正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿326-1

    業主機構共決權的效力

    一、基本理念

    1.定義

    業主機構共決權的效力，即業主大會、業主委員會所作決定對於每個業主共管義務的客觀效力，包括正效力、有效力和負效力、零效力兩個組成部分。

    正效力，指業主大會、業主委員會正確的決定產生正確的效力。有效力，指業主大會、業主委員會正確的決定與業主有關的事項具有約束力。負效力，指業主大會、業主委員會不正確的決定產生反面的效力。零效力，指業主大會、業主委員會不正確的決定和不符合法律程序的決定對於廣大業主無效力。物權法第78條第1款的規定表示正效力、有效力。第2款的規定表示負效力、零效力，並賦予業主撤銷請求權。

    每個業主在享有共有、共管權利的同時，也分擔一定的責任與義務，亦即共有權的限制、共管權的限制、住宅利用權的限制及其他客觀條件與業主權利的限制使然。世界上幾乎不存在不受任何限制的權利，業主的物權是這樣，業主大會、業主委員會也是這樣。既然如此，業主機構共決權的效力，取決於機構共決權與個人共決權的相對平衡、權利與義務的相對平衡。其前提條件是，需要滿足主體適格、程序合規、所作決定合理合法這三個要件，才好判定業主機構共決權的效力。

    業主機構共決權的效力不濟或者無效，或者業主大會、業主委員會不符合法律程序的決定本身就無效，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。這是法律賦予受侵害的業主的一種特定的訴權，包括受侵害的財產權、人身權、民主權和其他權利，均可以向人民法院提請撤銷，使得業主的合法權益回復到圓滿的狀態。在這裡，不必按照「普遍多數決定原則」和「特別多數決定原則」等少數服從多數原則來執行，而尊重事實、尊重法律並為受侵害的業主維權才是第一要務。很多時候，事實和真理是掌握在少數人手上也不為奇。殊不知，連國家的法律的過時條款、無效條款和死亡條款都可以修正，連各種錯案、假案、冤案都可以糾正，業主大會、業主委員會的錯誤為什麼不能糾正？

    從業主的共管權來說，每個業主是共管權人，同時是被共管權人。關鍵在於，每個人的權利與義務都要適當、適度，不能越權、專權、侵權。每個業主的思想素質、作風素質、法律素質不同，對於共有權、共管權、共決權的認識水平也不盡相同，又不能跟工作單位那樣統一做細緻的思想工作，那麼，用法律工具來維權是最直截了當的。

    2.撤銷權

    撤銷權，這裡是指民事主體涉及民事訴訟的撤銷權，是比行政訴訟容易一些的撤銷權。對於業主是撤銷請求權和勝訴後的撤銷權，對於人民法院是判定撤銷權。

    物權法第78條第2款「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」是從正面教育的規定。如果業主被侵害的事實不存在，或者其訴訟請求不符合法律規定，人民法院會駁回其請求，就不存在所謂的撤銷權。因此，業主濫用民訴權也是不可取的。

    行使業主撤銷請求權的要求是，除法律另有規定的以外，業主要在知道或者應當知道其權益被侵害之日起二年內向人民法院提出撤銷的請求，要向有管轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。

    業主請求撤銷的相關權利，還可以通過政府部門來行使。《物業管理條例》第19條第2款規定，業主大會、業主委員會作出的規定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

    二、對於業主機構主體效力的認定

    本條款所稱業主大會、業主委員會，後者當然是指全體業主民主選舉產生、依法登記的合法的業主共決的組織機構，前者當然是指全體業主民主參與表決的合法的業主共決的自治機構。這兩種是主體適格的權威的共管、共決機構。考量業主機構共決權的效力，首先是考量業主大會、業主委員會的資格。否則，所作的決定是毫無意義、沒有效力的決定。

    業主大會，是建築物區劃內全體業主參加的依法執行共管權、共決權的自治組織，建築物區劃內建築物及其附屬設施的義務管理和關係業主們切身利益的重大事項，均由業主大會作出決定。業主大會依據法定程序作出的決定，通常反映了物業小區內大多數業主的意願，因而對每個業主都有約束力。否則，非法、非規約的業主大會所作的決定不具備約束力。

    業主委員會，是由業主大會從熱心小區事業、聲望較高、責任心強和具有一定組織能力的業主中選舉產生出來的、並在政府部門登記註冊的業主自治機構。作為業主的代表機構，履行對建築區劃內建築物及其附屬設施的具體管理職責，協調物業管理企業的工作，為全體業主服務，維護業主們的合法權利。業主委員會是否適格，必須符合以上基本條件，否則，所作的任何決定是完全無效力的。

    在業主委員會適格的前提下，對於業主委員會所作出的決定是否有效力，還要具體情況具體分析。其一，業主大會已經授權予業主委員會可以自行決斷的事項，可以不再經業主大會批准就能夠自行作出決定，如此決定是有效力的；業主委員會錯誤的決定是沒有效力的。其二，物業管理規約已經載明全體業主成員必須遵守的共同準則和必須履行的共同義務，業主委員會屆時只是對於全體業主一個提醒，決定何時何地何人應當執行什麼事項，這實際上也是業主大會已經授權予業主委員會可以自行決斷的事項，可以不再經業主大會批准就能夠自行作出決定，如此決定是有效力的；業主委員會錯誤的決定是沒有效力的；其三，業主委員會既適格又符合召開業主大會的程序，但其決定確實侵害了業主的合法權益，業主委員會所作出的決定因此而失去了效力，對於被侵害的業主沒有約束力。

    三、對於業主機構作出決定程序的定性認定

    業主大會、業主委員會的主體適格是否，只是其作出決定是否有效力的一個起碼的要件之一。在組織適格和正當基礎上，仍然需要考量他們作出決定時的法律程序是否可靠、可信、可行。

    上一個問題上已經涉及到部分法律程序了。如業主委員會在沒有經過業主大會授權、或者超越物業管理規約之上擅自作出決定，就是程序不適格、不正義，也就是失去了共同的約束力了。儘管「授權」和「規約」這兩個一般化的組織程序沒有點名寫進物權法本條款之中，而作為業主委員會的一個起碼的組織原則，每個人應當是心知肚明的。物權法第76條「共同決定」第（七）項「有關共有和共同管理權利的其他事項」的規定，應當包括以上兩個組織程序在內。

    物權法第76條制定的共同決定的程序，包括共同決定的七項重要內容和多數人通過的共同準則兩部分，符合這些基本要件，業主大會、業主委員會所作出的決定就有基本的約束力，否則，對業主就沒有約束力。

    物權法第76條制定的共同決定的程序的七項基本重要內容是：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

    上述條款制定的多數人通過的共同準則兩個部分是：（一）決定前款第五和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的且占總人數三分之二以上的業主同意。（二）決定前款其他事項，應當經專有部分建築物總面積過半的業主且占總人數過半數的業主同意。

    四、所作決定合理合法的定性認定

    現實中，可能有的業主大會或者業主委員會不遵守法律、法規、管理規約，或者不依法定程序作出物權失衡的某些決定，侵害業主的合法權益。譬如，建築物及其附屬設施維修資金等費用的分攤、收益分配不合理，或者重建、改建、修建建築物不符合法律規定，或者損害了業主的合法權益等事項不合理或者不合法，有可能直接損害某些業主的合法權益。針對這種情形，本條第2款規定了撤銷權，稱為針對機構共決的撤銷權，賦予業主請求人民法院撤銷業主大會或者業主委員會作出的不當決定的權利。

    業主在行使撤銷權時，要依據民法通則、民事訴訟法等法律的規定。除另有規定外，應當在知道或者應當知道其權益被侵害之日起二年內向人民法院提出撤銷的請求，向有管轄權的人民法院及時提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。否則，人民法院會依法駁回其撤銷權訴訟請求。其中，受侵害的業主請求停止侵害、排除妨害、消除危險的訴訟請求應不受訴訟時間的限制。

    業主行使撤銷權的前提條件，一是依據法定的業主共決權條件，二是依據約定的業主共決權條件。前者按照法律、法規、管理規約的既定方針辦理，後者按照物業管理的合約辦理。這就是業主行使撤銷權的基礎權利，可以在訴訟期間內針對撤銷業主大會或者業主委員會作出的不當決定的權利。

    譬如，物權法第80條就規定了費用分攤、收益分配等事項的約定型共決權和法定型共決權：「建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。」業主大會或者業主委員會作出的不當決定，主要表現為：不事先同業主約定，擅自主張；有約定的，卻擅自擴大約定的範圍或者份量；沒有約定或者約定不明確的，業主分攤的費用大而收益分配小等情形。而業主大會或者業主委員會作出的決定，不對業主履行告知、說理的義務，用行政命令的獨裁辦法來處置業主，這是比較普遍的現象。

    業主大會或者業主委員會的權威性，來自所作決定的正確性、合理性、合法性。這就要求他們實事求是地處理好機構共決權與個人共決權、機構的權威性與個人的民主性，恰當地平衡業主與業主之間、業主與物業管理者之間的相互關係，恰當地平衡眼前利益和長遠利益的關係。所謂業主大會或者業主委員會的權威性、共決權的效力，關鍵支點在於這裡。

    相關法律：物權法第78條

    相關名詞：

    字數：3888字

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