正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿327-1

    業主撤銷請求權

    一、基本概念

    業主撤銷請求權，就是指業主的撤銷投訴權和撤銷起訴權，是法律賦予被侵權業主的一種特定的物權保護請求權或者人身權保護請求權和民主自治權。一般是指業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷的權利。業主撤銷請求權實際情形不止於這一個維權的途徑，被侵權業主可以向地方基層組織、地方人民政府、地方司法調解機構投訴撤銷。如果投訴撤銷不成，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

    所謂撤銷權，這裡是指民事主體涉及民事訴訟的撤銷權，是比行政訴訟容易一些的撤銷權。對於業主來說是民訴權或者是業主撤銷請求權和勝訴後的事實撤銷權。對於人民法院來說是撤銷權。

    物權法第78條第2款「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」的規定是簡要的規定。畢竟向請求人民法院予以撤銷只是其中的途徑之一。如政府執法部門對於業主大會或者業主委員會作出的違章建築決定，同樣具有撤銷權。對於既成事實，他們享有下令拆除違章建築和處罰違法業主的權利。這些權利是直接執行的權利，在某種意義上說，比人民法院的撤銷權具有更實際的效力。

    如果業主被侵害的事實不存在，或者其訴訟請求不符合法律程序的，人民法院會駁回其請求，就不存在所謂的撤銷權。因此，業主濫用民訴權也是不可取的，有時候法院甚至於不予以立案的。

    比如，業主大會或者業主委員會作出的決定，將某些業主的防盜網撤除，這已經構成侵害該業主的財產權甚至於人身權，但人民法院需要根據地方政府的相關規定來決定是否支持該業主的訴訟請求。防盜網撤除問題，還真是個大問題。很多業主認為自己裝修防盜網，既有利於安全又實用。而有的地方政府官員卻認為有礙市容整潔，出紅頭文件予以制止。公說公有理，婆說婆有理。多年來，有的人在自己的家裡跳樓自殺的，有的人在學校宿舍、教學樓自殺的，有的人在工廠宿舍自殺的，這足以說明了防盜網安全的重要性，而地方政府官員卻對於這些卻置若罔聞，固執己見，並不承擔任何責任。

    民訴權的行使，應當遵守民法通則的相關規定實行。如除法律另有所指以外，應當在知道其權益被侵害之日起二年內向人民法院提出撤銷的請求。要向有管轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。倘若案件的標的很小，或者地方基層組織能夠調解處理的，法院有可能不予以立案。無理佔用訴訟資源的現象也是不可取的。

    業主撤銷請求權，由於訴訟請求的事由不同，主管部門與管轄權不同，有的涉及到初級撤銷、有的涉及終級撤銷，有的是民事訴權的撤銷，有的可能由民事訴權的撤銷轉移到了行政訴權的撤銷。《物權法》本條款指的是民事訴權的終級撤銷；《物業管理條例》第19條第2款可能由民事訴權的撤銷轉移到了行政訴權的撤銷，或者是初級撤銷。一般而論，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門所作出的是否撤銷的決定以後，人民法院一般是維持房地產行政主管部門的決定，即使是人民法院有不同意見，也只能建議撤銷該主管部門的決定，而不能具體的指揮該主管部門該怎麼辦，工作效力相當的低下。所以然，「民告官」勝訴的可能性是相當的差。類似「居民房屋防盜網該不該安裝」的問題，如果業主與政府較勁起來，那結果可想而知了。

    第一，投訴撤銷是初級撤銷，或者說行政撤銷。包括向相關的行政主管部門、民事調解機構投訴撤銷，止於投訴者勝訴和侵權人認敗訴，如果敗訴人不服可以向人民法院申訴。《物業管理條例》第19條第2款規定，業主大會、業主委員會作出的規定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

    第二，起訴撤銷是終級撤銷，或者說是司法撤銷。指向人民法院起訴撤銷，止於起訴者勝訴，無論敗訴人是否服訴、是否已經上訴，均止於投訴者勝訴。本法第78條第2款規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

    以上兩種撤銷相輔相成，各有千秋。一般而論，行政撤銷生效後，當事人如果不服，向地方人民法院申訴，法院多數時候是維持行政撤銷的權威的。當行政撤銷—包括初級決定和復議決定的撤銷出現差錯後當事人如果不服，向地方人民法院申訴，只能由行政法庭裁決是否撤銷行政決定書，是否支持當事人的申訴或者上訴。當人民法院的裁決生效後，還有、又有當事人不服，可以申請重審、上訴、上訪等等。

    業主撤銷請求權是個相對弱勢的權利請求權，往往是面臨著少數人控訴多數人、弱勢者控訴強勢者的尷尬情勢。業主大會、業主委員會作出的決定往往有一定的強勢，被侵權業主則處於弱勢。如果被侵權業主能夠巧妙地掌握時機，抓住侵權者的弱點，就能夠變被動為主動、變弱勢為強勢，順利地實現自己的撤銷請求權。被侵權業主在行使撤銷請求權時首先要理清一個思路，就是要考問業主大會、業主委員會作出的決定是否違法，如果有違法的證據就好辦了。否則就不好辦了。

    二、業主撤銷請求權的法律規範與調整

    原來，業主撤銷請求權不光是受普通物權法、擔保物權法規範與調整，有的時候可能會受制度物權法規範與調整。如建築物區劃內的公共設施與公共場地的改建、重建的限制，建築物廣告牌霓虹燈設置限制，住宅改作商業性用房的限制等等，不全是民事主體的撤銷請求權，或多或少地涉及到行政主體的撤銷請求權；不全是受普通物權法、擔保物權法規範與調整，有的時候可能會受制度物權法規範與調整。遇到這些問題的發生，只要是被侵權業主事實清楚、證據確鑿、適用法律得當、程序合法，通過地方相關的行政主管部門來主持撤銷，或者通過向地方人民法院申請撤銷，都能起到一定的效果。

    在其它文章關於「業主共決權」概念中談到：業主共決權是連鎖反應的權利，是由幾種複合物權和復合身份權、成員權組成的權利；規劃建築物小區是封閉式的，而權利的制約是開放式的。除了物業小區內的物權關係圈子以外，物業小區外的物權關係圈子是呈扇形分佈的，如地方政府之規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、稅務、園林等主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府等等部門的指導性介入，以及他們對於物業管理大會的監督、管理，最主要的集中於「改建、重建建築物及其附屬設施」的監督、管理。這就說明，業主撤銷請求權的物權關係圈子，除了小圈、內圈以外，還有可能涉及到大圈、外圈。業主撤銷請求權的案由凡是與以上行政主管部門有關的，行政主管部門會幫助被侵權業主作出決定，撤銷業主大會、業主委員會的錯誤決議。

    如果說被侵權業主於行使業主撤銷請求權時，是雞毛蒜皮之類的事由，那主要靠自己想辦法了。如果業主請求撤銷業主大會、業主委員會的決定，緣於事實不清、證據不足、適用法律法規或者規約不當、或者已過訴訟時效等任意之一項者，自己敗訴是有可能的。

    有的業主大會、業主委員會作出規約決定：每個業主得按時向物業管理服務機構交付物業管理費、清潔衛生費、公共照明費、園林綠化費、蓄水池清潔費、公用設施與公用場地維護費等費用。這本來是無可厚非的。有的業主以長期不在此物業小區居住為由，拒絕交付相關費用，要求撤銷相關的規約。這樣一來，是公說公有理、婆說婆有理。在這種情勢下，業主行使業主撤銷請求權是有一定難度的。折中的辦法是，業主將要離開本物業小區居所幾個月，出行之前應當向業主大會、業主委員會打報告，並向物業管理服務機構申請減免相關的費用，最終的決定權取決於物業管理服務機構是否同意減免相關的費用，以及減免多少數額。

    三、業主撤銷請求權的效力

    業主撤銷請求權的效力與業主機構共決權的效力正好相反。如果前者有效力，後者就無效力；反之，如果前者無效力，後者就有效力。問題在於，業主撤銷請求權具有隨機性、不規則性、不確定性等無規律性和呈扇形隨機分佈的特徵，而業主機構共決權具有制約的共同性、行為的規範性、獎懲的明確性、權利的可比性等有規律性和集中分佈的特徵。

    理解本條款，只要從「業主機構共決權的效力」是與「業主撤銷請求權的效力」兩個概念來切入，能夠舉一反三，提綱挈領。對於業主機構主體效力的認定、對於業主機構作出決定程序的定性認定、對於業主大會或者業主委員會所作決定合理合法的定性認定，對於訴訟時效的規定等，是從正反不同的角度來證明業主撤銷請求權的效力。

    基於業主物權請求權、民主自治權的保護和撤銷請求權的行使，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

    業主行使物權請求權和民主自治權時，要根據民法通則、侵權責任法、民事訴訟法等法律的規定進行維權。除法律另有規定以外，應當在知道權益被侵害之日起二年內向人民法院提出撤銷不當決定的請求，要向有管轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由，要依程序申請立案、請求判決等。其中，受侵害的業主請求停止侵害、排除妨害、消除危險的訴訟請求應不受訴訟時間的限制。

    本條款是與《物業管理條例》第19條的物權化方針是一致的：「業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。」

    由此可見，受侵害的業主涉及到房屋產權、建設用地使用權等被侵害的情形的，可以向物業所在地的房地產行政主管部門投訴或者復議，對於投訴或者復議的決定不服的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。不在所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門管轄範圍內的投訴，受侵害的業主可以直接請求人民法院予以撤銷。

    相關法律：物權法第78條

    相關名詞：

    字數：3888字

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