正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿330-1

    業主費用分攤的幾點理解

    一、基本理念

    關於業主費用分攤的理解，按照物權法所規定的物權法方針政策，一種是沒有收益與分配的純費用分攤，一種是有收益與分配的另類費用分攤。前者是消極的費用分攤，有的業主可能會為費用分攤而爭議，巴不得少出或不出；後者是積極的費用分攤，至於分攤多少、收益多少和分配多少，這幾項都會令業主們關注，有的業主巴不得多出、多得。關鍵在於，要切實地規範與適當調整業主的行為和業主大會、業主委員會以及物業管理服務企業的決定，依照法律規定、業主規約和法律程序是必需的。

    各種方案優化選擇的目的在於，平衡各業主的權利與義務關係，盡量做到公平合理，使得大家都心情舒暢。誠然，絕對的公平是很難做到的，相對的公平是可以努力辦到的。

    基本的思路，是「沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。」只按業主專有部分佔建築物總面積的比例來確定費用的分攤和收益的分配等事項，沒有按業主家庭人口或者居住人口來規定。（1）前者，是以業主財產專有權為依據，適合房屋主體結構中的基礎、柱、梁、牆、樓蓋、房蓋等大件修繕的項目，這些都與房屋面積的大小有關。至於電梯、水箱和管線等小件方面的維修，這是跟所使用或者利用的人口有關，與房屋建築面積無關或者關係不大。（2）後者，是以居住人口的共有財產使用權為依據，與上述大件修繕的項目無關，與上述小件方面的維修有關。物權法始終是肯定前者而不提後者，但業主們會通過分析比較，有可能將後者作為一個考慮的項目來變通約定，會擴大思路的範圍，形成新的方案。（3）所謂費用分攤後的收益分配，主要是指經營性用房普遍存在這種情形，即使是法律沒有規定，他們肯定知道怎麼做；而住宅用房所涉及到的收益租賃型公用設施的收益也是客觀存在的，反正由物業公司代收了，有的業主對於收益分配或者怎樣沖抵物業管理費、怎樣提留不聞不問，有的想過問卻形成不了共鳴的氣勢，這不是法律沒有明文規定的問題，而是一些業主過於自由散漫和維權意識淡薄的問題。業主們統一思想，統一維權，才是正確的出路。

    本條款關於費用分攤的物權化設計方案，是基於自然方案而產生的意定方案或者法定方案、收益型方案或者無收益型方案，採取的優化選擇方式首先是「有約定的優先」和「無約定的大業主優先」，包括權利的優先與義務的優先是二位一體化的優先。

    二、一般認識

    對本條款的理解，不妨從以下幾個方面來逐一認識。

    1.關於有約定的優先

    「有約定的優先」是確認費用分攤、收益的物權化設計方案是否得體、是否有法律效力的首要選擇方案。眾所周知，民法學中的意思自治主義是最適用於民事主體的公平交易規則和誠實信用規則的。所謂「風可進雨可進，國王不能進」指的是不能濫用公權力來代替民權力，公民的事情最好由公民自己來作主，連法律也不能過多的干預民事主體的交易行為。

    建築物及其附屬設施維修費用分攤、收益分配等事項的確定，在不違反法律法規和規約的前提下，通過業主大會、業主委員會和其他方式的討論通過，實行決定程序、集思廣益和權衡利弊，是業主意思自治主義和業主共有權、共決權、自治權、自主權的生動體現，以期達到公開公正公平的良好效果，使得業主們心情舒暢，使得物業公司等收費單位或分配單位心悅誠服。

    「有約定的優先」是法律賦予業主最切實可行的業主共有權、共決權、自治權、自主權，全部是義務性權利。建築物及其附屬設施維修費用分攤的義務在前、權利在後，決定如何履行義務時是權利在前、義務在後。決定收益分配方案的主動權在於業主大會、業主委員會，不在於物業管理服務企業。根據本物權法第76條的規定，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。這樣的約定體制是公道的，是具有排他效力和優先效力的。實際上，業主建築物及其附屬設施維修費用分攤是兩個物權關係圈子，一個是業主之間的內部物權關係圈子，一個是業主與物業管理服務機構的外部物權關係圈子。在商品房小區，業主花了大價錢購買了房屋心有感觸，比較注意維護自己的權利。其他的小區，業主所花的錢相對少些，比較不注意維護自己的權利。

    對於經濟適用房、房改房、集資房、公寓房之類等福利性住房所產生的物權關係矛盾和發生的概率小一些，主要發生的是內部物權關係的矛盾；對於商住房等高價房所產生的物權關係矛盾和發生的概率大一些，主要發生的是外部物權關係的矛盾。

    現在看來，多數發生的「維修費用分攤之訴」，是物業管理服務機構訴業主拒交或遲交、少交分攤的維修費用。個別看來則相反，也有發生的「維修費用分攤之訴」，是眾多業主訴個別或者少數業主拒交或遲交、少交分攤的維修費用。然而，少數業主提起「維修費用分攤之訴」，即使是有理有據、有利有節，維權道路是相對艱難的。相對於某些強勢的物業管理服務機構而言，業主們是處於弱勢地位，少數業主更是弱勢中的弱勢群體。對此，業主們要有思想準備。

    2.無約定的大業主優先

    「無約定的大業主優先」是指「有約定的優先」因客觀原因失效的前提下，根據法律規定「沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定」。

    通常是緣於業主大會議決不成功的事實成立後，指建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，不再從自然方案和意定方案中任意選擇，而只能依照物權法、物業管理條例等相關民法來確定的方案。這樣做的結果就是快刀斬亂麻，大小業主是吃虧或者是沾光，區別性不會大。

    「大業主優先」包括兩層意思：一是費用分攤與收益分配方案排他性效力的優先。既然眾業主不能達成一致意見，或者根本沒有召開業主大會討論決定，法律根據實際情況作出一個相對公平合理的判定方案，並排除其他方案的實行。二是大業主費用分攤與收益分配多於或者優於小業主方案排他性效力的優先。所有這些業主的費用分攤與收益，只能是達到相對的平衡，不能達到絕對的平衡。

    建築物及其附屬設施維修費用分攤、收益分配等事項，要從物權結構來分析。其中是以業主建築物專有權為中心展開向建築物共有權遞進，一併考量建築物所有權與建設用地使用權的物權關係以及法律關係、法鎖關係、信託關係與相鄰關係。平時物業管理服務機構收取管理服務費是按照業主的專有建築面積來進行的，大家沒有意見。業主享受物業管理服務的權利越多，所支付的費用就越多。而且管理服務費是最主要的一類費用。

    那麼，當滿足「無約定的大業主優先」條件以後，可能會面臨著兩種情形：一種是附有收益型業主費用的分攤方案的實行。如業主共有的建築物及其附屬設施改建或重建維修，讓大業主多分攤一些費用和多得一些收益是理直氣壯和理所當然的。但前提條件是，業主共有的財產不能與房地產開發商或者房地產中介商、物業管理服務機構攪和在一起，產權一定要清晰，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意合資經營的除外。

    另一種是不附有收益型業主費用的分攤方案的實行。這種與上種分攤方案實行的物權化規範與調整方向是不同甚至於相反的，只決定費用分攤的義務，不決定也無可決定業主收益分配權問題。因為大業主所佔用外牆的面積大於小業主所佔用外牆的面積，而且這是最主要的和耗資最大的建築物及其附屬設施維修項目，大業主多分攤一些維修費是完全合理的。

    至於其他的共有建築物及其附屬設施維修項目費用的分攤，如電梯、樓梯、水箱、水管、消防、燃氣管道、電路管線、道路、溝渠、池井、下水道、路燈照明、臨時停車場、共益文體設施、等共用設備設施維修費用的分攤，按理說確實應當按每個業主平均分攤。但回顧一下，並不是完全在理和完全盡然。如大業主往往是佔有一個或者若干個停車位或者臨時停車位，小業主往往是任何停車位也沒有，小業主分攤此項費用完全是為大業主墊付的，而且是一筆不小的開支。

    3.關於「按人頭分攤」沒有提倡問題

    在自然方案中，按照戶籍人數或者常住人數有差別分攤方案就是一種「按人頭分攤」方案，但法無明文規定。這一部分可以交由業主大會、業主委員會自由選擇。

    在這裡，不適合「法無明文規定不實行」的原則，因為民事權利與義務的決定，可以借用習慣法、鄉規民約來補充解決。任何法律不可能將任何事情規定得一清二楚，總有規定不到位的地方，總會留下一些機動性的項目供民事主體來自由選擇與約定。

    共有建築物及其附屬設施維修項目費用的分攤或者收益分配，「按人頭分攤」方案也有一些道理，但確實有許多焦點難點問題。主要有：一是業主戶籍人數或者常住人數有隨機性、流動性等特徵，有的甚至於長期不在本物業小區內居住，物業管理服務機構沒有人力物力精力日日夜夜時時刻刻來統計，種種因素的影響導致「按人頭分攤」方案難以實行。二是「按人頭分攤」方案對於純義務性費用的分攤比較在理，對於附有收益型業主費用的分攤也不一定在理。

    一般而論，家居人口多，所享受的物權管理服務對像多、用電梯和其他公共設施的人數多、應當付出的分攤費用多，這都是客觀事實，大家可以在業主大會上將這些費用合理地權衡一下。

    然而，有的業主看到平時大家的辦法是分攤費用的，而涉及到附有收益型業主費用的分攤也要據此攀比一下。而大業主自有一套說法，如大業主本來是佔有建設用地使用權面積應當是多一些，結果是弄成共有的土地使用權了；大業主所付出的購房款比小業主多得多，或者是在付出籌集外牆維修資金比小業主多得多，而大業主也不一定是居家人數比小業主多等等。問題出來以後，總的來說對於大業主是不利的，故法律的天平向大業主一方傾斜是必然的了。

    相關規定：物權法第80條

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