人實施打擊報復、穿小鞋，以停水、停電、停供氣、停供車位等辦法「制裁」購房人的有之。
一些房地產開發商不無自豪地誇耀說「搞房地產如印刷鈔票一樣的暴富」，說明了裡面有很多的貓膩，至於房價高企只不過是外部表現而已。如建設單位選聘的物業管理服務人與業主們爭利，炒高車位、車庫價格，以及對業主們設置名目繁多的不合理的收費甚至於集資，幕後的實際既得利益者往往不是物業管理服務人，而是開發商。從某些物業管理服務人、特別是那些辛苦工作的普通員工來說，也有對於建設單位不滿的地方，也想與建設單位脫離干係，轉為正式獨立的物業管理服務人，全心全意為業主們服務，自由自在地做個完整的物業管理服務人。
三、權利的限制
物業管理服務人權利的限制，表現為其義務項目多於權利項目的限制、行業准入門檻的限制、任職資格的限制、履行合同與履行職責的限制、各個主客體對他們的限制等各個方面。
從物權法、物業管理條例等相關法律法規和規章來看，對於物業管理服務人權利的限制，涉及到方方面面。
民事主體方面，有業主、業主大會、業主委員會對於他們行使權利有一定範圍的限制。物業管理服務人是受委託的從屬的物權人，業主、業主大會、業主委員會是出托的主要的物權人，物權地位不同決定了物業管理服務人的管理權、財產權肯定會受到他們的限制。
政事主體方面，有地方人民政府、工商行政管理、稅收管理、土地管理、房屋管理、城市園林管理、交通管理、水務管理、衛生管理等等多個部門在管理，並限制物業管理服務人的管理權、財產權。
法律規定方面，從物權法、物業管理條例等相關法律法規和規章來看，對於物業管理服務人權利的限制，涉及到方方面面。
《物業管理條例》要求：「從事物業管理活動的企業應當有獨立的法人資格；國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。」所有這些，都是最起碼的要求。「物業管理服務人與業主委員會簽訂規範的祥細的服務合同，接受全體業主的監督管理，不得隨意改變業主共有的物業用途；物業服務企業未能履行物業服務合同的義務，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得損害公民的合法權益。」
除此之外，對於物業服務企業合理收費、合理開支、合理維修、合理開發、合理收益、合理用房、合理用權、合理平衡權利與義務的關係、合理對待業主委員會的各項決定等，都有明確規定。所有這些，都是職業道德、職業水準上的要求和權利上主要限制內容。
相關規定：物權法第81條
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字數：3888字
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