正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿331-1

    業主費用分攤的基本形式

    業主費用的分攤，包括大費用與小費用、日常費用與籌備費用、長期費用與臨時費用、可資收益費用與無可資收益費用、單項費用與多項費用、法定費用與意定費用等各項費用的分攤。建築物區分所有權中，有些專有部分是與共有部分聯結在一起的，可以派生出很多的分攤形式。就是按照約定的形式來分攤，可能不是千篇一律的，很可能會花樣翻新。

    物權法第80條規定「沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定」，不止於法定的分攤，約定的分攤中不排除這種分攤形式。由此可見，所謂法定的費用分攤，與約定的費用分攤是個交叉性概念，業主約定時也可以選擇實行這種形式。但法定的費用分攤只有這一種，不能與其他的形式混淆。

    業主費用分攤的形式是多種多樣的，主要的有以下幾種。

    一、按照履行義務的形式來劃分

    業主費用的分攤一般是從業主應盡的義務上面來考量的。然而，義務的對象不同，義務的角度、色彩、功利性、向心力和分攤數目也就不同，導致收益分配的孳息物權狀態也就不同。

    按照履行義務的形式來劃分的費用分攤，是最主要的形式之一，可以分為以下幾種費用分攤類型：

    1.完全義務式的費用分攤

    某些建築物及其附屬設施是全體業主共用的部分，業主分攤一些費用，完全是為了共同維持建築物及其附屬設施正常運轉和長期有效使用，並不追求其經濟收益，同時為物業管理人員提供必要的服務報酬。我們稱之為「只出資，不收益」的完全義務式費用分攤。

    在這裡，某些建築物及其附屬設施的費用，是指建築物完全共有部分及其附屬設施的維護、保養、修繕和管理所產生的費用。譬如，共用電梯的日常查檢、保養、維修，綠地的種植管理和維護，以及外牆的重新粉刷、公共走廊、道路等地方的打掃等等，所有這些，都是業主們生活清爽、清潔、安全、方便、舒適的日常需要，是體現共有物權使用價值的需要。簡言之，是業主以自己的費用支出來購買物業管理服務，但是，這些服務的本身不產生什麼經濟收益，在這裡，收益的分配就無從談起。性質上和客觀條件上，只能證明他是完全義務式的費用分攤，這也是唯一的結果。

    在很多物業小區中，收取物業管理費是按照第戶的建築面積來實行的，收取衛生處理費和電梯、水箱等維修費是按照每戶平均分攤的。這些日常的小件的分攤辦法，業主們一般有什麼意見。只是房屋主體結構中的基礎、柱、梁、牆、樓蓋、房蓋等大件修繕的費用分攤會產生懷疑與意見。業主長期不在家居住，物業公司卻收取電梯費、照明費、暖氣費、衛生費、保安費等費用，業主會產生懷疑與意見。

    2.半義務半收益式的費用分攤

    我們已經知道，完全義務式的費用分攤，釘是釘鉚是鉚，物權與義務是清晰的。這種費用的分攤，無論業主們分攤的費用是多或者是少，終究是完全義務式分攤，其本身不會為業主帶來經濟收益，只是圍繞鞏固大家的業主共有權來做文章，收益分配就無從談起。

    可是，當人們遇到半義務半收益式的費用分攤時，可能要動腦筋想一想了。首先，這種費用的分攤，是可以分幾個階段來考查的。最先的階段，是業主在購買房屋時發生的費用分攤，譬如商舖、車庫、地下室、防空洞等附屬設施，在業主購買房屋時已經將成本打在建築物專有部分了，業主履行了出資的義務，同時可以享有出租或者出售商舖、車庫、地下室、防空洞等附屬設施的收益。中間的階段，是業主們在購買到房屋並且已經喬遷新居了，接著大家籌集資金修建了游泳場，既為本小區的業主服務，又對外開放獲得收益，或者將業主共有的文體室出租給他人營利，業主履行了出資的義務，同時可以享有出租游泳場、文體室等附屬設施的收益。話雖然這麼簡單，而收益分配操作起來，不一定有那麼簡單。

    原來，商品房規劃小區與經濟適用房規劃小區、單位福利房改房規劃小區等小區之間對比，卻有些天然的差別。

    商品房規劃小區的建設者是房地產公司，是以追求利益最大化為目的的營利性經濟單位，他們的做法往往不近人情，這不僅僅是指他們將商品房的價格抬得很高，更有甚者，即使他們將商舖、車庫、地下室、防空洞、游泳場等附屬設施的造價全部打入房屋面積的造價之中，也是往往不承認其作為的。這樣一來，業主們的收益權往往就落空了。

    與商品房規劃小區迥然不同的是，經濟適用房規劃小區、單位福利房改房規劃小區不僅僅購買價格便宜，而且是比較通情達理，甚至於連物業管理企業也是從一開始就是內部派遣的。這樣一來，無論是通過約定的費用分攤還是通過約定的費用分攤，基本上都能夠做到合情合理，收益分配也基本上能夠得到兌現。

    除了以上兩種義務式和半義務式費用分攤以外，相當於集資式費用分攤，可能是不附帶義務而只取得收益的費用分攤。如業主們集資裝飾一下公用設施然後出租謀利，或者在空地上修建游泳場對外營利，就將業主的共有權變更為收益租賃共有權，這就涉及到以後的收益分配了。

    二、按照業主的共有權利來劃分

    建築物及其附屬設施費用的分攤，因其共有部分及其附屬設施的維護、保養、修繕和管理而產生分攤。在這裡，業主的共有權同時被其他業主所共有，業主的共管權同時被其他業主所共管，所有共有權、共管權是交叉式權利，所有義務均為每個業主所擔當。無論是完全式的義務擔當或者是半義務半收益式義務擔當，均為業主共同的費用分別擔當。

    建築物及其附屬設施的費用，是指對共有部分及其附屬設施維護、保養、修繕和管理而產生的分攤式費用，是物上的負擔和權上的負擔的組合負擔。建築物及其附屬設施的收益，是指這些部分的營利性利用所獲得的利益，如租金、轉讓費收入等。

    對於建築物及其附屬設施費用的分攤、收益分配，物權法依照意思自治原則確立了約定優先的原則，當約定優先原則不具備條件時，則採取法的確定原則。

    費用的分攤和收益的分配，皆由業主的共有權而產生，共有權皆由建築物及其附屬設施的共有部分而產生。如果精細一點，我們應當將不同的共有部分、共有權分析清楚，然後有的放矢地解決所要解決的焦點、難點問題。

    1.建築物附屬設施費用的分攤、收益分配

    建築物附屬設施，即共用設施設備，是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已事先分攤進入住房銷售價格共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共有設施設備的房屋等，隸屬於供全體區分所有權人使用，為業主全體共用、共有部分。其中，公益性文體設施和共有設施設備的房屋等，經業主大會依據法定程序通過或者由業主委員會執行，變更為經營性附屬設施設備，其收益分配，因為建設費用已事先分攤進入住房面積包括體積銷售價格之中，應當按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定為妥。

    2.建築物聯結設施費用的分攤、收益分配

    建築物聯結設施，即建築物共用部位，是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外牆面、門廊、樓梯間、走廊通道等。其中，住房主體承重結構部位隸屬於供全體區分所有權人使用，為業主全體共用、全體共有部分；其他的聯結設施，如戶外牆面、門廊、樓梯間、走廊通道等，僅供部分建築物區分所有權人使用，為一部共用、共有部分。由此可見，建築物聯結設施即建築物共用部位，既有全體共用、共有部分組成，又有一部共用、共有部分組成。

    費用的分攤，實際上可以分為兩種基本情形，一是建設費用已事先分攤進入住房面積包括體積銷售價格之中的，除了室內未裝飾的柱、梁、地板的，其餘的都是如此；二是建設費用事後分攤進入住房面積包括體積銷售價格之中的，如室內未裝飾的柱、梁、地板屬於此類。另外，建築物聯結設施費用的再分攤，就是以上設施維修保養費用的籌集、分攤。建築物聯結設施收益的分配，可以從建築物聯結設施屋頂廣告收益、內外承重牆體廣告收益等出租收益中進行統計分配。因為全體共用、全體共有部分與一部共用、一部共有部分聯結，又因為前期分攤費用與後期分攤費用、再分攤費用混雜，物權法難以「一刀切」式的死規定，因而做出「約定式費用分攤和收益分配優先參照」的原則，只有這一原則條件不充足時才使用「法定式費用分攤和收益分配」的替補原則。

    三、建築物及其附屬設施費用分攤的證據推定

    費用的分攤，除了建設費用已事先分攤建設費用已事先分攤和事後（再）分攤以外，我們從中可以看出某些分攤是顯形分攤，某些分攤是隱形分攤。費用分攤證據的推定，根據具體情況選擇自主證據推定和證據倒置推定的辦法。

    事後分攤過程中，籌集資金者說明了籌集資金的理由、用途、項目和業主應分攤的資金數目，並且以合約、發票或者收據為憑證，這種顯形分攤的證據也是清晰的。否則，籌集資金方編造分攤理由、用途，混淆分攤的項目，憑空加大分攤的資金，或者不訂合約、不給發票或者收據給業主，如此等等，法院在裁量撤銷權時，應當以「證據倒置」的辦法來判決。

    事前分攤過程中，房地產開發商故意隱瞞建築物及其附屬設施的分攤費用，也不說明籌集資金的理由、用途、項目和業主應分攤的資金數目，並且沒有以合約、發票或者收據為憑證示人，這種人為的做法，構成了隱形分攤的特徵。如此等等，法院在裁量撤銷權時，應當以「證據倒置」的辦法來判決。

    總體上，隱形分攤的存在，以房地產開發商開發的樓盤上出現的相對較多，以單位經濟適用房樓盤、單位公房改私房樓盤和農村村民集資自建房樓盤出現的相對較少。

    隱形分攤的存在，亦即隱形證據的存在，是導致費用分攤和收益分配諸種矛盾糾紛的集中點，對於權益受侵害的業主維權產生了一定的障礙。業主們不得不防，法院不得不調整證據規則，不得不將自由裁量權向弱勢者一方傾斜。

    相關規定：物權法第80條

    相關名詞：

    字數：3888字

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