正文 當代物權法百科全書小辭典初稿3... 文 / 絲園

    當代物權法百科全書小辭典初稿325-1

    住改商的限制

    一、基本理念

    住改商的限制，系指指依法、依規、依約對於住宅改為經營性用房之嚴禁類、嚴控類和一般控制類限制。在法無明文規定的情勢下，適用於習慣法、道德法、自然法和邏輯法的規範與調整，一般需經有利害關係的業主同意。

    住改商的限制是本條款一項重要內容。物權法關於財產權的限制已經有了一系列規定，而關於住改商的限制，則是在原有基礎上加強限制。

    本條款「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意」，是概括性、指導性和約束性規定，旨在於以物權限制為主、以放開經營為輔。

    關於幫扶類限制是加物權的限制，關於禁止類限制是零物權的限制，關於限制類限制是介於無物權和少有物權之間的限制。

    住改商的限制，應當從當事人的有物權與無物權、正物權與負物權、加物權與減物權、零物權與反物權和主物權與從物權、共物權與專物權、動物權與靜物權、制度物權與一般物權、信託物權與法鎖物權、剛性物權與彈性物權等各個方面入手，結合業主產權的圓滿程度，全面深入地全盤考量住改商的限制等級，平衡各個當事人的物權關係以及法律關係、法鎖關係、信託關係、相鄰關係和社會關係。

    隨著房地產市場的逐漸活躍化、多元化的展開，國家房地產政策將趨於逐漸放寬，某些住改商的限制會被逐漸解禁或部分解禁，或者通過稅收管理手段來改變限制的辦法。

    物權法是確認、保護和利用物權「三位一體」的法律，其中利用物權也是重要的一環。購置房屋，對於廣大的業主都是巨額的開支，每個產權人都急於開源節流，減輕債務的壓力，消除三角債的困擾。全國房地產業宏觀調控以後，各地區空置的房屋很多，尋求住改商政策的放寬，讓出一些生路也是利國利民的一件大好事。有些業主擁有多套住宅，也想在所有權之上增加利用權，籍以增加家庭收入，提高生活水平，減輕債務負擔。因此，如何看待住改商的限制問題，應當用歷史的發展的眼光來正確對待。

    二、一般分析

    從法理技術上分析，可以梳理出以下幾種類型。

    （一）參照住改商的類型限制

    業主住改商的形式，包括了常規型住改商和非常規型住改商兩大品種，各個品種之中又可以劃分出幾個不同的品種。加權型住改商比常規型住改商的限制條件更為嚴格，被限制、被禁止的範圍進一步擴大，業主的自主權進一步縮小。

    單一型住改商屬於簡單限制，二元複合型住改商屬於雙重限制，多元複合型住改商屬於多重限制，物權交叉型住改商屬於債權限制，法定物權型住改商屬於規範化限制，約定物權型住改商屬於契約化限制。總之，住改商的類型不同，限制條件與法律效力是不同的，需要採取不同的措施。

    （二）參照業主產權類型限制

    業主產權類型，受制於住宅產權性質及其附加物權的影響，呈現出產權多樣化態勢。商品房產權為業主財產權清晰度高的產權，對於這種業主的自主權限制相應減弱；經濟適用房、單位「房改房」為業主財產權清晰度偏中的產權，在個人財產權限制之上，會增加單位管理權的限制；農村居民利用宅基地自建住宅，個人住宅物權是相對清晰的，農村住宅的房產證與城市住宅的房產證物權價值並沒有統一，住改商的限制蓋由政策物權的限制。實際情形是，城郊農村住改商相當普遍，主要是利用住宅出租他人作商舖，出租房屋給他人居住的也很普遍。

    另外，各種住宅的所有權附加了擔保、抵押、典當等債物權以後，住改商的限制會相應地加大力度範圍。

    （三）參照住宅環境類別限制

    參照住宅環境類別限制設立條件，採取因地制宜、寬嚴相濟的辦法。城鎮中的商住合一，是寫字樓加住宅的模式；農村中的商住合一，是小商舖加住宅的模式。國家與地方、政府與民間的住改商限制不是目的，目的在於以必要的限制促進住改商的正規化、有序化，以期達到物盡其用、和諧共處目的。

    住宅環境，是指住宅及其周邊的人文生活環境，樓房和居住人數眾多構成一個密集型生活圈子，特別需要調節左鄰右舍人與人之間的相互關係。商品房住宅小區雜居人數最多，對於環境衛生、安全指數、財產保護等方面的要求也最高，住改商的限制屬於重點限制；經濟適用房、單位福利房、單位公寓房小區或者單幢樓宇居住人員為本單位幹部職工，便於對口管理，但他們購買或者優惠居住上述房屋已經歸於優惠待遇之列，住改商的限制屬於普遍性限制；郊區、城中村村民自建住宅樓房或者其他房屋，環境衛生、安全指數、財產保護等方面的保障機制，均納入村民自治管理之列，住改商的限制屬於彈性限制。

    重點限制可列為一級限制，普遍性限制可列為二級限制，彈性限制可列為三級限制。這些劃分算作概略式劃分，不能一概而論。

    （四）參照幫扶人員類別限制

    參照幫扶人員類別限制設定對象，對於城鄉困難戶、下崗失業人員、殘疾人、老年人、待業人員，及其他需要政府和民間幫助、扶恤、救濟、同情的社會無經濟來源的困難人員，以及有經商特長的人員，無論是否業主，應當區別不同情況進行減輕住改商限制。

    這樣的話，可以適當減輕政府、民間和家庭負擔，是利國利民的好事情。無論是公寓房屋的房東還是私有房屋的業主，凡是無穩定職業、無經濟來源、無可靠保障的「三無」人員，政策上應當向這些弱勢者傾斜，適當放寬住改商的條件，讓他們自食其力，發展個體經營。應當說，對於「三無」人員，無論是否業主，可以作為住改商之優先照顧對像對待，各級地方政府應當予以政策的扶持包括資金上的資助、場地的批准。

    「三無」人員和其他人員將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約，履行相應的審批手續，要符合國家衛生、環境、治安保護和相關相鄰業主同意等要求，這些都是必不可少的前提條件。《物業管理條例》第50條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

    （五）參照管制經營類別限制

    住改商的限制，說到底就是法律、法規和規約根據具體情況對於相關住宅、人員、經營類別的管制。被管制範圍，就是被限制、被禁止的零物權範圍，除此之外，就是特定的有物權範圍。

    關於住改商的限制，目前國家沒有多少明文規定，按照住宅區約定俗成的慣例，我們參照管制經營類別可以作個大致的分類。

    參照管制經營類別關於住改商的限制，關於禁止類限制是零物權的限制，關於限制類限制是介於無物權和少有物權之間的限制。

    以下可供參考。

    1.住宅改為工業用途的限制

    （1）嚴禁類。應當嚴禁住宅用於冶金、化工、化肥、農藥、印染、印刷、制革、機械、木材等生產車間或者工場，高溫、有毒、有害、噪聲、易燃易爆等化學元素可危及住宅結構安全，對於居住身體健康有直接的危害，應當禁止。如果整幢住宅樓宇變更為上述工場，應當最大限度地限制在無固體、氣體、液體、噪聲、超重、超壓和無易燃易爆物生產加工的範圍內嚴格篩選，並徵得左右鄰居業主的同意。

    （2）嚴控類。應當嚴控住宅用於紡織、服飾、繡花、木雕、漆雕等輕工業或手工業工場，這些易燃品、有毒品、有害品容易產生火災隱患事故，應當嚴格控制。如限制在幾人以下幾天的小規模之內，或者限制生產加工在某個數量級以下。如果整幢住宅樓宇變更為上述工場，一定要格外小心謹慎，一定要限制在可控制範圍之內。

    （3）一般控制類。住宅用於個體服飾、繡花、小木雕、玉器、首飾、繪畫等小手工業，不在嚴禁、嚴控範圍之內，只要是在可控制範圍之內，應當在物業管理企業、業主委員會的審批之後，徵得其他業主同意進行一般的限制。業主、經營者應當依法照章納稅。

    2.住宅改為商業服務業用途的限制

    （1）嚴禁類。應當嚴禁住宅用於：1嚴禁用於庫存置放有毒有害、易燃易爆、超重超壓等危險物品；2嚴禁用於庫存置放黃色、反動書刊等違禁品；3嚴禁住宅用於餐飲業；4嚴禁用於色情、賭博、毒品走私場所；5嚴禁用於犯罪分子庇護的場所；6嚴禁用於其他應當嚴禁的場所。

    （2）嚴控類。應當嚴控住宅用於：1嚴控用於經營性餐廳（餐飲廚房為嚴禁）、旅店、咖啡廳、卡拉ok廳、音像廳、沐足廳等行業，涉及樓宇或者小區環境衛生、安全安定、文化文明等方面的敏感性問題；2嚴控用於其他可能涉及樓宇或者小區環境衛生、安全安定、文化文明等方面敏感性問題的住改商。

    （3）一般控制類。住宅用於小型辦公、通信、郵政、商店、庫房等商務或商業場所，不在嚴禁、嚴控範圍之內，只要是在可控制範圍之內，應當在物業管理企業、業主委員會的審批之後，徵得其他業主同意進行一般的限制。業主、經營者應當依法照章納稅。

    3.其他應當限制的行業或者個人

    住改商的存續發展，可能會帶動一些下遊行業的發展，如與住改商有關的房地產中介服務業、法律咨詢業、保安服務業、物業管理業等伴生的行業，既然他們接觸到住改商，同樣地要瞭解和執行限制，不能當局外人。凡是業主、第三者要理解執行的，他們也毫不例外地接受限制與約束。

    住改商的限制，當然首先所針對的是單位或者個人這些業主。在利益驅動之下業主往往會帶頭發動住改商。業主最便捷最通常的做法，就是將住房出租出去以獲得租金的收益。住宅作為出租房，與作為出租工業房、商業房、服務業房，業主的利潤顯然是不一樣的。

    住改商的限制，不是要專門限制業主的收益，更多更好的打算，為的是營造住宅周邊鄰居更好的安全、安定、安寧、衛生、文明、和諧的環境，為大家好同時也是為業主們自己好。安全是福、安定是福、安寧是福、衛生是福、文明是福、和諧是福，這些福氣的價值不比金錢的價值輕薄，業主少得一點收益而多得一些福氣，何樂而不為？

    相關法律：物權法第77條

    相關名詞：

    字數：3888字

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